房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述

第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展（二）

3.中國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展(1949年以后)

第一階段：傳統(tǒng)時期(1970年以前)。20世紀(jì)70年代以前，臺灣民間出售房屋的傳統(tǒng)做法是由業(yè)主自行張貼“吉屋出售”的紅紙條，或通過親朋好友、左鄰右舍提供資訊，尋找買主。當(dāng)時的房地產(chǎn)買賣介紹人多以個人“跑單幫”方式操作，沒有固定的營業(yè)場所和交易制度，也無傭金的收取比例，成交后的酬勞主要是賺取差價或收受紅包。這一時期，以介紹地產(chǎn)買賣居多，由于土地交易的金額龐大，一般由“土地登記代理人”或是當(dāng)?shù)氐闹耸炕蛎褚獯?，利用其人際關(guān)系撮合買賣。此時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多為兼職性質(zhì)的土地掮客，房屋買賣掮客并不多見。

第二階段：中介雛形時期(1971～1980年)。1971年左右，臺灣開始出現(xiàn)房地產(chǎn)介紹人的行業(yè)，從事代客買賣、租賃業(yè)務(wù)。隨著成屋交易的增加，介紹零星戶買賣的掮客大量出現(xiàn)。當(dāng)時由于缺乏有效法令的規(guī)范，房地產(chǎn)交易糾紛四起，臺灣地區(qū)政府于1974年明令禁止以介紹房地產(chǎn)買賣為業(yè)務(wù)的公司設(shè)立登記。直到1977年，勵行建設(shè)公司成立，成為首家以“建設(shè)公司”為名義，從事房屋中介買賣的企業(yè)，雖有中介之實(shí)，但無中介之名。然而這種中介雛形實(shí)際上已由個人跑單幫逐漸發(fā)展為有組織的中介機(jī)構(gòu)。

第三階段：零星戶時期(1980～1985年)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房屋投資建造能力的提高，房產(chǎn)交易趨于活躍。在此期間，零星住戶(中古屋)的成交量約占整體房地產(chǎn)市場交易的64%，促使零星戶銷售業(yè)迅速發(fā)展，“零星屋代銷公司”應(yīng)運(yùn)而生。這類公司可分為普專、高專兩種形態(tài)：①普專形態(tài)：指公司經(jīng)紀(jì)人員的職稱為普通專員。普專公司的人員較多，流動率高，員工雖有底薪保障，但獎金較低，并有固定上班時間和業(yè)績要求。②高專形態(tài)：指高級專員公司，其員工沒有底薪，但獎金較高，他們沒有固定上班時間和業(yè)績要求，以單打獨(dú)斗型的中介為主，個人與公司雙方可對分傭金收入。這個階段的從業(yè)人員大多具有房地產(chǎn)中介經(jīng)驗(yàn)，促使交易效率顯著提升，為日后的專業(yè)經(jīng)營打下了基礎(chǔ)。

第四階段：中介公司建立時期(1985～1991年)。1984年底，臺灣“經(jīng)濟(jì)部”正式開放“房屋介紹公司”辦理登記，為創(chuàng)辦房地產(chǎn)中介公司提供了有力保障。1985年7月，以店面形態(tài)營運(yùn)的太平洋房屋成立，并引進(jìn)日本三井的中介制度，推行房屋中介直營體制，引發(fā)了臺灣房地產(chǎn)中介業(yè)的首次革新。同年10月，中信房屋中介股份有限公司成立，成為第一家以中介為公司名稱的企業(yè)。1986年5月，由住商不動產(chǎn)與信義房屋建立“大臺北不動產(chǎn)中介聯(lián)盟”(后于1988年改組更名為“住商不動產(chǎn)中介聯(lián)盟”)，開啟了中介業(yè)加盟連鎖經(jīng)營新的一頁。1987年8月，僑福房屋成立，成為臺灣首家美式中介公司。隨后，國外中介經(jīng)營業(yè)務(wù)陸續(xù)引進(jìn)臺灣，促使中介經(jīng)營范圍多面發(fā)展，房屋中介公司紛紛登記注冊，僅1987年就達(dá)340余家，進(jìn)入由暗變明、全面經(jīng)營的新時期。1987年11月，“經(jīng)濟(jì)部”在商業(yè)團(tuán)體分類標(biāo)準(zhǔn)中增列了“房屋中介商業(yè)”類目，并準(zhǔn)予成立公會。1988年3月，確定“內(nèi)政部”為房屋中介業(yè)的主管機(jī)關(guān)，從而使房屋中介業(yè)在主管機(jī)關(guān)及商業(yè)分類上得到應(yīng)有的歸屬與定位。1990年以來，臺灣房地產(chǎn)中介業(yè)的經(jīng)營模式由樓面式營業(yè)轉(zhuǎn)向店面經(jīng)營，由直營連鎖發(fā)展到加盟連鎖經(jīng)營。

