房地產(chǎn)經(jīng)紀人

第九章 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展離不開科學有效的行業(yè)管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理有多種模式，每種模式有各自特點，管理的效果也有所不同。我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理涉及部門較多，側重政府監(jiān)管，但存在立法滯后等問題。本章介紹了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的含義、特征、作用、基本原則和基本模式，分析了行業(yè)組織的性質和作用，總結了我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)行政監(jiān)管和自律管理的基本框架和內容。通過本章學習，可以熟悉我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本情況和行業(yè)管理的基本要求。

第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理概述

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的含義與作用

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理是人民政府房地產(chǎn)經(jīng)紀管理部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動和房地產(chǎn)經(jīng)紀行為實施的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，協(xié)調房地產(chǎn)經(jīng)紀活動相關當事人(如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務對象)責、權、利關系，維護相關當事人合法權益，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理是社會公共管理的一個組成部分，它的基本作用就是維護社會整體利益，即通過行業(yè)管理使房地產(chǎn)經(jīng)紀活動更加符合社會整體規(guī)范，并最大限度地增進社會福利。就目前的情況來看，通過對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行監(jiān)督管理來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，有助于加快房地產(chǎn)流通，增加房地產(chǎn)有效供給，提高房地產(chǎn)利用效率，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高人民的居住質量和水平。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理作為一種行業(yè)管理，可以協(xié)調行業(yè)內部各類主體之間以及行業(yè)與社會其他主體之間的關系，促進行業(yè)整體高效運轉和持續(xù)發(fā)展，維護房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)者的合法權益和行業(yè)的整體利益。從發(fā)達國家和地區(qū)的實際情況來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理較好的地方，行業(yè)的經(jīng)濟收益較高，從業(yè)人員的社會形象和社會地位也較高，整個行業(yè)發(fā)展比較快。反之，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理欠佳的地方，行業(yè)的經(jīng)濟收益就較低，從業(yè)人員的社會形象和社會地位也較差，行業(yè)發(fā)展阻礙多，發(fā)展速度慢。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本原則

(一)創(chuàng)造良好條件，鼓勵行業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。在過去十幾年的發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)不僅為我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，乃至社會經(jīng)濟發(fā)展做出了重大的貢獻，隨著新建商品房市場向存量房市場轉變，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的地位和作用會越來越重要。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是一個急需鼓勵和支持發(fā)展的行業(yè)。對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的管理，應本著創(chuàng)造良好條件、鼓勵行業(yè)發(fā)展、促進行業(yè)進步的原則。行業(yè)管理制度的設計和行業(yè)管理政策的制定都應當有利于創(chuàng)造良好的行業(yè)生存發(fā)展環(huán)境，有利于建立完善行業(yè)自我提高、不斷進步的發(fā)展機制。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理應當完善行業(yè)管理的法律法規(guī)，提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行為，改善房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的社會形象，引導行業(yè)持續(xù)健康有序發(fā)展。

(二)遵循行業(yè)規(guī)律，實施專業(yè)管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是以促成房地產(chǎn)交易、提高房地產(chǎn)交易效率、維護當事人合法權益、保障房地產(chǎn)交易安全為服務宗旨的行業(yè)。房地產(chǎn)商品的特殊性和房地產(chǎn)交易的復雜性都使得房地產(chǎn)經(jīng)紀是專業(yè)性極強的經(jīng)紀活動。與證券經(jīng)紀、保險經(jīng)紀一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動作為一種特殊商品的經(jīng)紀活動，其特殊性遠遠大于它與其他各類經(jīng)紀活動具有的共性。從我國證券經(jīng)紀、保險經(jīng)紀行業(yè)管理的經(jīng)驗來看，對從業(yè)人員專業(yè)知識要求較高的經(jīng)紀行業(yè)，實施專業(yè)化管理是必要的。從境外房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的情況看，專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理是一種慣例。因此，應將房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)與其他經(jīng)紀行業(yè)分開，參照證券、保險經(jīng)紀行業(yè)的模式實施專業(yè)管理。

