房地產經(jīng)紀人

1[.多選題]房地產經(jīng)紀人在進行租賃業(yè)務撮合時，要注意的要點有（）。

A.房地產經(jīng)紀人要十分熟悉和了解市場租金變化

B.如果是承租方代理，當出租方夸贊房子的優(yōu)點時，房地產經(jīng)紀人應該站在承租方的立場，消除出租方和承租方的分歧，盡量為委托人尋求更多的優(yōu)惠

C.房地產經(jīng)紀人要從多個角度撮合雙方

D.與租賃雙方協(xié)調租金交納方式和傭金標準

E.在租賃雙方對租金有較大分歧時，經(jīng)紀人應從租金支付方式、租金折扣等方面，折中消除雙方的分歧，最終在租金價格、租金支付等方面上達成一致

[答案]ACDE

[解析]房地產經(jīng)紀人在進行租賃業(yè)務撮合時，要注意以下三個要點：①房地產經(jīng)紀人要十分熟悉和了解市場租金的變化。在租賃雙方對租金有較大分歧時，經(jīng)紀人應從租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他設備等方面，盡量促使租賃雙方從對方角度考慮，折中緩和雙方的分歧，最終在租金價格、租金支付等方面上達成一致。②房地產經(jīng)紀人要從多個角度撮合雙方，主要包括：a.房源緊俏;b.位置與交通情況;c.配套設施情況;d.周邊環(huán)境;e.居住人口素質。③與租賃雙方協(xié)調租金交納方式和傭金標準。

2[.多選題]房屋租賃合同的主要內容包括（）。

A.房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所

B.合同不需要對轉租加以約定

C.標的物

D.租賃用途和房屋使用要求

E.房屋和室內設施的安全性能

[答案]ACDE

[解析]房屋租賃合同的主要內容包括：①房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;②標的物;③租金和押金數(shù)額、支付方式;④租賃用途和房屋使用要求;⑤房屋和室內設施的安全性能;⑥租賃期限;⑦合同應對轉租加以約定;⑧房屋維修責任;⑨物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;⑩爭議解決辦法和違約責任;其他事項約定。

3[.多選題]房屋租賃合同所具有的特征有（）。

A.租期內租金可以不變

B.房屋租賃合同是不動產租賃合同

C.合同會受到法律的一定限制

D.期限最長不得超過20年

E.房地產租金通常按季度交繳

[答案]BCD

[解析]房屋租賃合同的特征有：①從合同標的物來看，房屋租賃合同是不動產租賃合同;②不動產租賃合同受到法律的一定限制;③對于房屋租賃合同約定的租賃期限，《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”

4[.多選題]房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務關鍵環(huán)節(jié)分析的內容有（）。

A.客戶接待

B.獨 家代理

C.房屋帶看

D.達成房屋租賃意向

E.房屋租賃合同簽訂和收取租金(押金)

[答案]ACDE

[解析]房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務關鍵環(huán)節(jié)分析的主要內容有：①客戶接待;②房源配對;③房屋帶看;④達成房屋租賃意向;⑤房屋租賃合同簽訂和收取租金(押金);⑥經(jīng)紀服務費結算。

5[.多選題]根據(jù)《城市房屋出租管理辦法》的規(guī)定，不能出租的房屋包括（）。

A.合法建設的私房

B.未依法取得房屋所有權證的

C.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封的

D.不符合安全標準的

E.已設定抵押

[答案]BCD

[解析]根據(jù)《城市房屋出租管理辦法》的規(guī)定，不能出租的房屋包括：①未依法取得房屋所有權證的;②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;③共有房屋未取得共有人同意的;④權屬有爭議的;⑤屬于違法建筑的;⑥不符合安全標準的;⑦已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;⑧不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;⑨有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