第五階段：中介發(fā)展時期(1991～1996年)。這個時期，行業(yè)發(fā)展有以下幾個特點(diǎn)：①拓展項(xiàng)目，全面服務(wù)。1991～1993年期間，臺灣房地產(chǎn)中介業(yè)大幅擴(kuò)張經(jīng)營范圍，開拓全面服務(wù)，包括成屋預(yù)售、商業(yè)中介、租賃、投資管理等項(xiàng)目。此間加盟式中介業(yè)不斷壯大，市場上逐漸形成直營與加盟兩大模式，并重視提高服務(wù)質(zhì)量。②調(diào)整薪獎，注重品牌。1990年，因受市場不景氣的影響，部分中介公司縮小編制，減少據(jù)點(diǎn)以作應(yīng)變。薪獎結(jié)構(gòu)一般采用無薪高獎或高薪低獎，通過調(diào)整薪獎制度來構(gòu)筑業(yè)務(wù)動力。隨著民眾收入水平提高，房屋中介業(yè)趨向追求服務(wù)質(zhì)量和信譽(yù)形象。因此，注重品牌的店頭經(jīng)營式業(yè)者大舉興起，成為行業(yè)的主導(dǎo)，呈現(xiàn)出以滿足客戶需求、提升自身專業(yè)形象的新趨勢。③同業(yè)聯(lián)盟、交易安全。1995年起，臺灣房屋中介業(yè)進(jìn)入同業(yè)聯(lián)盟時期，即由同業(yè)發(fā)起聯(lián)賣制度，行業(yè)公會推動不動產(chǎn)資訊的流通化，編印出版不動產(chǎn)成交行情公報，以此交流信息，促進(jìn)流通，推動行業(yè)發(fā)展。1996年6月，信義房屋推出“成屋履約保證”，住商不動產(chǎn)宣告辦理“不動產(chǎn)交易簽證”，為保障交易安全建立了良好制度，并為同業(yè)相繼推廣，在行業(yè)中逐漸形成交易安全的保障機(jī)制。