(三)推進行業(yè)立法，嚴格依法管理

在倡導建設法制社會、依法治國的背景下，對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實施管理應當以法律法規(guī)為依據(jù)，實施專業(yè)管理，避免政府行政管理部門超出法律法規(guī)許可范圍實施管理，更要避免不同政府部門從本部門角度出發(fā)制定互不銜接的政策或規(guī)定。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)立法嚴重滯后，缺乏規(guī)范房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)經(jīng)紀的專項立法，無《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理條例》或者《房地產(chǎn)交易管理條例》。針對目前房地產(chǎn)經(jīng)紀法律法規(guī)體系尚不健全，許多方面存在法律空白的狀況，國家和地方立法機構應該加快建設有關房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律法規(guī)體系，理順房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的行政管理體系。

目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理可依據(jù)或者能參照的法律法規(guī)主要有：

1.法律：由全國人民代表大會或常務委員會制定，如《城市房地產(chǎn)管理法》《民法總則》《合同法》等;

2.部門規(guī)章：由國務院部門制定，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等;

3.地方性法規(guī)和地方性規(guī)章：各省市、自治區(qū)人大及其常委會、地方政府在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下結合當?shù)貙嶋H制定了一些規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的地方性法規(guī)和規(guī)章，如《天津市房地產(chǎn)交易管理條例》、《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》等;

4.政府主管部門出臺的規(guī)范性文件：《國家發(fā)展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》(發(fā)改價格[2014] 2755號)、《人力資源社會保障部住房城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)(房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定)和(房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試實施辦法>的通知》(人社部發(fā)[2015] 47《住房城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》(建房 [2016] 168號)等。

(四)健全行業(yè)組織，加強行業(yè)自律

在我國政府簡政放權，從“無限”政府向“有限”政府轉換的大趨勢下，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理應當加快行業(yè)自律建設，充分發(fā)揮行業(yè)組織的作用。行業(yè)自律就是充分發(fā)揮行業(yè)成員自身的積極性、能動性，充分利用社會資源，對行業(yè)進行自我管理。在法制社會，政府對行業(yè)進行管理必須有法律依據(jù)，而行業(yè)自律管理只需要通過行業(yè)成員的協(xié)商，因而在管理權源上具有更大的靈活性、機動性，更能適應行業(yè)快速發(fā)展的需要。自律管理中最重要的手段就是制定行業(yè)規(guī)范。行業(yè)規(guī)范通過同行業(yè)內的民事行為主體協(xié)商制定，比法律、法規(guī)具有更強的靈活性，可以在法律法規(guī)所規(guī)定的標準之上，為行業(yè)提供更高的行業(yè)標準，便于根據(jù)市場

需要和行業(yè)發(fā)展水平不斷進行調整、更新。其與市場競爭、優(yōu)勝劣汰的市場機制相配合，可以起到推進行業(yè)進步，提升行業(yè)整體水平的作用。正因為如此，在境外市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，行業(yè)規(guī)范對競爭性行業(yè)都具有很好的行業(yè)管理作用。

在崇尚實現(xiàn)自我價值的現(xiàn)代社會，行業(yè)自律管理的基本規(guī)則由獨立的民事行為主體以自愿遵守為前提，共同制定并認可，具有更廣泛的社會基礎。行業(yè)自律管理規(guī)則符合行業(yè)特點，基于業(yè)內人士的共識，因此有很強的內在約束力。相對政府的行政管理，行業(yè)自律管理更容易調動行業(yè)成員的主觀能動性，可以在更廣泛的層面上調動社會資源，這不僅有利于節(jié)約行政資源，更有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理水平，使房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在更大程度上增進社會福利。

(五)順應市場機制，維護有序競爭

對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的管理應適應市場經(jīng)濟的要求，順應市場經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)作為市場中的獨立主體，會根據(jù)市場供求狀況、行業(yè)競爭狀況和企業(yè)自身條件進行行為決策。市場的供求機制、競爭機制會調節(jié)企業(yè)的行為。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)這種競爭性行業(yè)，情況更是如此。因此，應避免用計劃經(jīng)濟體制下的傳統(tǒng)思路管理行業(yè)。有關行業(yè)的規(guī)模、結構等問題，應通過市場選擇來決定。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理主要應起到避免市場機制失靈，保證市場機制正常運作的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理應有助于形成按照市場經(jīng)濟原則有序運作，不斷發(fā)展的行業(yè)發(fā)展機制。

