房地產經紀人

第四節(jié) 房地產投資風險及其應對

一、房地產投資風險的含義

任何一項投資都要獲取收益，同時又存在風險，也就是投資的結果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至有可能虧本。人們都是喜歡收益而厭惡風險的，可以說以最小的風險獲取最大的收益是所有投資者的愿望。具體來說，如果風險一定，投資者會選擇收益最大的;如果收益一定，投資者會選擇風險最小的。高風險要求有高收益——投資者希望取得較大的預期收益，以作為冒較大風險的補償;反之，高收益的背后通常隱藏著高風險。因此，從理論上講，任何一項投資只要其收益與風險對應了——高風險對應著相應的高收益，低風險對應著相應的低收益，也就無所謂好壞。但是，不同的投資者因其風險偏好不同，會傾向于風險大小不同的投資。

房地產投資風險是指房地產投資的實際結果和預期結果的相對差異。人們通常更關心其中的投資出現損失的可能性大小，這種損失包括實際收益小于預期收益的相對損失和收回的資金少于所投入資金(本金)的純粹損失。例如，你打算花100萬元購買一套住宅，持有一年后出售，假定不考慮出租的租賃收益，期望年收益率為15%。預計一年后出售時，可能出現以下幾種結果：①該住宅的價格上漲了，值120萬元。到那時你不僅會賺20萬元，而且年收益率高達20%，超過了期望的15%。②該住宅的價格上漲了，值110萬元。到那時你會賺10萬元，年收益率僅為10%，未達到期望的15%。③該住宅的價格下降了，只值95萬元。到那時你不僅沒有賺錢，還會虧本5萬元。上述購買該住宅的投資，可以說存在風險，特別是如果出現第三種結果，則連本都不保。但如果不會出現第三種結果，可以說是保本投資。而如果只會出現第一種結果，則投資沒有風險。

從投資的角度看，房地產投資風險不僅存在風險損失，還存在風險報酬。風險報酬不是一種現實的報酬，而是一種可能的未來報酬。正是因為風險報酬的存在，使得投資者在風險損失與風險報酬之間進行權衡，并在決策過程中在兩者之間尋求到一個平衡點。

二、房地產投資風險的特征

正確認識房地產投資風險的特征，對于降低投資風險發(fā)生的可能性，減少風險損失，提高投資效益，具有重要意義。房地產投資風險主要有下列特征。

(一)客觀性

房地產投資風險是客觀存在的，不以投資者的意志為轉移，因為引起投資風險的各種不確定因素是客觀存在的，如市場供求風險、政策風險、通貨膨脹風險、利率風險、自然災害風險等。房地產投資風險的客觀性要求投資者采取正確的態(tài)度，要承認和正視風險，并積極予以應對。

(二)不確定性

人們雖然可以估計某種投資風險因素未來發(fā)生的概率，但難以預知該風險在未來何時一定發(fā)生。投資風險的這種難以預知的特性，就是其不確定性。

(三)潛在性

房地產投資風險不是顯現在表面上的，而是具有潛在性。潛在性是風險存在的基本形式，房地產投資隨時都有可能遭遇風險，但風險從可能變?yōu)楝F實是有條件的。認識投資風險的潛在性，對于預防風險具有重要意義。

(四)損益雙重性

房地產投資風險對房地產投資收益并非只有負面影響，因為收益通常與風險正相關，即沒有較大的風險就沒有較高的收益。投資風險結果的這種雙重性，說明對待風險不應一味地消極預防，更不應懼怕，而要正確認識并有效地利用，將風險當成一種獲利機會。

(五)可測性

風險具有不確定性，并不意味著人們對風險全然無知?？梢愿鶕酝l(fā)生的類似事件的統計資料及經驗，經過分析，對某種風險發(fā)生的頻率及其造成的損失程度作出判斷，從而對可能發(fā)生的風險進行預測。

(六)相關性

投資者面臨的風險與其投資行為及決策相關。同一風險事件對不同的投資者會產生不同的風險;同一投資者由于其決策或采取的應對策略、措施等的不同，會面臨不同的風險結果。

三、房地產投資的主要風險

房地產投資可能遇到的風險主要有下列幾種。

(一)市場供求風險

這是投資所在地區(qū)的房地產市場供求關系發(fā)生變化給投資者帶來的風險。房地產市場供求關系處于不斷變化之中，而供求關系的變化會導致房地產價格波動，特別是出現供大于求時導致價格下跌，從而使房地產投資的實際收益偏離預期收益。

(二)市場周期風險

這是房地產市場周期波動給投資者帶來的風險。房地產市場周期有繁榮、衰退、蕭條和復蘇四個階段，當房地產市場從繁榮進入衰退甚至蕭條時，將出現較長時間的房地產成交量減少、價格下跌等情況，會給房地產投資者造成損失。

(三)政策風險

這是政府有關房地產的交易(如限購、限售)、價格(如限價)、信貸、稅收、貨幣、財政、土地供應、住房保障等政策措施的改變對房地產投資者收益目標的實現產生影響，從而給投資者帶來的風險。目前，政策風險是很難預測的。

(四)利率風險

這是市場利率上升給房地產投資者帶來經濟損失的可能性。利率上升會對房地產投資者產生不利影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對未來現金流進行折現，會使投資項目的財務凈現值減少，甚至出現負值。二是加大投資者的債務負擔，如果是利用貸款購買房地產的，利率上升會使還款額增

