房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

第三節(jié) 存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

一、房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成委托人向第三方出售房屋而向委托人提供有償經(jīng)紀(jì)服務(wù)，與委托人之間設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

(一)簽訂房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的注意事項(xiàng)

1.認(rèn)真查驗(yàn)交易房屋的權(quán)屬狀況

房屋交易的實(shí)質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)交易，因此確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及是否存在瑕疵是首要問題。房屋是否即將進(jìn)行國有土地上房屋征收、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、共有產(chǎn)權(quán)人的意見等均將成為影響房屋能否出售的重要因素。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其人員在為委托人提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)前應(yīng)當(dāng)查看委托出售房屋的實(shí)體及房屋權(quán)屬證書，然后再通過不動(dòng)產(chǎn)登記部門核實(shí)該房屋的權(quán)屬情況，包括該房屋是否設(shè)立抵押權(quán)、租賃權(quán)或有其他權(quán)利限制、是否存在共有人，產(chǎn)權(quán)單位對(duì)房屋出售是否有限制條件或房屋是否符合上市條件等。另外還要注意以下幾個(gè)重點(diǎn)問題：①單位自建的房屋，農(nóng)村宅基地上建造的房屋，社區(qū)或項(xiàng)目配套用房，未經(jīng)規(guī)劃或報(bào)建批準(zhǔn)的房屋等，都有可能不是完全產(chǎn)權(quán);②因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書遺失而補(bǔ)辦了新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，或者房屋發(fā)生過轉(zhuǎn)讓、被查封甚至被強(qiáng)制拍賣，原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書沒有產(chǎn)權(quán);③偽造的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書沒有產(chǎn)權(quán);④未登記的預(yù)售商品房、抵押商品房，僅憑購買合同或抵押合同不能完全界定產(chǎn)權(quán)狀態(tài);⑤已抵押的房屋未解除抵押前，業(yè)主不得擅自處置;⑥公房上市需要補(bǔ)交地價(jià)或其他款項(xiàng)，符合已購公有住房上市出售條件才能出售;⑦在拍賣市場(chǎng)上競(jìng)得的房屋可能存在產(chǎn)權(quán)不完整的情況;⑧涉及婚姻或財(cái)產(chǎn)繼承的房屋產(chǎn)權(quán)一般比較復(fù)雜;⑨法律禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)在法律取消禁止前不得交易。

2.經(jīng)委托人同意再對(duì)外公布房源信息

為了確保房源信息發(fā)布的真實(shí)、有效、準(zhǔn)確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同后，還要根據(jù)委托人提供的證明、材料以及查驗(yàn)房屋的結(jié)果，在委托人的協(xié)助下，進(jìn)一步編制房屋狀況說明書，辦理房源核驗(yàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員還要盡可能全面地掌握房源的其他相關(guān)信息，如房屋的區(qū)位、配套設(shè)施設(shè)備、債權(quán)債務(wù)信息、附送的家具電器及其他用品、房屋的其他現(xiàn)況等內(nèi)容，并在房屋狀況說明書中予以記載。房屋狀況說明書中還要附上相關(guān)證件材料的復(fù)印件和房屋外立面及各房間的照片。

委托人在確認(rèn)房屋狀況說明書內(nèi)容并書面同意發(fā)布房源信息時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可通過合法渠道進(jìn)行發(fā)布。

3.詳盡告知委托人相關(guān)稅費(fèi)政策

在房屋交易中，根據(jù)權(quán)屬性質(zhì)、房屋用途、購買年限的不同，交易當(dāng)事人所繳稅費(fèi)亦有所不同，交易稅費(fèi)計(jì)算比較復(fù)雜，而且，房地產(chǎn)稅費(fèi)政策一直處在不

斷地調(diào)整變化中，因此，一般委托人很難詳細(xì)掌握。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)委托房屋的情況詳盡告知房屋所涉及的稅費(fèi)種類、交費(fèi)主體、收取標(biāo)準(zhǔn)等。

4.委托方式選擇

房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中的委托方式可以是獨(dú)家委托，或多家委托。兩種方式各有利弊，委托人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。獨(dú)家委托中委托人把房屋授權(quán)給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售，并確定一定的委托期限。在委托期內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了促成交易，會(huì)集中力量將房源推薦給客戶，缺點(diǎn)在于受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)客戶資源有限。多家委托的方式中委托人把房屋同時(shí)授權(quán)給多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售，誰先達(dá)成交易合同，誰獲得傭金。在多家委托方式下多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)展開競(jìng)爭(zhēng)，房源信息可以盡可能多地傳遞到客戶那里，缺點(diǎn)在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)激烈，可能為盡快成交不擇手段，對(duì)委托人造成損失。當(dāng)然獨(dú)家委托、多家參與銷售的方式可以結(jié)合以上兩種委托方式的優(yōu)點(diǎn)。也就是一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受出售方的獨(dú)家委托，但是該房源信息向其他相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開放，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向自己的買方客戶推薦，如果成交，傭金在賣方獨(dú)家委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和聯(lián)系承購方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間分配。

