房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

1[多選題]房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)記載的房屋權(quán)利的信息應(yīng)包括（）。

A.房物權(quán)屬人年齡

B.他項(xiàng)權(quán)情況

C.房屋變更信息

D.坐落、面積、用途等

E.所有權(quán)情況

[答案]BDE

[解析]房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息，是指房屋登記簿所記載的信息，包括房屋自然狀況(坐落、面積、用途等)，房屋權(quán)利狀況(所有權(quán)情況、他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等)，以及登記機(jī)關(guān)記載的其他必要信息。

2[多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員可以提供的房地產(chǎn)價(jià)格咨詢內(nèi)容有（）。

A.市場(chǎng)調(diào)查研究

B.可行性租金

C.價(jià)格走勢(shì)

D.市場(chǎng)價(jià)格行情的資訊

E.正常市場(chǎng)價(jià)值

[答案]BCDE

[解析]房地產(chǎn)交易中最敏感、最關(guān)鍵的因素是價(jià)格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員最有條件為客戶提供某一特定區(qū)域、特定類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情的資訊，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員所能提供的一種基礎(chǔ)性房地產(chǎn)價(jià)格咨詢。此外，依賴于自身的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)以及所掌握的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員還可以就某一特定的房地產(chǎn)提供更加詳細(xì)的房地產(chǎn)價(jià)格咨詢，即就該房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值、可行性租金(使房地產(chǎn)投資者收回投資并獲得正常利潤(rùn)的租金)、價(jià)格走勢(shì)等，提供專業(yè)意見，供委托方參考。

3[多選題]下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)售后服務(wù)的表述中，正確的有（）。

A.提供裝修、家具購(gòu)置等信息咨詢的延伸服務(wù)

B.對(duì)客戶不滿意的環(huán)節(jié)進(jìn)行補(bǔ)救，提供改進(jìn)服務(wù)

C.關(guān)注客戶新的需求意向，提供跟蹤服務(wù)

D.為買方提供檢驗(yàn)房屋設(shè)備完好度的技術(shù)服務(wù)

E.為交易雙方提供結(jié)算房屋租金及物業(yè)管理費(fèi)的財(cái)務(wù)服務(wù)

[答案]ABC

[解析]售后服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高服務(wù)、穩(wěn)定老客戶的重要環(huán)節(jié)。售后服務(wù)的內(nèi)容可包括三個(gè)主要方面：①延伸服務(wù)，如作為買方代理時(shí)為買方進(jìn)一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù);②改進(jìn)服務(wù)，即了解客戶對(duì)本次交易的滿意程度，對(duì)客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的補(bǔ)救;③跟蹤服務(wù)，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對(duì)性的服務(wù)。

4[多選題]在我國(guó)，根據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)所處市場(chǎng)類型不同，可以將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為（）。

A.土地經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

B.新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

C.存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

D.商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

E.公寓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

[答案]ABC

[解析]在我國(guó)，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的標(biāo)的房地產(chǎn)所處的市場(chǎng)類型不同，理論上可以將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為土地經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。但從實(shí)際情況看，目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要集中在新建商品房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)，土地市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)比較少。

5[多選題]邱某擁有一宗房地產(chǎn)，下列關(guān)于邱某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，正確的有（）。

A.如果邱某年滿25周歲，雖患有間隔性精神病，可自行辦理

B.如果邱某年滿18周歲，則可自行辦理

C.如果邱某17周歲，需要其法定代理人代為辦理

D.如果邱某16周歲，靠自己打工為生，則可自行辦理

E.如果邱某16周歲，靠自己打工為生，需要法定代理人代為辦理

[答案]BCD

[解析]房地產(chǎn)登記是保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的基本手段。按照《民法通則》規(guī)定，具有完全民事行為能力的權(quán)利人(18周歲以上的成年人或16周歲以上不滿18周歲以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的未成年人)可以自行辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。限制行為能力的人(10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人)和無民事行為能力的人(不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人)，可由他們的法定代理人(即監(jiān)護(hù)人)代理登記。

6[多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為購(gòu)房者提供個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)時(shí)，一般需要協(xié)助購(gòu)房者制訂合理的貸款方案，貸款方案的主要組成要素有（）。

A.貸款成數(shù)