在這一原則指導下，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理應以維護房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)及其相關市場有序競爭為價值取向。因為，市場機制運作以市場有序競爭為前提條件。要維護有序競爭，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理首先要保證行業(yè)的適度發(fā)展，要避免因信息不對稱等因素的存在使房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)出現(xiàn)超出市場需求的盲目發(fā)展，避免因行業(yè)過度膨脹導致業(yè)內惡性競爭。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理應通過一系列制度堅決抵制不公平、不正當競爭，避免不公平、不正當競爭破壞行業(yè)發(fā)展的內在機制。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本模式

管理模式是由管理主體、管理手段和機制所組成的動態(tài)系統(tǒng)，不同管理模式之間在系統(tǒng)組成要素(如管理主體、管理手段)、系統(tǒng)結構、運作流程上存在著差異。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理主要有以下三種模式：

(一)行政監(jiān)管模式

在這種模式下，政府行政主管部門承擔了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的絕大部分職能，管理手段以行政手段為主，如進行職業(yè)資格認證、登記備案與年檢和制定示范合同、行政監(jiān)督等。這種模式下的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織管理職能相對薄弱，一般只在教育培訓、合作交流、優(yōu)秀評選等方面發(fā)揮作用。目前我國內地和香港地區(qū)主要采取這種模式，但香港地區(qū)在法律手段的運用上比內地更成熟一些。我國香港地區(qū)的地產(chǎn)代理監(jiān)管局是專門管理房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的政府機構，主要負責頒發(fā)牌照和行政管理的工作。它是根據(jù)《地產(chǎn)代理條例》成立的一個財政獨立的法定機構，其使命是提高地產(chǎn)代理業(yè)的服務水準，加強對消費者權益的保護，并鼓勵公開、公正、誠實的物業(yè)交易。行業(yè)管理的主要內容包括設定代理機構和認定地產(chǎn)代理人從事代理活動的基本資質，使執(zhí)業(yè)的機構和個人具有相當?shù)膶I(yè)知識和工作經(jīng)驗;建立監(jiān)察機構，對地產(chǎn)代理活動進行監(jiān)督;調解地產(chǎn)代理人與委托人的糾紛;對違紀的地產(chǎn)代理機構和個人進行相應的懲處;推行書面代理合約，減少糾紛。香港地產(chǎn)代理業(yè)的商會有香港地產(chǎn)代理商協(xié)會、香港地產(chǎn)代理專業(yè)協(xié)會等多個，但各商會對會員行為的約束力都較弱，主要是在行業(yè)教育、學術交流和與政府溝通上發(fā)揮作用，比如在香港代理監(jiān)管制度確立前，作為地產(chǎn)代理業(yè)的代表與政府進行談判，反映同業(yè)意見及為同業(yè)爭取合理權益。在監(jiān)管制度確立后，采取種種措施幫助會員熟悉、適應新的政策法規(guī)等。在香港，規(guī)范地產(chǎn)代理活動的法律除了《地產(chǎn)代理條例》外，主要還有《地產(chǎn)代理常規(guī)(一般責任及香港住宅物業(yè))規(guī)例》及《地產(chǎn)代理(裁定傭金爭議)規(guī)例》，它們具有較強的適應性，對規(guī)范代理活動起到了有效的作用。

(二)行業(yè)自律模式

這種模式中房地產(chǎn)經(jīng)紀的直接管理主體是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織。行業(yè)協(xié)會不僅實施自律性管理職能，還受政府職能部門甚至立法機構的委托，行使對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行政管理職能。在這種模式下，管理手段相對較為豐富，法律、行政、經(jīng)濟和自律等手段都有所運用。目前我國臺灣地區(qū)就是采取這種模式。

我國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的“同業(yè)公會”有立法授權，并受政府行政主管部門委托，直接從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的各項具體管理事務，而主管部門只是對其實行指導和間接管理。“同業(yè)公會”進行行業(yè)管理的主要內容包括參與行業(yè)立法和組織實施，目前臺灣房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)是由主管機關委托公會起草的?！稐l例》規(guī)定“經(jīng)紀業(yè)在辦妥公司登記或商業(yè)登記后，應加入登記所在地的同業(yè)公會后方得營業(yè)”，這種“業(yè)必歸會”的原則為實施行業(yè)管理奠定了重要基礎。行業(yè)發(fā)展的大事在主管機關指導下由公會操作，如臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)流通信息網(wǎng)絡，從規(guī)劃到實施，都是由公會組織操作，主管部門僅是進行指導。行業(yè)管理的具體事務均由公會承擔，比如培訓行業(yè)隊伍、指導企業(yè)自律、組織企業(yè)交流、協(xié)調企業(yè)關系等。臺灣除《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例》外，還制定了《不動產(chǎn)經(jīng)紀營業(yè)員測定辦法》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀人專業(yè)訓練機構團體及課程認可辦法》、《不動產(chǎn)說明書應記載及不得記載事項》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)或經(jīng)紀人員獎勵辦法》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀人員獎懲委員會組織規(guī)程》等。臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理通過立法，有多種細則，內容具體、易于操作。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)主管機關依托“同業(yè)公會”實施管理，使房地產(chǎn)經(jīng)紀活動逐步走向規(guī)范。

