房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第一章 房地產(chǎn)法律規(guī)定

第二節(jié) 房地產(chǎn)法律體系

房地產(chǎn)涉及的社會面廣、資金量大、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，特別需要法律法規(guī)的規(guī)范，以建立正常的市場秩序，規(guī)范市場行為，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的正當(dāng)權(quán)益。

房地產(chǎn)法律制度，是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)所規(guī)定的，用于調(diào)整和規(guī)范人們從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理、房地產(chǎn)管理等的行為準(zhǔn)則。

一、房地產(chǎn)法律的調(diào)整對象

房地產(chǎn)法律有著特定的調(diào)整對象，既不是調(diào)整一般的民事關(guān)系，也不是調(diào)整普通的商品交易關(guān)系，它調(diào)整的是與房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理有關(guān)的各種社會關(guān)系，具體地說，房地產(chǎn)法律的調(diào)整對象包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系及物業(yè)管理關(guān)系等。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得建設(shè)用地使用權(quán)并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建造房屋過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系，包括兩方面的內(nèi)容：第一，獲得建設(shè)用地使用權(quán);第二，在獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建造房屋。

(2)房地產(chǎn)交易關(guān)系，是指參與房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等房地產(chǎn)交易行為的各方當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對特定房地產(chǎn)擁有的所有權(quán)關(guān)系、開發(fā)企業(yè)或所有權(quán)人將房地產(chǎn)出售給他人時所形成的轉(zhuǎn)讓關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)出租或抵押給他人所形成的租賃關(guān)系或抵押關(guān)系。

(3)物業(yè)管理關(guān)系，是指物業(yè)所有者(業(yè)主)委托特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其所有的物業(yè)提供修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看管等活動時產(chǎn)生的法律關(guān)系。物業(yè)管理服務(wù)涉及面比較廣泛，酒店、辦公樓、住宅小區(qū)等都可以通過這種方式來進(jìn)行管理。

(4)房地產(chǎn)行政管理關(guān)系，是指房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)法律規(guī)定對房地產(chǎn)市場實施管理、監(jiān)督、檢查時發(fā)生的法律關(guān)系。這種法律關(guān)系同前幾種關(guān)系不同，典型特征是其主體法律地位的不平等，是管理與被管理的關(guān)系。

二、房地產(chǎn)法律體系

房地產(chǎn)法律體系是指各種不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)，由現(xiàn)行有效的房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方性規(guī)章構(gòu)成，按照一定的內(nèi)在聯(lián)系而組成的一整套有機(jī)、統(tǒng)一、完整的法律、法規(guī)體系。從立法層次上看，主要包括下列內(nèi)容：

(一)憲法

《中華人民共和國憲法》(以下簡稱《憲法》)是國家的根本大法。對于房地產(chǎn)法，《憲法》也作出了原則性規(guī)定，如《憲法》第十條明確了土地的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。該條同時規(guī)定了關(guān)于土地的轉(zhuǎn)讓問題：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。規(guī)定“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地”。還對土地征收或征用和利用作了原則性規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征

收或者征用并給予補(bǔ)償”?！稇椃ā肪哂凶罡叩姆尚ЯΓ瑹o論是房地產(chǎn)立法或執(zhí)法都必須遵循憲法規(guī)定的原則。

(二)房地產(chǎn)法律

全國人民代表大會及其常務(wù)委員會頒布的法律，這些法律的效力僅次于憲法，是房地產(chǎn)法律體系中重要的法律規(guī)定，是制定有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)、規(guī)章的依據(jù)和基礎(chǔ)。

1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)

該法于1994年頒布，1995年1月1日起施行，2007年第一次修訂，2009年第二次修訂。制定《城市房地產(chǎn)管理法》的目的是“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。《城市房地產(chǎn)管理法》以城市規(guī)劃為依據(jù)，對如何取得國有土地使用權(quán)，如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出具體規(guī)定。該法是我國第一部全面規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記管理的大法，是房地產(chǎn)業(yè)立法、執(zhí)法和管理的主要依據(jù)。

2.與房地產(chǎn)相關(guān)的法律

(1)《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)

該法于2007年3月16日頒布，2007年10月1日起施行。頒布《物權(quán)法》的目的是“為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”?！段餀?quán)法》使房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的權(quán)屬界定、物權(quán)保護(hù)有了明確的法律依據(jù)，是保障房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的重要法律基礎(chǔ)。

(2)《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)

該法于1986年頒布，分別于1998年、2004年修訂。頒布《土地管理法》的目的是“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護(hù)耕地，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展”?！锻恋毓芾矸ā肥墙鉀Q土地資源的保護(hù)、利用和配置，規(guī)范城市建設(shè)用地的征收或征用，即征收或征用農(nóng)村集體所有的土地以及使用國有土地等問題的主要依據(jù)。

(3)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)

該法于2007年10月28日頒布、2008年1月1日起施行。頒布《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的目的是“為了加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》重點(diǎn)規(guī)范了城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的具體部署，控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。

此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律還有《民法通則》、《合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等。

(三)房地產(chǎn)行政法規(guī)

房地產(chǎn)行政法規(guī)是以國務(wù)院令形式頒布的，主要有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《物業(yè)管理條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《住房公積金管理條例》等。

(四)地方性法規(guī)

是指有立法權(quán)的地方人民代表大會及其常務(wù)委員會依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)的規(guī)定，制定的調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)法律關(guān)系的規(guī)范性文件，在本行政區(qū)域內(nèi)有效。如《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理條例》等。

(五)行政規(guī)章和規(guī)范性文件

行政規(guī)章包括國務(wù)院部委制定的部門規(guī)章和有立法權(quán)的地方政府制定的政府規(guī)章。主要有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《房屋登記辦法》、《城市危險房屋管理規(guī)定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》、《住宅專項維修資金管理

辦法》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等。

規(guī)范性文件是指行政機(jī)關(guān)依法制定的具有普遍約束力的文件，具有約束和規(guī)范人們行為的性質(zhì)，近兩年房地產(chǎn)規(guī)范性文件主要有：《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2016]10號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》 (建房[2010]53號)、《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(建房[2010]83號)、《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的通知》(建房[2010]155號)、《物業(yè)承接查驗辦法》(建房[2010]165號)、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知》(建房[2010]186號)、《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房[2011]77號)、《住房公積金行政監(jiān)督辦法》(建金管[2004]34號)、《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》(建金管

[2005]5號)、《關(guān)于試行住房公積金督察員制度的意見》(建稽[2010]102號)、《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(建金[2010]179號)、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》 (國土資發(fā)[2010]151號)、 《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》 (銀發(fā)[2010]275號)、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2010]94號)、 《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》 (財稅[2011]12號)等。

(六)最高人民法院的司法解釋

最高人民法院在審理房地產(chǎn)案件中，會對房地產(chǎn)領(lǐng)域的有關(guān)問題進(jìn)行解釋，或者對疑難問題進(jìn)行研究并就此發(fā)布指導(dǎo)性文件，如最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等，也是我國房地產(chǎn)法律體系的組成部分。

另外，有關(guān)房地產(chǎn)的技術(shù)規(guī)范，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》等，也可納入廣義的房地產(chǎn)法律體系的范疇。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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