5.房屋出售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的延伸服務(wù)

在房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也可以根據(jù)委托人的意愿，提供待售期間的房屋保管服務(wù)。即委托人將房屋鑰匙交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)保管并使用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以直接帶客戶看房而不需要賣方陪同。這適合于賣方目前不居住在該委托屋內(nèi)的情況，一方面可以省去賣方每次看房陪同的麻煩，也方便了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)帶客戶看房。這種情況一般出現(xiàn)在獨(dú)家委托中。

根據(jù)我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定，保管合同至保管物交付時(shí)成立。保管期間，保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。只有保管是無償?shù)?，并且保管人證明自己沒有重大過失的，才不承擔(dān)賠償責(zé)任。可見，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一旦接受了委托人所交付的房屋鑰匙，就開始承擔(dān)該房屋的保管責(zé)任。

因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，不能只簡(jiǎn)單考慮工作方便，還應(yīng)當(dāng)在接受房屋的鑰匙之前，就是否履行對(duì)房屋的保管義務(wù)、發(fā)生房屋損壞及其房屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)失竊、損壞時(shí)如何處理、該服務(wù)是否收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問題與委托人進(jìn)行特別約定;在接受房屋鑰匙的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋室內(nèi)物品進(jìn)行登記造冊(cè)，做好交接工作;在帶客戶看房時(shí)要愛護(hù)房屋設(shè)施，保管好房屋內(nèi)的物品。

(二)房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的特殊內(nèi)容

1.出售房地產(chǎn)的基本情況

合同中標(biāo)明出售房地產(chǎn)的基本情況，包括房屋基本信息、區(qū)位信息、實(shí)物信息、配套設(shè)施設(shè)備、債權(quán)債務(wù)信息等。房屋信息盡可能詳細(xì)，能夠更好地完成經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本服務(wù)及延伸服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn)

在房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提供的基本服務(wù)內(nèi)容包括：提供與標(biāo)的房屋買賣相關(guān)的法律法規(guī)、政策、市場(chǎng)行情咨詢;尋找承購人;協(xié)助賣方與承購人達(dá)成交易，簽訂房屋買賣合同。除基本服務(wù)外，提供延伸服務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人需要協(xié)商確定具體服務(wù)內(nèi)容、要求及完成標(biāo)準(zhǔn)，并作為補(bǔ)充內(nèi)容列入合同，或通過延伸服務(wù)合同另行約定。如：在協(xié)議約定的期限內(nèi)代管標(biāo)的房屋;代辦個(gè)人住房抵押貸款、房地產(chǎn)估價(jià)、公證手續(xù);為委托人代辦稅費(fèi)繳納事務(wù);代辦解除標(biāo)的房屋抵押手續(xù);代辦房屋產(chǎn)權(quán)及附屬設(shè)施過戶手續(xù);代理移交房屋、附屬設(shè)施及家具設(shè)備等;代辦各種房屋維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)賬戶更名、費(fèi)用移轉(zhuǎn)手續(xù)等。

3.出售價(jià)格

標(biāo)明委托人要求的房地產(chǎn)出售價(jià)格，如實(shí)際成交價(jià)高于上述價(jià)格，超過部分歸委托人所有。

二、房屋購買經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

房屋購買經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成委托人向第三方購買房屋提供有償經(jīng)紀(jì)服務(wù)，與委托人之間設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

(一)簽訂房屋購買經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的注意事項(xiàng)

1.明確委托人的購房需求

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要盡可能詳細(xì)地詢問委托人購房需求，委托人也要如實(shí)告知。如果承購房屋是住宅，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該了解委托人的購房目的、意向區(qū)域、住房面積、總價(jià)、單價(jià)等基本信息，另外也要關(guān)注小區(qū)環(huán)境、商業(yè)配套、物業(yè)、停車位等附加信息。購房目的中，自住購房和投資性購房是兩大不同類別，對(duì)住房要求有所不同。同時(shí)，委托人的年齡、職業(yè)等也影響著委托人對(duì)住房的要求;如果承購的是商業(yè)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該了解委托人意向的位置、房地產(chǎn)面積、單價(jià)、總價(jià)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、周邊配套等信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人要進(jìn)行充分溝通，明確詳細(xì)的承購意向，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能有針對(duì)性地向委托人提供房源信息，更好更快地促成交易。

