房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

1[多選題]房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的主要區(qū)別在于（）。

A.法律性質(zhì)不同

B.服務(wù)方式不同

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)的義務(wù)不同

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)所需要的條件不同

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同交易標(biāo)的之間的關(guān)系不同

[答案]AB

[解析]就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)而言，按服務(wù)方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。房地產(chǎn)代理與房地產(chǎn)居間在法律性質(zhì)上有明顯的差異，各國法律都沒有有關(guān)代理人可以同時(shí)接受雙方委托人的委托代理業(yè)務(wù)的解釋。在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，同時(shí)也只能向一方收取傭金。因此，在房地產(chǎn)代理服務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的法律關(guān)系更清晰。

2[多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少的主要原因有（）。

A.房地產(chǎn)的特殊性

B.房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性

C.房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性

D.房地產(chǎn)交易的經(jīng)常性

E.房地產(chǎn)信息的不對稱性

[答案]ACE

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為一種特殊商品的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性的原因有：①房地產(chǎn)的特殊性;②房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性;③房地產(chǎn)信息的不對稱性。

3[多選題]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中所指的房地產(chǎn)中介服務(wù)包括（）。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

B.房地產(chǎn)咨詢

C.物業(yè)管理

D.房地產(chǎn)投資開發(fā)

E.房地產(chǎn)估價(jià)

[答案]ABE

[解析]按照《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T4754—2011)，中國的國民經(jīng)濟(jì)被劃分為20個(gè)門類。其中房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的大類，即第K類。在這一大類中，又包括5個(gè)小類：①房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營;②物業(yè)管理;③房地產(chǎn)中介服務(wù);④自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng);⑤其他房地產(chǎn)活動(dòng)。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。

4[多選題]下列關(guān)于房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的表述中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人雙方收取傭金

B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能向房地產(chǎn)交易的一方當(dāng)事人收取傭金

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以為委托人的利益而成為與第三方訂立合同的當(dāng)事人

D.房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間往往是相互獨(dú)立，各自促成房地產(chǎn)交易

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不僅向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，而且為委托人提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)

[答案]AE

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時(shí)接受房地產(chǎn)交易雙方的委托，向一方或雙方提供居間服務(wù)。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲腥说睦娑洚?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動(dòng)。房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間不是完全獨(dú)立的，常常需要相互結(jié)合才能促成合同的訂立。

5[多選題]根據(jù)服務(wù)方式的不同，居間分為（）

A.房地產(chǎn)買賣居間

B.房地產(chǎn)代理居間

C.房地產(chǎn)有償居間

D.房地產(chǎn)指示居間

E.房地產(chǎn)媒介居間

[答案]DE

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。從理論上講，居間可分為指示居間和媒介居間。

6[多選題]關(guān)于房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少的內(nèi)容包括（）。

A.房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進(jìn)行展示

B.房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復(fù)雜的商品

C.在商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系中，大多數(shù)商品的流通環(huán)節(jié)是由商品經(jīng)銷商來完成的

D.房地產(chǎn)商品的超強(qiáng)異質(zhì)性導(dǎo)致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標(biāo)的進(jìn)行市場比較

E.房地產(chǎn)交易的決策通常需要多人的共同參與和相互妥協(xié)

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少的內(nèi)容包括：①房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進(jìn)行展示。②房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復(fù)雜的商品。影響房地產(chǎn)使用價(jià)值和價(jià)值的因素不僅包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等物質(zhì)因素，還包括產(chǎn)權(quán)類型、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況等法律因素，以及房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質(zhì)、歷史背景等社會、人文因素等。③在商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系中，大多數(shù)商品的流通是由商品經(jīng)銷商來完成的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體，不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，來促進(jìn)房地產(chǎn)交易，因而使得房地產(chǎn)流通能以比較經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)行。

7[多選題]《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》(2006版)包括（）。

A.房屋出售委托協(xié)議

B.房屋出租委托協(xié)議

C.房屋承購委托協(xié)議

D.房屋承租委托協(xié)議

E.房屋拍賣委托協(xié)議

[答案]ABCD

[解析]為加強(qiáng)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，2006年10月31日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和一套《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，包括：①房屋出售委托協(xié)議;②房屋出租委托協(xié)議;③房屋承購委托協(xié)議;④房屋承租委托協(xié)議。

8[多選題]下列屬于經(jīng)紀(jì)活動(dòng)特點(diǎn)的有（）。

A.活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性

B.活動(dòng)對象的固定性

C.活動(dòng)范圍的廣泛性

D.活動(dòng)主體的專業(yè)性

E.活動(dòng)目的的前瞻性

[答案]AD

[解析]經(jīng)紀(jì)作為一種特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，具有區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自身特性，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：①活動(dòng)主體的專業(yè)性;②活動(dòng)地位的中介性;③活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性;④活動(dòng)收入的后驗(yàn)性。

9[多選題]關(guān)于經(jīng)紀(jì)與經(jīng)銷活動(dòng)的本質(zhì)區(qū)別，描述正確的有（）

A.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)僅僅是為交易提供服務(wù)

B.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體對交易標(biāo)的有所有權(quán)

C.經(jīng)銷活動(dòng)的主體直接參與交易

D.經(jīng)銷活動(dòng)主體對交易標(biāo)的沒有所有權(quán)

E.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體獲得的是作為經(jīng)紀(jì)服務(wù)報(bào)酬的傭金

[答案]ACE

[解析]經(jīng)紀(jì)作為一種中介活動(dòng)，它與經(jīng)銷活動(dòng)有著本質(zhì)的區(qū)別。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)僅僅是為交易提供服務(wù)，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體對交易標(biāo)的沒有所有權(quán);經(jīng)銷活動(dòng)的主體卻直接參與交易，對交易標(biāo)的具有所有權(quán)。

10[多選題]國外房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式有（）。

A.經(jīng)紀(jì)人獨(dú) 家銷售

B.賣主與經(jīng)紀(jì)人獨(dú) 家銷售

C.開放式銷售

D.經(jīng)銷

E.聯(lián)合專賣銷售

[答案]ABCE

[解析]隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些國家(地區(qū))形成一些主要的合同類型，如美國有以下五種主要的合同類型：①獨(dú)售權(quán)合同;②獨(dú)售權(quán)共享合同;③開放出售權(quán)合同;④凈賣權(quán)合同;⑤聯(lián)營制合同。

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（責(zé)任編輯：gx）

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