6[.多選題]雙方閱讀租賃合同過程中，房地產經(jīng)紀人對合同有關條款進行解釋，主要包括（）。

A.用途條款明確

B.房屋坐落地點應與房產證相同，填好后與出租方確認

C.數(shù)字要小寫

D.租金及支付方式

E.在租賃期內水、電、煤氣、電話費及其他相關費用的繳付方式

[答案]ABDE

[解析]雙方閱讀合同，房地產經(jīng)紀人對合同有關條款進行解釋。主要包括：①房屋坐落地點應與房產證相同，填后與出租人確認。詳細記錄所出租屋內的家具、家電設施設備情況、租賃期限、雙方身份證號、聯(lián)系方式、雙方所需的售后服務等內容;②用途條款明確;③數(shù)字要大寫;④租金及支付方式：應詳細填寫支付時間、押金情況等;⑤在租賃期內水、電、煤氣、電話費及其他相關費用的繳付方式。

7[.多選題]在出租獨 家代理業(yè)務中，房地產經(jīng)紀人應更加注重查驗的內容有（）。

A.出租房的產權

B.承租人信用狀況

C.出租房的質量

D.出租房的環(huán)境

E.承租人的工作狀況

[答案]ACD

[解析]房屋出租獨 家代理和房屋承租獨 家代理業(yè)務的業(yè)務流程基本相同，只是出租獨 家代理業(yè)務中，房地產經(jīng)紀人更加注重出租房產權、質量、安全和環(huán)境方面的查驗，而存量房承租獨 家代理業(yè)務中，房地產經(jīng)紀人則需注意搜集與承租人需求相匹配的房屋信息以及承租自身具備的資質(包括但不限于工作狀況、信用狀況、支付能力等)。

8[.多選題]在客戶接待環(huán)節(jié)，房屋出租人將房屋出租事項委托給房地產經(jīng)紀人后，房地產經(jīng)紀人應（）。

A.簽訂房屋出租委托書

B.告知出租人房屋租賃居間服務的內容

C.查驗房屋編制《房屋狀況說明書》

D.編寫出租物業(yè)廣告信息

E.進行傭金的結算

[答案]ABCD

[解析]房屋出租客戶一旦將房屋出租事項委托給房地產經(jīng)紀人，房地產經(jīng)紀人應與出租人簽訂房屋出租委托書(或客戶房屋出租登記表)，并告知出租人房屋租賃居間服務的內容、收費標準和營銷途徑。房地產經(jīng)紀人要對出租的房屋進行查驗編制《房屋狀況說明書》，還需通過房屋查驗，結合區(qū)域內出租物業(yè)的租金價格行情水平，與出租人協(xié)商確定月租金額，編寫出租物業(yè)廣告信息。

9[.多選題]在租賃業(yè)務中，房地產經(jīng)紀人應從（）等角度撮合雙方。

A.房源緊俏

B.配套設施情況

C.位置與交通情況

D.周邊環(huán)境

E.租金折扣

[答案]ABCD

[解析]房地產經(jīng)紀人要從多個角度撮合雙方，主要包括：①房源緊俏;②位置與交通情況;③配套設施情況;④周邊環(huán)境;⑤居住人口素質。需要注意的是，無論房地產經(jīng)紀人尋找何種理由，都應該是客觀真實的，最好是租賃雙方都很在意的方面，切忌為了促成交易而編造不實情況。

10[.多選題]租賃合同的簽訂過程中，房地產經(jīng)紀人核實租賃雙方的身份及有關證件原件，其中承租方證件包括（）。

A.身份證

B.結婚證

C.工作證

D.委托人的授權委托書

E.軍官證或公司擔保書

[答案]ACE

[解析]當房屋租賃雙方對房屋租賃事宜達成一致時，就可以簽署房屋租賃合同(或房屋租賃居間合同)了。如果雙方達成一致，經(jīng)紀人核實租賃雙方的身份及有關證件原件。承租人證件包括：①身份證;②工作證;③居住證;④軍官證或公司擔保書。

（責任編輯：gx）

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