4.西方國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概況

西方國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在其早期階段，也曾出現(xiàn)過各種各樣的問題。以美國為例，早期(19世紀(jì)90年代)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展活動時，主要靠個人資信擔(dān)保，各州政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格及執(zhí)業(yè)行為都沒有相關(guān)的法律加以管理。在這種情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)不可避免地出現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，從業(yè)人員隊(duì)伍良莠不齊的狀況，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在利益的驅(qū)動下，采取不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營手法，如提供虛假信息、不兌現(xiàn)承諾、不合理收費(fèi)等，嚴(yán)重?fù)p害了客戶的利益。但是，一些 誠實(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自發(fā)組建了各個地方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會。1908年，眾多地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合起來，建立了全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會——全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(National Associationof Realtor，簡稱NAR)。NAR通過兩個關(guān)鍵手段對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理。一是建立了高標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)從業(yè)人員 職業(yè)道德規(guī)范，這不僅是全美歷史上第一個行業(yè)道德規(guī)范，至今仍是約束人數(shù)眾多(2012年超過100萬人宣誓恪守該規(guī)范)、高標(biāo)準(zhǔn)(其要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)的責(zé)任義務(wù)均高于各州法律所要求的標(biāo)準(zhǔn))的行業(yè)道德規(guī)范，這是美國房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)行業(yè)在社會公眾中樹立優(yōu)良形象的基石;二是建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息共享和協(xié)作制度，其核心是多重房源上市服務(wù)系統(tǒng)(MLS)。1897年，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開始與同行分享自己的客戶名單，此后，各個地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會建 立起各個地區(qū)的MLS，NAR成立后又建立了全國性的MLS。二戰(zhàn)后隨著大量 新的購房人進(jìn)入住房市場，MLS逐漸成為美國房地產(chǎn)市場的支柱和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的基本制度。NAR要求會員將自己已獲得代理銷售權(quán)的房源在規(guī)定時間內(nèi)提交給MLS，全體會員都可以使用MLS系統(tǒng)內(nèi)的房源信息向自己的買方客戶推薦，一旦成交，如果房源的受托經(jīng)紀(jì)人事先已明確寫明傭金的分配方式，就由賣方委托的經(jīng)紀(jì)人與買方委托的經(jīng)紀(jì)人按此方式分享傭金。如果房源受托經(jīng)紀(jì)人沒有明確說明傭金分配方式，則系統(tǒng)默認(rèn)傭金在賣方委托的經(jīng)紀(jì)人與買方委托的經(jīng)紀(jì)人之間平均分配。由于美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)普遍采用獨(dú)家代理方式，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都樂意將信息加入MLS，以加快房源銷售的速度。這樣就在行業(yè)內(nèi)形成了協(xié)作互利、公平競爭的行業(yè)運(yùn)行機(jī)制，降低了經(jīng)紀(jì)人的信息搜尋成本，提高了交易效率，同時也增強(qiáng)了交易的透明度，避免了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的惡性競爭。1975年，MLS開始電腦化，此后，隨著計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，MLS也引入了越來越多的信息技術(shù)，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作更加便利、快捷，大大提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)交易的社會經(jīng)濟(jì)功能。有數(shù)據(jù)顯示，全美房地產(chǎn)交易中約82%的買方和85%的賣方都是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來實(shí)現(xiàn)交易的。目前，由于MLS系統(tǒng)集中了大量的房源信息以及客戶信息，通過系統(tǒng)自身的信息分析與統(tǒng)計功能，可以使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對市場以及自身的發(fā)展?fàn)顩r有充分的了解，因此MLS也成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理決策時必不可少的重要工具。目前世界上許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都引入了MLS系統(tǒng)和獨(dú)家代理制度。同時，許多西方發(fā)達(dá)國家都建立了比較強(qiáng)大的行業(yè)組織，通過行業(yè)組織的自律管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

從總體上看，西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)普遍建立了較為完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度。西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度一般都以一定的法律形式，對執(zhí)業(yè)人員資格、執(zhí)業(yè)保證金、傭金、契約等方面的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，并由有關(guān)政府主管機(jī)關(guān)進(jìn)行監(jiān)管。同時，又注重發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織在教育培訓(xùn)和建立執(zhí)業(yè)規(guī)范、職業(yè)道德、信譽(yù)制度方面的作用。當(dāng)然，各國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度的形式和側(cè)重點(diǎn)也有不同。美國自19世紀(jì)90年代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)一些問題后，各州政府就開始考慮利用法律進(jìn)行監(jiān)管。1917年，加利福尼亞州率先在這方面立下管理法案，后來各州政府也陸續(xù)立法，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。盡管各州規(guī)定的具體條款有所不同，但基本精神是一致的，即通過規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所應(yīng)具備的各項(xiàng)資格、執(zhí)照的頒發(fā)、執(zhí)業(yè)行為的規(guī)范、相應(yīng)的懲罰措施以維持其專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，保障大眾的基本權(quán)益。德國有<住房中介法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范。日本的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度沿襲了美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度，它的特點(diǎn)是政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)起著重要的規(guī)劃、引導(dǎo)作用。< p="">

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)模

根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的統(tǒng)計，截至2017年底，取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員資格的共65647人，全國共有2.7萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聘用了登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員。保守估計，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機(jī)構(gòu)超過6萬家，從業(yè)人員逾百萬。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位

