房地產(chǎn)經(jīng)紀人

1[.多選題]影響房地產(chǎn)使用價值和價值的法律因素包括()。

A.產(chǎn)權(quán)類型

B.質(zhì)量

C.周邊環(huán)境

D.房型

E.他項權(quán)利設立情況

[答案]AE

[解析]影響房地產(chǎn)使用價值和價值的因素包括：①物質(zhì)因素，如房屋建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等;②法律因素，如產(chǎn)權(quán)類型、他項權(quán)利設立情況等;③社會、人文因素，如房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質(zhì)、歷史背景等。

2[.多選題]關(guān)于房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少的內(nèi)容包括()。

A.房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示

B.房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復雜的商品

C.在商品經(jīng)濟運行體系中，大多數(shù)商品的流通環(huán)節(jié)是由商品經(jīng)銷商來完成的

D.房地產(chǎn)商品的超強異質(zhì)性導致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標的進行市場比較

E.房地產(chǎn)交易的決策通常需要多人的共同參與和相互妥協(xié)

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少的內(nèi)容包括：①房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示。②房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復雜的商品。影響房地產(chǎn)使用價值和價值的因素不僅包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等物質(zhì)因素，還包括產(chǎn)權(quán)類型、他項權(quán)利設立情況等法律因素，以及房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質(zhì)、歷史背景等社會、人文因素等。③在商品經(jīng)濟運行體系中，大多數(shù)商品的流通是由商品經(jīng)銷商來完成的。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體，不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀服務，來促進房地產(chǎn)交易，因而使得房地產(chǎn)流通能以比較經(jīng)濟的方式運行。

3[.多選題]為維護房地產(chǎn)購買者的合法權(quán)益，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以向客戶()。

A.提供延伸服務

B.提供決策參謀服務

C.提供豐富的市場信息

D.提供專業(yè)培訓

E.宣傳法律法規(guī)

[答案]BC

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀作為市場中介，通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務，能夠大大減少房地產(chǎn)市場信息不對稱對房地產(chǎn)交易的影響。幫助客戶實現(xiàn)公平的房地產(chǎn)交易，維護客戶的合法權(quán)益。

4[.多選題]1978年到現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的階段，正確的表述包括()。

A.第一階段：復蘇階段(1978～1992年)

B.第二階段：初步發(fā)展階段(1992～2001年)

C.第三階段：快 速發(fā)展階段(2001年至今)

D.第四階段：盤整階段(2000～2004年)

E.第五階段：擴張階段(2005～2008年)

[答案]ABC

[解析]改革開放為中國大陸的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)提供了孕育、生長的土壤。隨著房地產(chǎn)市場的恢復、活躍和發(fā)展壯大，以及境外房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和運作經(jīng)驗的植入，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)也開始復興，并取得了快 速發(fā)展。這一時期中國大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展可以分為以下幾個階段：①復蘇階段，1978～1992年;②初步發(fā)展階段，1992～2001年;③快 速發(fā)展階段，2001年至今。

5[.多選題]MLS的含義是多重房源上市服務，是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)()的服務系統(tǒng)。

A.共享資源

B.共享信息

C.協(xié)同管理

D.協(xié)同銷售

E.共享傭金

[答案]BDE

[解析]美國建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的信息共享和協(xié)作制度，其核 心是多重房源上市服務系統(tǒng)(MLS)。1897年，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人開始與同行分享自己的客戶名單，此后，各個地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會建立起各個地區(qū)的MLS，NAR成立后又建立了全國性的MLS。二戰(zhàn)后隨著大量新的購房人進入住房市場，MLS逐漸成為美國房地產(chǎn)市場的支柱和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的基本制度。NAR要求會員將自己已獲得代理銷售權(quán)的房源在規(guī)定時間內(nèi)提交給MLS，全體會員都可以使用MLS系統(tǒng)內(nèi)的房源信息向自己的買方客戶推薦，一旦成交，如果房源的受托經(jīng)紀人事先已明確寫明傭金的分配方式的，按該方式由賣方委托的經(jīng)紀人與買方委托的經(jīng)紀人按此方式分享傭金。如果房源受托經(jīng)紀人沒有明確說明傭金分配方式，則系統(tǒng)默認傭金在賣方委托的經(jīng)紀人與買方委托的經(jīng)紀人之間平均分配。

