房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

1[.多選題]房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的主要區(qū)別在于（）。

A.法律性質(zhì)不同

B.服務(wù)方式不同

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)的義務(wù)不同

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)所需要的條件不同

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同交易標(biāo)的之間的關(guān)系不同

[答案]AB

[解析]就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)而言，按服務(wù)方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。房地產(chǎn)代理與房地產(chǎn)居間在法律性質(zhì)上有明顯的差異，各國法律都沒有有關(guān)代理人可以同時(shí)接受雙方委托人的委托代理業(yè)務(wù)的解釋。在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，同時(shí)也只能向一方收取傭金。因此，在房地產(chǎn)代理服務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的法律關(guān)系更清晰。

2[.多選題]根據(jù)服務(wù)方式的不同，居間分為（）。

A.房地產(chǎn)買賣居間

B.房地產(chǎn)代理居間

C.房地產(chǎn)有償居間

D.房地產(chǎn)指示居間

E.房地產(chǎn)媒介居間

[答案]DE

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。從理論上講，居間可分為指示居間和媒介居間。

3[.多選題]1978年到現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的階段，正確的表述包括（）。

A.第一階段：復(fù)蘇階段(1978～1992年)

B.第二階段：初步發(fā)展階段(1992～2001年)

C.第三階段：快 速發(fā)展階段(2001年至今)

D.第四階段：盤整階段(2000～2004年)

E.第五階段：擴(kuò)張階段(2005～2008年)

[答案]ABC

[解析]改革開放為中國大陸的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)提供了孕育、生長的土壤。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)、活躍和發(fā)展壯大，以及境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的植入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也開始復(fù)興，并取得了快 速發(fā)展。這一時(shí)期中國大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展可以分為以下幾個(gè)階段：①復(fù)蘇階段，1978～1992年;②初步發(fā)展階段，1992～2001年;③快 速發(fā)展階段，2001年至今。

4[.多選題]影響房地產(chǎn)使用價(jià)值和價(jià)值的法律因素包括（）。

A.產(chǎn)權(quán)類型

B.質(zhì)量

C.周邊環(huán)境

D.房型

E.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況

[答案]AE

[解析]影響房地產(chǎn)使用價(jià)值和價(jià)值的因素包括：①物質(zhì)因素，如房屋建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等;②法律因素，如產(chǎn)權(quán)類型、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況等;③社會(huì)、人文因素，如房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質(zhì)、歷史背景等。

5[.多選題]房地產(chǎn)代理屬于（）。

A.法定代理

B.指定代理

C.商事代理

D.委托代理

E.經(jīng)營代理

[答案]CD

[解析]根據(jù)代理產(chǎn)生的根據(jù)，民事代理可分為法定代理、指定代理和委托代理。房地產(chǎn)代理是以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托人確定委托代理權(quán)限和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受授權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同而產(chǎn)生的，屬于委托代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理客戶與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易的行為，不同于一般的民事代理，而是一種商事代理行為。

6[.多選題]美國房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)存在不同的合同類型，根據(jù)這些不同的合同，形成的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)運(yùn)作方式有（）。

A.獨(dú)售權(quán)合同

B.獨(dú)售權(quán)共享合同

C.開放出售權(quán)合同

D.凈賣權(quán)合同

E.合并制合同

[答案]ABCD

[解析]美國有以下五種主要的合同類型：①獨(dú)售權(quán)合同;②獨(dú)售權(quán)共享合同;③開放出售權(quán)合同;④凈賣權(quán)合同;⑤聯(lián)營制合同。

7[.多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特征主要有（）。

A.不可儲(chǔ)存性

B.服務(wù)性

C.非實(shí)物性

D.專業(yè)性

E.地域性

[答案]BDE

[解析]經(jīng)紀(jì)作為一種特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，具有區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自身特性，主要表現(xiàn)為四個(gè)方面：①活動(dòng)主體的專業(yè)性;②活動(dòng)地位的中介性;③活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性;④活動(dòng)收入的后驗(yàn)性。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為一種特殊商品的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，除了具有經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一般特性之外，還具有不同于其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的兩個(gè)特性：①活動(dòng)范圍的地域性;②活動(dòng)后果的社會(huì)性。

8[.多選題]關(guān)于經(jīng)紀(jì)、行紀(jì)、經(jīng)銷以及包銷之間的區(qū)別，表述正確的有（）。

A.經(jīng)紀(jì)同交易主體之間是以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)

B.經(jīng)銷同交易標(biāo)的之間是不占有交易標(biāo)的

C.行紀(jì)同交易主體之間是以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)，但行為受到一定的限制

D.經(jīng)紀(jì)報(bào)酬的形式是差價(jià)+酬金

E.包銷同交易標(biāo)的之間是不占有交易標(biāo)的

[答案]CE

[解析]A項(xiàng)，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體同交易主體之間的關(guān)系是以交易標(biāo)的所有者的名義進(jìn)行活動(dòng);B項(xiàng)，經(jīng)銷的主體直接參與交易，對(duì)交易標(biāo)的具有所有權(quán)，即是占有交易標(biāo)的;D項(xiàng)，經(jīng)紀(jì)報(bào)酬的形式是傭金，行紀(jì)的特殊形式(包銷)的報(bào)酬形式是差價(jià)+酬金。經(jīng)紀(jì)、行紀(jì)、經(jīng)銷以及包銷幾個(gè)概念的區(qū)別如表1-2所示。表1-2經(jīng)紀(jì)、行紀(jì)、經(jīng)銷以及包銷幾個(gè)概念的區(qū)別

9[.多選題]美國房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)存在不同的合同類型，根據(jù)這些不同的合同，形成的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)運(yùn)作方式有（）。

A.獨(dú)售權(quán)合同

B.獨(dú)售權(quán)共享合同

C.開放出售權(quán)合同

D.凈賣權(quán)合同

E.合并制合同

[答案]ABCD

[解析]美國有以下五種主要的合同類型：①獨(dú)售權(quán)合同;②獨(dú)售權(quán)共享合同;③開放出售權(quán)合同;④凈賣權(quán)合同;⑤聯(lián)營制合同。

10[.多選題]經(jīng)紀(jì)是指自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織通過（）等服務(wù)方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務(wù)活動(dòng)。

A.居間

B.委托

C.代理

D.承包

E.行紀(jì)

[答案]ACE

[解析]經(jīng)紀(jì)是指自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織通過居間、代理、行紀(jì)等服務(wù)方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務(wù)活動(dòng)。經(jīng)紀(jì)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段而出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（責(zé)任編輯：gx）

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