按照《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T 4754-2017)中國的國民經(jīng)濟(jì)被劃分為20個門類。其中房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨(dú)的大類，即第K類。在這一大類中，又包括5個小類：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動及其他房地產(chǎn)活動。其中的第三類即房地產(chǎn)中介服務(wù)包括：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(見表1-2)。

聯(lián)合國1971年頒布、1988年修訂的《全部經(jīng)濟(jì)活動的國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類索引》，將全部經(jīng)濟(jì)活動分為大、中、小、細(xì)四個層次。它將全部經(jīng)濟(jì)活動分為10個大類。其中不動產(chǎn)業(yè)屬于第8類，該項(xiàng)的內(nèi)容是金融業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、保險業(yè)和商業(yè)性服務(wù)業(yè)。其中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)屬于不動產(chǎn)業(yè)。與中國標(biāo)準(zhǔn)不同的是，不動產(chǎn)業(yè)并沒有被劃分為單獨(dú)的類別，而是和金融、保險、商業(yè)性服務(wù)業(yè)放在一起。

在北美產(chǎn)業(yè)分類體系(NAICS)中(見表1-3)，關(guān)于房地產(chǎn)的分類為“房地產(chǎn)與租金租約服務(wù)”，這一類的代碼為53。這一類又分為兩大類：房地產(chǎn)、租金和租約服務(wù)。在房地產(chǎn)這一分類中，又分為三個小類：房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀(jì)、與房地產(chǎn)相關(guān)的其他活動。非常值得注意的是，房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀(jì)在房地產(chǎn)這一項(xiàng)目下被單列為一類，而其他中介服務(wù)活動如房地產(chǎn)估價則屬于與房地產(chǎn)相關(guān)的其他服務(wù)的下一個分類級別。由此可見房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位。

從以上各種產(chǎn)業(yè)體系分類的情況看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)都是房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)中的重要組成部分。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展展望

目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的趨勢，具體而言，表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.信息整合、開發(fā)與利用能級大大提高，業(yè)務(wù)領(lǐng)域向高附加值服務(wù)延展

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通過供需配對促成交易。其信息整合的范圍僅限于同一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，依托于快速發(fā)展的信息技術(shù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)可以通過建立全新的行業(yè)運(yùn)行模式，采用最先進(jìn)的信息技術(shù)，在更大范圍內(nèi)整合房地產(chǎn)市場及相關(guān)信息，進(jìn)一步提高其促進(jìn)房地產(chǎn)市場流通的功能，并通過各類信息的深度加工，圍繞房地產(chǎn)市場流通提供專業(yè)咨詢、顧問等高附加值服務(wù)。例如，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)很早就建立了多重房源上市服務(wù)(MLS)系統(tǒng)，該系統(tǒng)整合了全行業(yè)的房源信息，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從房源競爭轉(zhuǎn)化到服務(wù)競爭，更加注重針對委托人的需要提供一系列專業(yè)化服務(wù)。而在我國，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介入到房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期，為開發(fā)商提供市場調(diào)查、投資咨詢、產(chǎn)品定位、營銷策劃等咨詢服務(wù);一些主要從事辦公樓經(jīng)紀(jì)的公司，為使用辦公樓的公司提供選址、場地布置策劃、搬遷方案策劃和管理等;還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開始涉足房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。這些都表明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)和高附加值服務(wù)內(nèi)容在日益加強(qiáng)。

2.行業(yè)知識和技術(shù)密集程度提高，專業(yè)化分工向縱深發(fā)展

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主要集中于住宅市場。住宅市場以買賣為主的流通方式使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并不太關(guān)注房地產(chǎn)使用過程中的問題，因此，從業(yè)人員主要需要掌握房地產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記的法律和實(shí)務(wù)操作的知識與技能，以及相關(guān)的建筑、金融、市場營銷知識等。而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更多地拓展到了種類繁多的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，大量涉獵寫字樓、商鋪、購物中心、倉儲和工業(yè)房地產(chǎn)市場，為金融、商業(yè)、物流、制造業(yè)等企業(yè)提供房地產(chǎn)租賃、購置的咨詢、代理服務(wù)。從事這類業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，不僅要掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識，還要掌握相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行、業(yè)務(wù)流程、商品特征等專業(yè)知識，掌握為具體的對象產(chǎn)業(yè)服務(wù)所需要的房地產(chǎn)使用成本測算、房地產(chǎn)使用方案籌劃等技能。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的知識和技術(shù)密集程度大大提高，同時，專業(yè)化分工不斷深化。從美國的情況來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專業(yè)化分工已深化到極為細(xì)致的層面。如從事倉儲物業(yè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，甚至分化為港口倉儲物業(yè)經(jīng)紀(jì)、汽車制造業(yè)倉儲物業(yè)經(jīng)紀(jì)等專業(yè)類型。