2.購買人相關(guān)稅費(fèi)政策的說明

購房人一般需要交納契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)等。另外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還要向委托人介紹當(dāng)?shù)貙?shí)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，比如房產(chǎn)稅、限購政策等。在了解委托人擁有住宅數(shù)量、面積的基礎(chǔ)上，分析其是否受限購政策影響，以及是否需要繳納房產(chǎn)稅及需繳納的稅費(fèi)金額。

3.房屋購買經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的延伸服務(wù)

房屋購買經(jīng)紀(jì)服務(wù)中可以包含房屋質(zhì)量保證、房屋交易履約保證等交易保障服務(wù)，如提供這類服務(wù)，也應(yīng)在合同中對(duì)這些服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。

(二)房屋購買經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的特殊內(nèi)容

1.購買房地產(chǎn)的基本要求

合同中標(biāo)明承購房產(chǎn)需求信息，包括房屋區(qū)位、價(jià)格、面積、戶型、其他要求等。

在房屋購買經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提供的基本服務(wù)內(nèi)容包括：提供與標(biāo)的房屋買賣相關(guān)的法律法規(guī)、政策、市場(chǎng)行情;尋找符合購買意愿的房屋及其出售人;對(duì)符合委托人購買要求且得到委托人基本認(rèn)可的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查和實(shí)地查驗(yàn);協(xié)助委托人與出售人達(dá)成交易并簽訂房屋買賣合同。除基本服務(wù)外，提供代辦房地產(chǎn)估價(jià)、公證手續(xù);為委托人代辦稅費(fèi)繳納事務(wù);代辦購房抵押貸款手續(xù);代辦房屋產(chǎn)權(quán)及附屬設(shè)施過戶手續(xù);代理查驗(yàn)并接受房屋、附屬設(shè)施及家具設(shè)備等;代辦各種收費(fèi)設(shè)施的交接手續(xù)等其他服務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人根據(jù)需要協(xié)商確定具體服務(wù)內(nèi)容、要求及完成標(biāo)準(zhǔn)，作為補(bǔ)充內(nèi)容寫入合同，或通過延伸服務(wù)合同約定。

3.委托購買價(jià)格

標(biāo)明委托人要求的房屋承購價(jià)格。委托人支付的價(jià)格應(yīng)與出售人得到的價(jià)格相同。

三、房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成委托人向第三方出租房屋提供有償經(jīng)紀(jì)服務(wù)，與委托人之間設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

(一)簽訂房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的注意事項(xiàng)

1.認(rèn)真查驗(yàn)房屋物質(zhì)狀況，經(jīng)委托人同意后對(duì)外公布房源信息

為了避免房屋出租后因房屋及其設(shè)備、家具等給承租人造成健康、安全損害從而產(chǎn)生交易糾紛，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同之前，就應(yīng)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、家具進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，有重大健康、安全隱患的應(yīng)敦促出租人進(jìn)行整改后再受理委托出租業(yè)務(wù)。對(duì)可受理出租委托的房屋，要根據(jù)房屋查驗(yàn)的實(shí)際情況以及委托人提供的相關(guān)證明材料(如甲醛排放量)，編制房屋狀況說明書，經(jīng)委托人確認(rèn)并同意對(duì)外公布房源信息后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可通過各種合法渠道進(jìn)行房源信息發(fā)布。

2.詳細(xì)了解委托人租賃要求

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要充分了解委托人對(duì)租客和租賃期限的要求。對(duì)租客的要求包括租客的年齡、職業(yè)、租客數(shù)量、租客的國籍地域等。有些出租人暫時(shí)不會(huì)處理和使用房產(chǎn)的，希望長(zhǎng)期出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以幫其尋找穩(wěn)定的租客;有些出租人可能只是短暫出租，一段時(shí)間以后要使用或者出售的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以幫其尋找短租客或者是租期靈活的客戶。

3.房屋出租經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的延伸服務(wù)

出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)中可以包含對(duì)出租房屋及設(shè)備的使用監(jiān)督、維修服務(wù)，以及代收租金服務(wù)。比如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以推出“房屋管家”或“房屋托管”服務(wù)。出租人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂托管協(xié)議，出租人將房屋委托給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，包括房屋租前保潔、尋找租客、收取租金、維修等，出租人向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付管理費(fèi)用(或以某個(gè)特定時(shí)間段內(nèi)的租金充抵)。如果在租約期內(nèi)房屋出現(xiàn)維修等問題，可以由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)找人進(jìn)行修理，如果是房屋設(shè)備老化等問題導(dǎo)致的，維修費(fèi)用由出租人支付，可以從租金中代扣。如果是租客使用不當(dāng)造成的，維修費(fèi)用由租客支付。租約期內(nèi)只需房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租客接觸，出租人不和具體的租客聯(lián)系。租約期內(nèi)出現(xiàn)的租客臨時(shí)退租出現(xiàn)空置期，或者沒有按期支付租金、拖延或拒交水電費(fèi)等情況都由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，不會(huì)影響簽約出租人的收益。這種“房屋管家”或“房屋托管”服務(wù)可以為出租人節(jié)省大量的時(shí)間和精力。

