房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的內(nèi)容和重要事項(xiàng)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的內(nèi)容

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的基本內(nèi)容是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的具體條款，應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的情況

締約雙方是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人。委托人是自然人的，標(biāo)明自然人的姓名、身份證件號(hào)碼、住址等;委托人是法人的，標(biāo)明法人的名稱、營業(yè)執(zhí)照號(hào)和住所。合同中標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的法人代表、營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證號(hào)、地址、聯(lián)系電話等。并寫明具體執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員(至少一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理)的信息(姓名、身份證件號(hào)、登記號(hào) 。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn)

約定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容、要求以及完成標(biāo)準(zhǔn)，要參考房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在其經(jīng)營場(chǎng)所公示的服務(wù)項(xiàng)目，還要符合國家或者行業(yè)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程的相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目包含三項(xiàng)，即提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房和代擬合同，三項(xiàng)服務(wù)也可以在書面合同中進(jìn)一步細(xì)化。提供房地產(chǎn)信息服務(wù)包括提供相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、搜集、配對(duì)交易房源，房地產(chǎn)交易政策咨詢等;實(shí)地看房服務(wù)包括制作房屋狀況說明書、聯(lián)絡(luò)房屋產(chǎn)權(quán)人或管理人、帶領(lǐng)客戶看房等服務(wù);代擬合同服務(wù)包括交易條件談判、議價(jià)撮合、協(xié)助訂立房地產(chǎn)交易合同，也稱為代書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中還應(yīng)包含對(duì)雙方當(dāng)事人的一些

具體要求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)一般以房地產(chǎn)交易合同(包括買賣合同和租賃合同)簽訂為完成標(biāo)準(zhǔn)。

3.服務(wù)費(fèi)用及支付方式

服務(wù)費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)得到的服務(wù)報(bào)酬，由傭金和代辦服務(wù)費(fèi)兩部分構(gòu)成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成并達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才可以收取服務(wù)報(bào)酬，一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的完成以房地產(chǎn)交易合同簽訂為標(biāo)志，房地產(chǎn)交易合同訂立后就可以收取傭金;代辦服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)點(diǎn)由當(dāng)事人自行約定。依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未完成約定服務(wù)事項(xiàng)的，不得要求支付服務(wù)報(bào)酬，但可以在合同中約定由委托人支付經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程實(shí)際支出的必要費(fèi)用，必要費(fèi)用不得高于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收費(fèi)額度雙方協(xié)商議定。房地產(chǎn)買賣、租賃過程中，涉及政府規(guī)定應(yīng)由委托人支付的稅、費(fèi)，但由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代繳的，不包含在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)中。服務(wù)過程中涉及支付給第三方的費(fèi)用，如權(quán)屬信息查詢費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等，也可以在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中約定。

4.合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

委托人的義務(wù)一般包括提供材料、實(shí)地看房、支付費(fèi)用，權(quán)利一般包括知情權(quán)、交易收入的所有權(quán);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的義務(wù)一般包括及時(shí)如實(shí)報(bào)告義務(wù)，盡職盡責(zé)義務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)提示義務(wù)、保密義務(wù)等，權(quán)利一般包括違法違規(guī)行為拒絕權(quán)，報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)等。

5.委托期限

委托期限指委托方委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的具體時(shí)間期限。委托期限實(shí)質(zhì)上規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成某項(xiàng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的時(shí)間界限，有利于督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)增強(qiáng)緊迫感，提高工作效率。

合同履行期間，任何一方要求變更合同條款，應(yīng)書面通知對(duì)方。經(jīng)雙方協(xié)一致，可達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。

合同履行期間，任何一方如有確鑿證據(jù)證明對(duì)方的行為嚴(yán)重影響自己的利益，必須終止合同的，可于委托期限屆滿前，書面通知對(duì)方解除本協(xié)議，并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，或追償違約金。

6.違約責(zé)任和糾紛解決方式

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違約情形主要包括：未完成委托人委托的經(jīng)紀(jì)服務(wù)事項(xiàng);未達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，或未經(jīng)委托人書面同意，擅自改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn);未經(jīng)委托人同意，由第三方代替房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與第三方共同完成委托人委托的事項(xiàng);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反國家或房地產(chǎn)所在地有關(guān)法律、法規(guī)，損害委托人利益。

委托人的違約情形主要包括委托人虛假委托或提供的有關(guān)證件和資料不實(shí)、委托人未按時(shí)將約定的服務(wù)報(bào)酬支付給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同違約責(zé)任的承擔(dān)可以采用違約金的方式，糾紛解決方式可以采取相關(guān)部門調(diào)解、仲裁、司法訴訟等。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的補(bǔ)充內(nèi)容

