房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點(diǎn)指導(dǎo)（一）

四星考點(diǎn)1：

從營(yíng)銷的角度來看，市場(chǎng)是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和。

市場(chǎng)=人口+購買能力+購買動(dòng)機(jī)

市場(chǎng)是：①商品交換的任何場(chǎng)所；②使商品交易雙方接觸的任何安排；③商品交換關(guān)系的總和；④連接商品生產(chǎn)者的橋梁；⑤指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。

市場(chǎng)可以是有形的，也可以是無形的。有形市場(chǎng)是指進(jìn)行商品交易的固定場(chǎng)所，反之則稱為無形市場(chǎng)。

市場(chǎng)必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。

賣方和買方又被稱為市場(chǎng)主體，可供交易的商品又被稱為市場(chǎng)客體。

四星考點(diǎn)2：

房地產(chǎn)市場(chǎng)是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交易包括：買賣、租賃、抵押、互換。房地產(chǎn)市場(chǎng)既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指固定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所。

三星考點(diǎn)3：

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值大、壽命長(zhǎng)久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：

1.交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。

2.交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)。

3.供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不相同，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。

4.容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。

5.較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；

6.一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。

7.交易的金額較大，依賴金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。

8.廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。

重點(diǎn)：房地產(chǎn)可以視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。

四星考點(diǎn)4：

1.按用途（功能）分：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)

2.按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)

3.按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)

4.接交易方式分：房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

5.接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

6.按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（具體為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場(chǎng)）

7.按時(shí)間分：過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)

二星考點(diǎn)5：

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易雙方的各自利益的最大化而進(jìn)行的努力。

具體有：賣方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)，賣方與賣方之間的競(jìng)爭(zhēng)，以及買方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)買賣雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為：買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)。

四星考點(diǎn)6：

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)專門術(shù)語來描述市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的不同，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。

1.完全競(jìng)爭(zhēng)

完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件：

（1）所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個(gè)賣者手里購買商品，不會(huì)對(duì)某個(gè)賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場(chǎng)；

（2）有相當(dāng)多的買者和賣者，每個(gè)買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場(chǎng)上僅占微小份額，因而單個(gè)買者或賣者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格，而只能是價(jià)格的接受者；

（3）市場(chǎng)信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格；

（4）買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)；

（5）買者和賣者無串通共謀行為，也沒政府干預(yù)。

2.壟斷競(jìng)爭(zhēng)

壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）賣者和買者都比較多；

（2）產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別；

（3）市場(chǎng)信息比較完全。

3.寡頭壟斷

寡頭壟斷是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額即占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場(chǎng)上，生產(chǎn)者之間存在著競(jìng)爭(zhēng)，但寡頭生產(chǎn)者在競(jìng)爭(zhēng)中往往傾向于非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)楣杨^生產(chǎn)者之間的價(jià)格戰(zhàn)往往會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格下降，從而使每個(gè)生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。這種競(jìng)爭(zhēng)主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無多大差異的情況下，非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)難以進(jìn)行，寡頭生產(chǎn)者在定價(jià)方面就會(huì)進(jìn)行勾結(jié)。

4.完全壟斷

完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。

一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）只有一個(gè)賣者，而買者很多；

（2）產(chǎn)品無相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；

（3）新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)，潛在競(jìng)爭(zhēng)與實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)一樣是不存在的。

造成賣方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等

四星考點(diǎn)7：

在賣方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)中，賣方為貴賣，會(huì)極力謀求抬高價(jià)格；買方為賤買，會(huì)極力謀求降低價(jià)格。至于最終的成交價(jià)格為多少，取決于在競(jìng)爭(zhēng)中哪一方對(duì)價(jià)格的影響力較強(qiáng)。根據(jù)買賣雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)和市場(chǎng)。買方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。

競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競(jìng)爭(zhēng)，還包括賣方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)和買方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)降低價(jià)格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)抬高價(jià)格。

四星考點(diǎn)8：

房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大體有以下幾個(gè)階段：

1.上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。需求的增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增加等時(shí)期。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加，市場(chǎng)上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價(jià)不斷上升；隨著租金和售價(jià)的上升，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此，這一時(shí)期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。

2.高峰期。在這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。由于實(shí)質(zhì)性消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期”。高峰期的主要特征有：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發(fā)項(xiàng)目開工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。

3.衰退期。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過價(jià)差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤(rùn)也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項(xiàng)目陸續(xù)完成并投放市場(chǎng)，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價(jià)格出現(xiàn)下降。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

4.低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特征有：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很?。婚_發(fā)項(xiàng)目開工率低；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性減少，租金下降，

四星考點(diǎn)9：

房地產(chǎn)“泡沫”的含義和形成原因；

“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，即價(jià)格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲會(huì)使人產(chǎn)生價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買者——這些人一般只是想通過買賣牟利，而對(duì)資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。

歷史上曾出現(xiàn)過多次資產(chǎn)或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是17世紀(jì)30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。

房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價(jià)、房?jī)r(jià)人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。

房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預(yù)期；②過度的投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

可將房地產(chǎn)需求歸納為4類：

1.消費(fèi)性需求。它是購買或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。

2.投資性需求。它多是購買房地

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