(二)房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的特殊內(nèi)容

1.出租房屋的基本情況

合同中標(biāo)明出租房地產(chǎn)的基本情況，包括房屋基本信息、區(qū)位信息、實(shí)物信息、配套設(shè)施設(shè)備、債權(quán)債務(wù)信息等。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn)

在房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提供的服務(wù)包括：提供與標(biāo)的房屋租賃相關(guān)的法律法規(guī)、政策、市場(chǎng)行情咨詢;尋找承租人;在約定期限內(nèi)代管標(biāo)的房屋;協(xié)助委托人與承租人達(dá)成交易并簽訂房屋租賃合同;為委托人代辦稅費(fèi)繳納事務(wù);代理交接房屋、附屬設(shè)施及家具設(shè)備等;代辦各種收費(fèi)設(shè)施的交接手續(xù)等。

3.委托出租條件

標(biāo)明委托人要求的租金、租賃期限、押金標(biāo)準(zhǔn)、租金支付方式和其他費(fèi)用支付。

四、房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成委托人向第三方承租房屋提供有償經(jīng)紀(jì)服務(wù)，與委托人之間設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

(一)簽訂房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的注意事項(xiàng)

1.明確委托人租賃要求

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要明確委托人的租賃的要求，包括對(duì)租賃房屋面積、租金、租賃期限、內(nèi)部設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、交通等情況，將這些內(nèi)容具體寫在房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中。另外要提醒租客不得在未取得出租人同意其轉(zhuǎn)租的情況下進(jìn)行轉(zhuǎn)租(特別是群租)或在承租房屋內(nèi)從事違法活動(dòng)。

2.房屋承租經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的延伸服務(wù)

承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)也可以像承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)一樣，提供類似的房屋質(zhì)量保證服務(wù)。還可以進(jìn)一步拓展到維修服務(wù)。也就是房屋在租賃期間出現(xiàn)設(shè)備損壞等情況需要進(jìn)行維修的，租客可以找房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報(bào)，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修處理，然后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)再找出租人支付相關(guān)費(fèi)用，或者出租人可以和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在出租經(jīng)紀(jì)合同中約定出租人每年支付的維修費(fèi)用，維修事宜交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處理，實(shí)際維修費(fèi)用超過合同約定的，超出部分由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，實(shí)際維修費(fèi)用少于合同約定的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為利潤或管理費(fèi)用的一部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在這個(gè)維修服務(wù)中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可以向出租委托人和承租人收取一定的費(fèi)用作為服務(wù)費(fèi)用或風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還可以推出“包年限租賃”服務(wù)，比如以一年為租賃服務(wù)年限，在一年內(nèi)如果非因委托人原因終止租賃合同，被迫搬離租賃房屋的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)另外推薦其他房源，保證其繼續(xù)租賃而不需要另外支付經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)。這種服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)增加了一定的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)減少部分收益，但是對(duì)于穩(wěn)定客源很有益處，特別是對(duì)于長(zhǎng)期租賃的人群很有吸引力，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)著力推薦較穩(wěn)定的長(zhǎng)期租賃的房源給客戶，使得合同兩方都受益。

(二)房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的特殊內(nèi)容

1.承租房屋的基本要求

合同中標(biāo)明承租房屋需求信息，包括房屋區(qū)位、面積、戶型、設(shè)施設(shè)備、租期、租金及其支付方式、押金等要求。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn)

在房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提供的服務(wù)包括：提供與標(biāo)的房屋租賃相關(guān)的法律法規(guī)、政策、市場(chǎng)行情咨詢;尋找符合承租意愿的房屋及其出租人;對(duì)符合委托人承租要求且得到委托人基本認(rèn)可的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查和實(shí)地查驗(yàn);協(xié)助委托人與出租人達(dá)成房屋租賃合同;為委托人代辦稅費(fèi)繳納事務(wù);代理查驗(yàn)并接受房屋、附屬設(shè)施及家具設(shè)備等;代辦各種收費(fèi)設(shè)施的交接手續(xù)等。

3.委托承租價(jià)格

標(biāo)明委托人要求房產(chǎn)承租的價(jià)格。

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