6[.多選題]按照《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》(GB/T4754—2011)，中國的國民經(jīng)濟被劃分為20個門類。其中房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的大類，又包括的小類有()。

A.農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀

B.其他房地產(chǎn)活動

C.房地產(chǎn)中介服務

D.物業(yè)管理

E.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

[答案]BCDE

[解析]按照《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》(GB/T4754—2011)，中國的國民經(jīng)濟被劃分為20個門類。其中房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的大類，又包括5個小類：①房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營;②物業(yè)管理;③房地產(chǎn)中介服務;④自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動;⑤其他房地產(chǎn)活動。

7[.多選題]在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)介入到房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期，為開發(fā)商提供()服務。

A.市場調(diào)查

B.投資咨詢

C.產(chǎn)品定位

D.營銷策劃

E.風險分析

[答案]ABCD

[解析]在我國，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)介入到房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期，為開發(fā)商提供市場調(diào)查、投資咨詢、產(chǎn)品定位、營銷策劃等咨詢服務;一些主要從事辦公樓經(jīng)紀的公司，為使用辦公樓的公司提供選址、場地布置策劃、搬遷方案策劃和管理等。

8[.多選題]中國臺 灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展時期包括()。

A.盤整時期

B.中介雛型時期

C.中介公司建立時期

D.零星戶時期

E.中介發(fā)展時期

[答案]BCDE

[解析]中國臺 灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展(1949年以后)，包括：①傳統(tǒng)時期(1970年以前);②中介雛型時期(1971～1980年);③零星戶時期(1980～1985年);④中介公司建立時期(1985～1991年);⑤中介發(fā)展時期(1991～1996年)。

9[.多選題]房地產(chǎn)掮客在1840年鴉片戰(zhàn)爭以后應運而生，其活動的范圍十分廣泛，包括()。

A.買賣

B.拍賣

C.租賃

D.貸款

E.抵押

[答案]ACE

[解析]1840年鴉片戰(zhàn)爭以后，我國上海等一些通商口岸城市，出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營活動，房地產(chǎn)掮客也應運而生。房地產(chǎn)掮客活動的范圍十分廣泛，有買賣、租賃、抵押等。掮客對于活躍房地產(chǎn)市場，緩解市民住房緊張，促進住房商品流通，起過一定的作用。但多數(shù)經(jīng)營作風不正，投機取巧，又加上舊政府管理不嚴，放任自流，在一定程度上加劇了房地產(chǎn)市場的混亂。

10[.多選題]我國臺 灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在中介發(fā)展時期，行業(yè)發(fā)展的特點有()。

A.拓展項目，全面服務

B.提供虛假信息

C.調(diào)整薪獎，注重品牌

D.不合理收費

E.同業(yè)聯(lián)盟，交易安全

[答案]ACE

[解析]我國臺 灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在中介發(fā)展時期，即1991～1996年，行業(yè)發(fā)展有以下幾個特點：①拓展項目，全面服務。加盟式的中介業(yè)者不斷壯大，市場上逐漸形成直營與加盟兩大模式，并重視提高服務質(zhì)量。②調(diào)整薪獎，注重品牌。隨著民眾收入水平提高，人們逐漸重視房屋，這促使房屋中介業(yè)趨向追求服務質(zhì)量和信譽形象。③同業(yè)聯(lián)盟、交易安全。1995年起，臺 灣房屋中介業(yè)進入同業(yè)聯(lián)盟時期，即由同業(yè)發(fā)起聯(lián)賣制度。1996年6月，信義房屋推出“成屋履約保證”，住商不動產(chǎn)宣告辦理“不動產(chǎn)交易簽證”，為保障交易安全建立了良好制度，并為同業(yè)相繼推廣，在行業(yè)中逐漸形成交易安全的保障機制。

（責任編輯：gx）

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