加。此外，利率上升還會抑制房地產市場需求，導致房地產價格下降。

(五)通貨膨脹風險

通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指與初始投入的資金相比，投資結束時所收回資金的購買力下降給投資者帶來的風險。房地產投資通常要經過較長時間，因此只要存在通貨膨脹，投資者就會面臨通貨膨脹風險。

(六)比較風險

比較風險也稱為機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了可給其帶來收益的其他投資機會而給其帶來的風險。例如，將資金用于買房獲取房租、增值收益后，就失去了將該資金用于購買股票、基金、債券等獲取其他收益的機會。

(七)收益現金流風險

這是房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險，如出租的租金收入未達到預期水平。這種風險產生的原因主要來自投資者自身，如投資者對市場判斷的偏差、經營管理不善等。

(八)時間風險

這是房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。時間風險的含義不僅表現在選擇合適的時機進入市場，還表現在對房地產持有時間的長短、房地產轉售時機的選擇以及轉售所需時間的長短等。

(九)持有期風險

這是與持有房地產的時間長短相關的風險。一般來說，持有房地產的時間越長，投資者將會遇到的影響未來收益的不確定因素越多，且對這些因素的把握越困難，因此房地產投資的實際收益與預期收益之間的差異通常隨著持有房地產的時間延長而加大。

(十)流動性風險

流動性風險也稱為變現風險，是指房地產投資者急于將房地產轉換為現金時因不得不折價而導致損失的風險。房地產屬于非現金財產，并因其價值較大、各不相同、不可移動，難以在短時間內以合適的價格賣出。因此，當需要償還債務或其他原因急需將房地產轉換為現金時，通常需要一定幅度的降價，從而可能蒙受折價損失。

(十一)或然損失風險

這是發(fā)生火災、水災、風災、地震或其他偶然發(fā)生的自然災害或意外事故給投資者帶來經濟損失的可能性。

(十二)政治風險

這是投資所在地區(qū)發(fā)生騷亂、罷工、經濟制裁、戰(zhàn)爭等事件給投資者帶來經濟損失的可能性。房地產的不可移動性，使其投資者面臨著政治風險。政治風險一旦發(fā)生，通常不僅會直接給建筑物造成破壞，而且會引起其他風險。

四、房地產投資風險的應對

(一)房地產投資風險應對的原則

1.針對性原則

房地產投資項目的類型很多，不同房地產投資項目具有不同的特點和不同的抗風險能力。因此，應對投資風險要有針對性，應結合不同房地產投資項目，針對其主要或關鍵的風險因素采取有效措施，將風險因素的影響降到最低。

2.可行性原則

應對房地產投資風險要立足于現實，應建立在對房地產市場深入調研的基礎上，采取的風險應對措施應是法律上允許、技術上可能、經濟上可行的。就經濟上可行來說，規(guī)避防范風險是要付出代價的，如果風險應對措施所需的費用大于可能造成的風險損失，則該措施一般是無意義的。因此，應將規(guī)避防范風險措施所需付出的代價與該風險可能造成的損失進行權衡，尋求以最少的費用獲取最大的風險報酬。

3.連續(xù)性原則

房地產投資一般要經過一定過程和若干階段。在該過程和每個階段，都會面臨多種投資風險。因此，房地產投資風險應對應貫穿于投資的整個過程，從一開始就要采取規(guī)避防范風險的措施，防患于未然。

(二)房地產投資風險應對的方法

1.風險回避

這是事先對房地產投資項目進行風險分析，發(fā)現風險發(fā)生的可能性較大，并且不利后果較嚴重(如可能出現自己難以承受的損失)，又無其他更好的風險應對辦法時，主動放棄該項目。這是一種較為徹底的風險管理措施，可以在風險發(fā)生前消除它帶來損失的可能。但這樣做，有時會失去一些投資機會。

2.風險組合

這是通過適當分散投資以達到減少投資風險的目的，即“不把所有的雞蛋放在同一個籃子里”。根據投資者的資金實力等情況，有多種組合，如不同用途、不同檔次、不同時間、不同城市的房地產投資項目的組合。通過組合，使其中發(fā)生風險的損失部分能得到其他未發(fā)生損失且取得收益部分的補償。例如，將資金分別投入住宅和商鋪，如果投入商鋪的部分遭受損失，而投入住宅的部分沒有遭受損失，并且獲得了較高收益，則投入住宅的收益就可以補償投入商鋪的損失。

3.風險控制

這是在房地產投資風險發(fā)生前采取某些措施消除或減少風險因素，降低風險發(fā)生概率，風險發(fā)生后減小風險損失。例如，在房地產投資前進行充分的市場調研，深入了解市場，做到理性投資。風險控制是房地產投資風險管理中最適用的一種方法。

4.風險轉移

這是房地產投資者以某種方式將風險損失轉給他人承擔。在房地產投資活動中，有些風險可能會給投資者帶來災難性的損失，以投資者自己的財力難以承擔，必須采用風險轉移的辦法將其轉移出去。例如，向保險公司投保相關險種。再如購買房地產出租的，可在租賃合同中約定租金根據物價指數進行相應調整，將通貨膨脹風險轉給承租人;約定承租人負擔所有的運營費用，將經營管理風險轉給承租人。

5.風險自留

這是房地產投資者以自己的財力來負擔未來可能發(fā)生的損失，包括自保風險和承擔風險。自保風險是預留一定數量的損失補償資金(如壞賬準備金)，當損失發(fā)生時，利用該資金來補償損失。承擔風險是不預留損失補償資金，當損失發(fā)生時，直接將損失攤入成本。自保風險適用于處理預計風險損失較大的投資風險，承擔風險適用于處理預計風險損失不很大的投資風險。

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