房地產經紀人

第七章 房地產經紀服務合同

第一節(jié) 房地產經紀服務合同的含義、特征與作用

一、房地產經紀服務合同的含義

房地產經紀服務合同是指房地產經紀機構為促成委托人與第三方的房地產交易而提供有償經紀服務，與委托人之間設立、變更、終止權利義務關系的協(xié)議，是委托人與房地產經紀機構就某一個項目進行協(xié)商而達成一致的協(xié)議。房地產經紀服務合同中的甲方必須是具有完全民事行為能力的自然人、法人或其他組織。在我國，完全民事行為能力人是指18周歲以上可以獨立進行民事活動的自然人，或16周歲以上不滿18周歲以自己的勞動收入為主要生活來源的自然人。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，應由其監(jiān)護人代理簽署合同。法人是具有法律規(guī)定的資金數額及設立的條件等，依法向法人登記機關登記，取得法人資格的企業(yè)或組織。甲方是其他組織的，也應具有相應資格。房地產經紀服務合同的乙方必須是依法設立的房地產經紀機構，而不是房地產經紀人員，但房地產經紀服務合同必須由登記在該機構的一名房地產經紀人或兩名房地產經紀人協(xié)理在合同上簽名。房地產經紀機構是房地產經紀活動的第一責任主體，在房地產經紀服務合同上簽名的房地產經紀人員是約定的房地產經紀服務項目的第二責任主體。

房地產經紀服務合同是否規(guī)范的要件有三個：一是委托人的簽名或者蓋章，二是受托房地產經紀機構的蓋章，三是承辦該業(yè)務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協(xié)理簽名，這三個要件必須同時具備，缺一不可。依法成立的房地產經紀服務合同，如合同中沒有特別約定生效時間，則根據《合同法》相關規(guī)定，自合同成立時生效。

房地產經紀服務合同可劃分為不同的類別：根據委托房地產類型的不同可分為存量房經紀服務合同和新建商品房經紀服務合同;根據委托交易目的的不同，又可將存量房經紀服務合同細分為房屋出售經紀服務合同、房屋購買經紀服務合同、房屋出租經紀服務合同和房屋承租經紀服務合同。

二、房地產經紀服務合同的特征

(一)房地產經紀服務合同是雙務合同

雙務合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，是交換最為典型的法律表現形式。在雙務合同中，雙方當事人之間存在著互為對價的關系。

(二)房地產經紀服務合同是有償合同

有償合同是指當事人取得權利必須支付相應對價的合同。一方當事人取得利益，必須向對方當事人支付相應的對價，而支付相應對價的一方，必須取得相應的利益。這種對價可以是金錢，也可以是給付實物或提供勞務。但一方取得的利益與對方支付的對價，不要求在經濟上、價值上完全相等，只要達到公平合理的程度即可。

(三)房地產經紀服務合同是書面形式的合同

房地產經紀服務合同采用書面形式是中外房地產經紀行業(yè)的慣例，我國行業(yè)管理部門或行業(yè)組織制定發(fā)布的房地產經紀服務合同也都要求書面形式。

三、房地產經紀服務合同的作用

(一)有效保障合同當事人的合法權益

《房地產經紀管理辦法》規(guī)定，房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的，應當與委托人簽訂書面的房地產經紀服務合同。這就是要以合同形式來固定房地產經紀機構與委托人之間的權利義務關系，從而有效保障當事人的合法權益。因為合同是平等的民事主體就某一具體事項中雙方權利義務關系協(xié)商一致后所形成的法律文件，對合同當事人具有法律約束力。合同一旦生效，當事人就必須依照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。合同當事人在履約過程中不履行義務或者違反約定的，必須承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。

(二)維護和保證市場交易的安全與秩序

房地產經紀活動是房地產整體市場的重要組成部分，對房地產市場的交易活動有著重要的影響。房地產經紀活動是市場行為，房地產經紀機構與委托人之間的關系實質上也是一種市場交易關系。這種交易能否在合法、正常的狀態(tài)下進行，有賴于市場交易活動的安全和秩序。房地產經紀服務合同是房地產經紀機構與委托人共同遵守的行為規(guī)則。這些行為規(guī)則為合同當事人的交易活動確定了基本規(guī)范，促使合同當事人遵守規(guī)則。房地產經紀服務合同不僅有利于避免房地產經紀機構與委托人相互損害對方當事人利益行為的發(fā)生，同時，也有利于維護房地產交易安全與房地產市場秩序。

(三)將房地產經紀機構的服務“產品化”

房地產經紀機構可以根據委托人多樣化的需求，有針對性地提供所需服務，并將服務內容寫在房地產經紀服務合同中。除了提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務外，經紀機構還可以提供代辦貸款、代辦不動產登記服務，以及其他更為個性化的服務，比如房屋出售經紀服務中可以包含對待售房屋的保管，房屋承購、承租經紀服務中對擬購房屋的質量擔保，房屋出租經紀服務中包含對出租房屋及設備的使用監(jiān)督、維修，新建商品房銷售代理商將服務內容向開發(fā)前期延伸(如市場調研、產品定位)等。房地產經紀機構設計豐富的服務項目，并制定相應的服務標準和收費標準，委托人可以根據自己的需求來選擇，

甚至和房地產經紀機構共同討論確定新的服務內容，而這些服務項目最終都可以體現在房地產經紀服務合同的相關具體條款上(但需要另外簽訂合同的除外)，以便于明確雙方在這些服務項目上的權利義務關系?？梢姡康禺a經紀服務合同使得房地產經紀機構所提供的各項服務得以“顯化”或“產品化”，從而有利于提高房地產經紀機構的服務針對性。

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