B.貸款金額

C.貸款期限

D.貸款擔(dān)保方式

E.貸款償還方式

[答案]ABCE

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在為購(gòu)房者進(jìn)行個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)時(shí)，一般需要協(xié)助購(gòu)房者制定合理的貸款方案，貸款方案主要由以下要素組成：①貸款類型(商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款);②貨款成數(shù)(貸款金額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率);③貸款金額;④貸款期限;⑤償還比率(又稱收入還貸比，指借款人分期償還額占其同期收入的比率);⑥貸款償還方式(等額本息還款法或等額本金還款法)。

7[多選題]下列五人中，具有完全民事行為能力的人有（）。

A.張某，17周歲，外出打工，且每月都有工資寄回家補(bǔ)貼家用

B.李某，15周歲，父母雙亡，靠自己在城市賣報(bào)紙為生

C.王某，19周歲，一直無工作，待業(yè)在家

D.趙某，20周歲，患有精神病

E.吳某，19周歲，精神正常，但癱瘓?jiān)诖?，生活起居需人照?/p>

[答案]ACE

[解析]按照《民法通則》規(guī)定，具有完全民事行為能力的權(quán)利人是指18周歲以上的成年人或16周歲以上不滿18周歲以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的未成年人。限制行為能力的人是指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人。無民事行為能力的人是指不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人。

8[多選題]房地產(chǎn)投資具有的特點(diǎn)是（）。

A.投資成本高

B.綜合性 強(qiáng)

C.風(fēng)險(xiǎn)大

D.回收期長(zhǎng)

E.所需專業(yè)知識(shí)廣

[答案]ACDE

[解析]房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、企業(yè)或個(gè)人為了達(dá)到獲利的目的，將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的行為。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)投資具有以下特點(diǎn)：①投資成本高;②風(fēng)險(xiǎn)大;③回收期長(zhǎng);④所需專業(yè)知識(shí)廣。這些特點(diǎn)使不少非專業(yè)投資者尤其是個(gè)人投資者不能輕易介入房地產(chǎn)投資

9[多選題]下列各項(xiàng)，有可能不是完全產(chǎn)權(quán)房屋的有（）

A.被查封的房屋

B.法律禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

C.在拍賣市場(chǎng)上競(jìng)得的房屋

D.偽造房地產(chǎn)證的房屋

E.單位自建的房屋

[答案]CE

[解析]在查驗(yàn)房屋權(quán)屬狀況時(shí)，要注意以下幾個(gè)重點(diǎn)問題：①單位自建的房屋，農(nóng)村宅基地上建造的房屋，社區(qū)或項(xiàng)目配套用房，未經(jīng)規(guī)劃或報(bào)建批準(zhǔn)的房屋等，都有可能不是完全產(chǎn)權(quán);②因房地產(chǎn)證遺失補(bǔ)辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓、房屋被查封甚至強(qiáng)制拍賣，原房地產(chǎn)證沒有產(chǎn)權(quán);③偽造的房地產(chǎn)證沒有產(chǎn)權(quán);④未登記的預(yù)售商品房、抵押商品房，僅憑購(gòu)買合同或抵押合同不能完全界定產(chǎn)權(quán)狀態(tài);⑤已抵押的房屋未解除抵押前，業(yè)主不得擅自處置;⑥公房上市需要補(bǔ)交地價(jià)或其他款項(xiàng)，符合已購(gòu)公有住房上市出售條件才能出售;⑦在拍賣市場(chǎng)上競(jìng)得的房屋可能存在產(chǎn)權(quán)不完整的情況;⑧涉及婚姻或財(cái)產(chǎn)繼承的房屋產(chǎn)權(quán)一般比較復(fù)雜;⑨法律禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)在法院取消禁止前不得交易。

10[多選題]在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，如果當(dāng)事人之間對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同履行有爭(zhēng)議，對(duì)爭(zhēng)議的處理方式有（）。

A.必須在政府主持下，由當(dāng)事雙方協(xié)商解決

B.調(diào)解委員會(huì)調(diào)解

C.雙方自行和解

D.向有關(guān)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁

E.向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟

[答案]BDE

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同違約責(zé)任的承擔(dān)可以采用定金或者違約金的方式，糾紛解決方式可以采取相關(guān)部門調(diào)解、仲裁、司法訴訟等。

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（責(zé)任編輯：gx）

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