(三)行政監(jiān)管與行業(yè)自律結合模式

在這種模式中，政府行政主管部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織都是強有力的管理主體，但兩者管理職能有所分工。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行業(yè)管理就是這種模式。美國各州政府多數(shù)都設有專門機構對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行管理，主要職責是制定有關管理規(guī)則、管理房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立、房地產(chǎn)經(jīng)紀人與銷售員執(zhí)業(yè)資格牌照發(fā)放、審定執(zhí)業(yè)資格考試及教育訓練的內容、審批從事執(zhí)業(yè)課程教育的學校的資格、處理房地產(chǎn)交易客戶的投訴等。各州政府還設有調查機構和專門的監(jiān)察機構負責調查和處理違規(guī)執(zhí)業(yè)案例。

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會的職責主要是促進房地產(chǎn)經(jīng)紀人與立法機關、行政機關及經(jīng)紀人之間的協(xié)調、溝通，制定行業(yè)技術標準及職業(yè)道德準則，提供培訓教育機會，制定合同示范文本，受理消費者投訴。協(xié)會還提供房地產(chǎn)信息共享平臺，規(guī)定加入?yún)f(xié)會的經(jīng)紀人必須共享信息，否則會被開除。通過這一系列手段，對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范、信譽、行業(yè)協(xié)作等方面進行有效管理。在美國，有關規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀人的法律主要有“一般代理法規(guī)”( Common-law Agency)、“契約法規(guī)”(Contract Principles)、各州的“執(zhí)照法”(State Licensing Laws)，“聯(lián)邦法”(Federal Laws)、“專業(yè)倫理法則”(Professional Codes of Ethics)。這些法規(guī)并不是針對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的專業(yè)性法規(guī)，而是一般性的法律規(guī)范。執(zhí)行一般性法律就能規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，這也從另一個側面說明美國社會中一般性法律體系已經(jīng)相當嚴密和完善。

由于雙重主體的管理模式和完善的法律體系，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在管理和發(fā)展上都居于國際領先水平。經(jīng)過長達一二百年的發(fā)展，目前美國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)幾乎滲透到房地產(chǎn)交易市場的每個角落。在房屋買賣中，有超過80%的交易是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人幫助完成的。目前在美國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的人員超過200萬人，僅全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會就有會員100萬人。各州都建立了嚴格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)牌照管理制度和較為完善的行為準則及倫理道德規(guī)范。法律還規(guī)定了房地產(chǎn)交易中的信息披露制度。行業(yè)協(xié)會在管理體系中扮演著重要角色，全國、州和區(qū)域三個層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會是房地產(chǎn)經(jīng)紀人與立法、行政機關之間的橋梁，為會員提供培訓教育的機會，并制定具體的行業(yè)技術標準以及職業(yè)道德準則。由行業(yè)協(xié)會主導建立的聯(lián)合銷售制度，從客觀上促使房源信息在全國范圍內得以共享。在房地產(chǎn)經(jīng)紀的運作實踐中，美國還形成了包括個人信用保障制度、產(chǎn)權保險制度、房屋質量保證、過失保險制度、合同示范文本在內的一套對行業(yè)從業(yè)者及機構的保護機制，為房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的規(guī)范運作奠定了堅實的基礎。以上三種模式的主要區(qū)別是管理主體不同，及其因主體不同而導致的管理手段有所不同。就房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的內容來看，政府行政監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會這兩類不同性質的主體，對不同管理內容的勝任度也是不同的。因此，雙重主體的管理模式通常比單一主體的管理模式更能適應房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的多重要求，因而管理效果更好。美國又由于法律法規(guī)的健全，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展與管理成效更加顯著。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的主要內容