根據(jù)委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的協(xié)商，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同還可以針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的其他延伸服務(wù)增加相關(guān)補(bǔ)充內(nèi)容，但雙方協(xié)議認(rèn)為需要另外簽訂服務(wù)合同的延伸服務(wù)除外。比如房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中可以包括房屋保管服務(wù);房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中可以包含代辦貸款服務(wù)、代辦不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)、房屋質(zhì)量保證服務(wù);房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中可以包含對(duì)出售房屋及設(shè)備的使用監(jiān)督、維修服務(wù)，以及代收租金服務(wù);房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同可以包含房屋質(zhì)量保證服務(wù);新建商品房銷售代理合同內(nèi)容可以延伸至開發(fā)前期，比如市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位等。

增設(shè)補(bǔ)充內(nèi)容時(shí)要特別注意的是，應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)(也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本業(yè)務(wù))與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)區(qū)分清楚。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)后委托人就有義務(wù)支付傭金，延伸服務(wù)的效果不應(yīng)作為影響委托人傭金支付義務(wù)的因素。延伸服務(wù)是否收費(fèi)應(yīng)由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人協(xié)商確定，但其本身并不作為影響委托人傭金支付義務(wù)的因素。在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)運(yùn)作中，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代辦的買方貸款不成功，不應(yīng)作為買方拒付傭金的理由，但是，在房地產(chǎn)購買代理服務(wù)中，由于標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)糾紛因素，導(dǎo)致買賣合同簽訂后無法辦理標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶，則并不只是代辦不動(dòng)產(chǎn)登記這一延伸服務(wù)的失敗，而在很大程度上與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查環(huán)節(jié)不盡職有關(guān)，這時(shí)委托人有權(quán)拒付傭金。可見，區(qū)分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)，對(duì)保護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人都是有益的。

二、簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的有關(guān)重要事項(xiàng)

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的書面告知義務(wù)

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，有義務(wù)向委托人書面說明下列事項(xiàng)：

1.是否與委托房屋有利害關(guān)系

此項(xiàng)告知內(nèi)容體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中應(yīng)遵循的回避原則。為保持經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的公正性，嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員作為交易方出現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在以下情形的，需要回避或如實(shí)披露并征得另一方當(dāng)事人同意：一是與房屋的出賣方或者出租方有利害關(guān)系的，如房主為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的直系親屬等。二是與房屋的承購方或者承租方有利害關(guān)系的，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是買方的直系親屬等。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在不提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的交易中，可以充當(dāng)交易方，但應(yīng)當(dāng)向交易相對(duì)人明示自己的身份。

2.應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料

為了保證房地產(chǎn)交易的合法性及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的順利進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)交易相關(guān)規(guī)定，告知委托人要提供本人及相關(guān)人員的身份證明、房屋權(quán)屬證明、房屋共有權(quán)人同意出售或承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明等有關(guān)證明和文件資料。

3.委托房屋的市場(chǎng)參考價(jià)格

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知委托人其委托房屋所在社區(qū)或所處商圈范圍內(nèi)同類房屋當(dāng)時(shí)的平均成交價(jià)格水平、一段時(shí)期內(nèi)價(jià)格變動(dòng)的情況及其信息來源，并提供若干類似房屋成交實(shí)例的真實(shí)價(jià)格，供委托人作為合理設(shè)定心理價(jià)格和報(bào)價(jià)的參考。

4.房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人對(duì)交易方式的具體需求，將有關(guān)交易程序告知委托人。同時(shí)，對(duì)可能存在的由交易主體、標(biāo)的物、不可抗力等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，如實(shí)向委托人告知。

5.房屋交易涉及的稅費(fèi)

在房屋交易中，根據(jù)權(quán)屬性質(zhì)、房屋用途、購買年限的不同，所繳稅費(fèi)亦有所不同，交易稅費(fèi)計(jì)算比較復(fù)雜。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托交易房屋的性質(zhì)、種類和政府出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的現(xiàn)行規(guī)定，將房屋所涉及的稅費(fèi)種類、交費(fèi)主體、收取標(biāo)準(zhǔn)告知委托人。

6.經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本服務(wù)，一般包括提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等內(nèi)容，但由于委托人的角色(出售或承購、出租或承租)、委托房屋類型(新建商品房與存量房、住宅與非住宅等)、交易方式(買賣、租賃)不同，不同經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)項(xiàng)目中經(jīng)紀(jì)服務(wù)的具體內(nèi)容有所不同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)特定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)項(xiàng)目的具體情況，詳細(xì)說明在該項(xiàng)目中所提供的具體服務(wù)內(nèi)容和完成標(biāo)準(zhǔn)。