3.以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展迅速

近年來，瀏覽各大房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站和知名門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)頻道，是許多購房人了解存量房市場的必要環(huán)節(jié)，因此，網(wǎng)上門店已成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客源的一個重要渠道。房源發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)化不僅大大提高了信息發(fā)布的速度、降低了信息發(fā)布的成本，還為客戶提供了24小時的全方位信息獲取平臺。有些網(wǎng)站甚至在線提供房源的各類信息，包括經(jīng)紀(jì)人對房源及其小區(qū)、周邊環(huán)境的文字介紹、房型圖、室內(nèi)照片、小區(qū)照片與視頻、周邊街道的360度連續(xù)跟蹤照片、地圖、經(jīng)紀(jì)人情況、小區(qū)業(yè)主(住戶)對小區(qū)的評論等，并提供多種搜索、排序、篩選功能，大大方便了購房者。如果說互聯(lián)網(wǎng)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的迅速發(fā)展創(chuàng)造了條件，那么自2013年以來，中國移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展則為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)帶來革命性的發(fā)展契機(jī)。目前移動互聯(lián)網(wǎng)正以它更強(qiáng)的普及性和便利性、更快速的信息傳播模式，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從電腦屏幕上解放出來，能更有效地搜集和傳播信息、更穩(wěn)定地保持與客戶的聯(lián)系。在網(wǎng)民(特別是移動互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)民)數(shù)量急速上升的中國，這種以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)態(tài)具有不可估量的發(fā)展?jié)摿Γ貙⒀杆侔l(fā)展。

4.企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)代企業(yè)制度成為龍頭企業(yè)的發(fā)展根本

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)通常以單純的知識、智力、勞務(wù)輸出為主，企業(yè)規(guī)模以中小型為主，家族企業(yè)、小型合伙企業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)常見的企業(yè)類型。隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，特別是在這一過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)技術(shù)、知識密集程度的提高，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)更為明顯。規(guī)?；康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須具有雄厚的資金以及與之相匹配的現(xiàn)代企業(yè)制度。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的龍頭企業(yè)大多通過在資本市場上市而形成雄厚的資金實(shí)力，并在這一過程中建立起上市公司所必須具備的現(xiàn)代企業(yè)制度。因此，建立現(xiàn)代企業(yè)制度將成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)的發(fā)展之本。

復(fù)習(xí)思考題

1.什么是經(jīng)紀(jì)?

2.經(jīng)紀(jì)服務(wù)有哪些主要方式?

3.什么是居間、代理、行紀(jì)?

4.經(jīng)紀(jì)活動有哪些特征?

5.經(jīng)紀(jì)和中介的關(guān)系是怎樣的?

6.簡述經(jīng)紀(jì)、行紀(jì)和經(jīng)銷的關(guān)系。

7.傭金的性質(zhì)是什么?它與信息費(fèi)有什么區(qū)別?

8.經(jīng)紀(jì)是如何產(chǎn)生和發(fā)展的?

9.什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)?按服務(wù)方式它可以分為哪兩大類?

10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性主要表現(xiàn)在哪些方面?

11.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的具體作用有哪些?

12.按照《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》的分類標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括哪

幾類?

13.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的性質(zhì)有哪些?

14. 1949年以后，中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展主要有哪些階段，各階段

的主要表現(xiàn)有哪些?

15. 1949年以后，香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了哪幾個階段?

各階段的主要表現(xiàn)是什么?

16. 1949年以后，臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了哪幾個階段?

各階段都呈現(xiàn)出什么樣的特點(diǎn)?

17.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型主要有哪些表現(xiàn)?

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