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的專業(yè)性管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀是圍繞一種特定的商品——房地產(chǎn)，開展的中介服務活動，具有很強的專業(yè)性，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理也具有很強的專業(yè)性。這主要體現(xiàn)在三個方面：

1.對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動主體實行專業(yè)資質、資格管理

從發(fā)達國家和地區(qū)的情況來看，很多國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的從業(yè)人員，建立了系統(tǒng)的教育和繼續(xù)教育、資格考試和資格認定的制度，以保證房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)從業(yè)人員具備相應的專業(yè)知識和技能。同時，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構實行專業(yè)的營業(yè)資質和牌照管理。

2.對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)風險進行管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動所涉及的標的是具有高額價值的房地產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)業(yè)活動的一些失誤，常常會給客戶造成巨大的經(jīng)濟損失，從而也就給房地產(chǎn)經(jīng)紀人員自身帶來嚴重的民事法律后果。這種職業(yè)風險如果不能有效規(guī)避，會給房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)造成重大打擊。所以一些發(fā)達國家和地區(qū)通過設立房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)賠償基金、執(zhí)業(yè)保證金以及強制性過失保險制度等，來規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的職業(yè)風險。

3.重視房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的地域性

房地產(chǎn)市場的地域性決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的運作也不可避免地帶有很強的地域特征，因此對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的管理也應注意到不同地域的差別。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范性管理

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是一種服務業(yè)，它不提供實體性產(chǎn)品，而是提供服務，服務的經(jīng)濟實質是一種具有使用價值的動態(tài)過 因此，對房地產(chǎn)經(jīng)紀的管理側重于保證服務過程的規(guī)范性。從發(fā)達國家和地 ，經(jīng)驗來看，對服務過程規(guī)范性方面的管理，主要通過以下幾方面內容的管理來實現(xiàn)：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范

發(fā)達國家和地區(qū)一般通過立法來制定房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范，如美國的《一般代理法規(guī)》(Common-Law Agency)，我國香港地區(qū)的《地產(chǎn)代理條例》和臺灣地區(qū)的《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例》。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費

房地產(chǎn)經(jīng)紀作為一種服務性行業(yè)，其所提供的服務不如實體產(chǎn)品那樣容易進行價值判別，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與客戶之間在服務收費問題上較容易產(chǎn)生糾紛，特別需要行業(yè)管理的協(xié)調作用，收費管理的最主要方式是制定具有法律約束力的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務傭金標準(通常是指其相對于房地產(chǎn)交易額的一定比率)。各國(地區(qū))房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理規(guī)范都嚴令禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀機構賺取合同約定傭金以外的經(jīng)濟利益，如房地產(chǎn)交易差價等。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的公平性管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是以信息為主要資源的服務業(yè)，信息自身的種種特點以及信息不對稱所帶來的種種后果都要求行業(yè)管理主體對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實施公平性管理，以保證行業(yè)內部各機構及從業(yè)人員之間的公平競爭和行業(yè)與服務對象之間的公平交易。具體來說，主要有三個方面：

1.行業(yè)競爭與合作的管理

信息的共享性、積累性、時效性，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)內部容易產(chǎn)生不正當競爭，但同時又迫切需要開展行業(yè)內的廣泛合作。因此，對行業(yè)競爭與合作的管理也是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的重要內容，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會所建立的“多重上市服務系統(tǒng)(MLS)”是開展行業(yè)協(xié)作管理的典范。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的誠信管理

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與服務對象之間存在著較為明顯的信息不對稱現(xiàn)象，因此對房地產(chǎn)經(jīng)紀的管理必須十分注重房地產(chǎn)經(jīng)紀的誠信管理。很多國家的政府和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織通過法律規(guī)范、行政管理、教育與行業(yè)自律乃至評獎、設立信用保證金等種種方式，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)人員的信譽進行管理。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛管理

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與服務對象之間的信息不對稱，很容易引起雙方對同一問題認識的差異，從而導致房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛。在一些房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)不夠成熟的地方，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員素質的良莠不齊，更催化了這種糾紛。所以關于房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的重要內容。從發(fā)達國家和地區(qū)的情況來看，建立常規(guī)的消費者投訴通道、明確仲裁和協(xié)調的主體、制定糾紛處理的法律性文件是糾紛管理的主要手段。

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