7.經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)事先告知委托人并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中明確具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并應(yīng)當(dāng)與經(jīng)營場(chǎng)所公示的有關(guān)內(nèi)容一致。

8.其他需要告知的事項(xiàng)

一方面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可根據(jù)特殊情況就其他問題向委托人進(jìn)行告知;另一方面各地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門可根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)向委托人告知的其他事項(xiàng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)(如各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù))的，也應(yīng)當(dāng)書面告知服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書面告知材料應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人簽名(蓋章)確認(rèn)。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的驗(yàn)證義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租房屋的實(shí)體及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托人身份證明等有關(guān)資料。

1.查看委托人身份證明

為了防止某些身份不明的人員虛報(bào)房屋權(quán)屬資料，給交易造成不便或?qū)е陆灰撞怀?，甚至給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員帶來經(jīng)濟(jì)損失或形象損害，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)先查看委托人的身份證明。委托人是自然人的，要查看其身份證或護(hù)照，證件上的照片與委托人應(yīng)當(dāng)相符，委托人應(yīng)具有完全民事行為能力。委托人是法人的，要查看其工商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)證明及房地產(chǎn)交易授權(quán)委托書，委托書上辦理房屋交易相關(guān)事項(xiàng)的人員與經(jīng)辦人的姓名及證件號(hào)一致。所有證件均應(yīng)在有效期內(nèi)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)查看的委托人身份證明、房地產(chǎn)權(quán)利人委托書等文件應(yīng)進(jìn)行復(fù)印留存。

2.查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查看委托交易房屋的房屋所有權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和證明房屋他項(xiàng)權(quán)利的證書(如房地產(chǎn)抵押證)等權(quán)屬證書，并實(shí)地查看房屋，核實(shí)房屋的坐落、樓層、建筑面積、規(guī)劃設(shè)計(jì)用途等基本情況和共有權(quán)人情況、土地使用狀況、房屋性質(zhì)、抵押情況等權(quán)屬及權(quán)利情況。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)查的房產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)進(jìn)行復(fù)印留存。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)合同履行的監(jiān)督

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員流動(dòng)大，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易在合同履行中產(chǎn)生各種問題，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要特別加強(qiáng)對(duì)這些合同履行過程中的關(guān)注。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部存在分工，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)和代辦貸款、代辦登記等業(yè)務(wù)往往要由不同的人員完成，一份合同的履行，需要不同工作人員在時(shí)間進(jìn)度上進(jìn)行協(xié)調(diào)，并與委托人進(jìn)行及時(shí)的溝通。只有規(guī)范工作流程，把握服務(wù)進(jìn)度，才能真正提供周到、滿意的服務(wù)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)合同履行的監(jiān)督，及時(shí)了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在合同履行中的困難和問題，并接受委托人的合理意見和投訴，及時(shí)處理相關(guān)問題，保證合同的正常履行。

房地產(chǎn)交易當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的簽字和蓋章。代收代付資金獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的自有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)之外，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，其所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶開立和使用的管理，保證資金支付條件和具體方式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中的約定一致。

(四)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)合同文本的保存

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄制度，如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況。業(yè)務(wù)記錄資料為研究本機(jī)構(gòu)的經(jīng)營業(yè)績(jī)和科學(xué)發(fā)展提供第一手資料，是進(jìn)行科學(xué)分析，揚(yáng)長避短，制定發(fā)展方向的極好教材。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是業(yè)務(wù)記錄資料中的關(guān)鍵內(nèi)容，同時(shí)也是其他相關(guān)機(jī)構(gòu)(如法院、房地產(chǎn)行政管理部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織等)開展調(diào)查研究的重要資料，應(yīng)至少保存5年。

(五)委托人的相關(guān)義務(wù)

委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的房屋權(quán)屬證書。委托人未提供規(guī)定資料或者所提供的資料與實(shí)際不符的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕接受委托。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同一般采用示范合同文本，針對(duì)服務(wù)對(duì)象和服務(wù)目的的不同采用不同的示范合同文本。委托人要仔細(xì)閱讀合同條款，認(rèn)真聽取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)合同條款的解釋及針對(duì)委托人的相關(guān)提問所給予的回答。

托人如果就某一項(xiàng)房地產(chǎn)交易已委托某一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行獨(dú)家代理，就不能 在該委托期限內(nèi)再委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就該項(xiàng)房地產(chǎn)交易提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，否則即為違約。

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