房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性

一、經(jīng)紀(jì)的特性

經(jīng)紀(jì)作為一種特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，具有區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自身特性，主要表現(xiàn)為四個(gè)方面：

(一)活動(dòng)主體的專業(yè)性

經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主體的專業(yè)性是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)本身的必然要求。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)實(shí)際上是一種交易的輔助活動(dòng)，它存在的前提是：一項(xiàng)交易中存在著關(guān)于交易標(biāo)的和交易程序的信息不對(duì)稱以及由此造成的交易決策的不確定性，因而需要他人輔助達(dá)成交易。因此，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體必然是專業(yè)化的主體。一方面表現(xiàn)為經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體對(duì)自己所促成的交易活動(dòng)及其市場具有豐富的專業(yè)知識(shí)、技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，另一方面表現(xiàn)為不同行業(yè)、市場的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有很強(qiáng)的專業(yè)差別，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體通常只能專注于某一個(gè)行業(yè)和市場，而難以跨行從業(yè)。

(二)活動(dòng)地位的中介性

從哲學(xué)含義上講，中介是指不同事物或同一事物內(nèi)部不同要素之間的聯(lián)系。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的中介性，就是從這種意義上講的。經(jīng)紀(jì)是為促成其他相對(duì)兩方的交易而提供服務(wù)的活動(dòng)。在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，發(fā)生委托行為的必要前提是存在著可能實(shí)現(xiàn)委托人目的的第三主體，即委托人與之進(jìn)行交易的相對(duì)人。而提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為人，正是為委托人與其交易相對(duì)人所進(jìn)行的交易發(fā)揮溝通、撮合的聯(lián)系作用。接受不存在第三主體的委托事項(xiàng)，不屬于經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

(三)活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性

在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)主體只是為促成交易提供服務(wù)，不直接作為交易主體從事交易。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)商品沒有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等，不存在買賣行為。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的自營買賣不屬于經(jīng)紀(jì)行為。這意味著，如果一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為交易主體從事了具體商品的交易，那么這項(xiàng)活動(dòng)就不屬于經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

(四)活動(dòng)收入的后驗(yàn)性

雖然經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種有償服務(wù)，但經(jīng)紀(jì)服務(wù)提供方所獲得的收入是根據(jù)服務(wù)結(jié)果來最終確定的。首先，無論經(jīng)紀(jì)服務(wù)提供方在經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中所提供的各項(xiàng)具體服務(wù)內(nèi)容的數(shù)量與質(zhì)量如何，最終是否能夠獲得傭金完全取決于經(jīng)紀(jì)服務(wù)是否使委托人與交易相對(duì)人達(dá)成了交易。其次，經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金的數(shù)額大小最終由交易成交額的數(shù)額來決定。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專有特性

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為一種特殊商品的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，除了具有經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一般特性之外，還具有不同于其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的兩個(gè)特性：

(一)活動(dòng)范圍的地域性

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，無法像其他商品市場那樣，通過商品從某個(gè)區(qū)域向另一個(gè)區(qū)域的空間移動(dòng)來平衡不同區(qū)域的市場供求。因此，每個(gè)地區(qū)、城市的房地產(chǎn)市場，都具有強(qiáng)烈的區(qū)域特性，其市場供求、交易方式都受到當(dāng)?shù)靥囟ǖ纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)條件及其歷史演變以及地方政府政策的影響。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的自然主體(即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員)在一定時(shí)期內(nèi)，通常只能專注于某一個(gè)特定的區(qū)域市場——城市乃至于城市中的特定區(qū)域。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)法律主體(即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))的跨區(qū)域運(yùn)作，也比其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)困難得多，而且必須依靠不同區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來進(jìn)行。

(二)活動(dòng)后果的社會(huì)性

房地產(chǎn)為各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供場所，既是最基本的生產(chǎn)資料，又是最基本的生活資料。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)直接影響這種生產(chǎn)、生活資料的使用效率，因而其活動(dòng)后果具有廣泛的社會(huì)性，對(duì)各行各業(yè)和人民生活都有直接影響。而且，由于房地產(chǎn)價(jià)值高昂且交易復(fù)雜，房地產(chǎn)交易中潛伏著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并有可能引發(fā)相應(yīng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的后果具有巨大的社會(huì)影響。一方面，規(guī)范、專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)有助于保障房地產(chǎn)交易的安全，避免產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn);另一方面，由于房地產(chǎn)市場上的信息不對(duì)稱現(xiàn)象特別普遍，如果從 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性

(一)房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少

首先，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進(jìn)行展示，相反，其交易過程是把供求信息匯集、匹配，或者把購買者集中到房地產(chǎn)所在地進(jìn)行交易。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正是通過專業(yè)化分工來提高房地產(chǎn)交易過程中顧客匯集、商品展示等環(huán)節(jié)的效率，從而促成交易。

其次，房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復(fù)雜的商品。影響房地產(chǎn)使用價(jià)值和價(jià)值的因素不僅包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等物質(zhì)因素，還包括產(chǎn)權(quán)類型、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況等法律因素，以及房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質(zhì)、歷史背景等社會(huì)、人文因素等。大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體都難以在較短的時(shí)間內(nèi)掌握這些因素的信息并把握其對(duì)房地產(chǎn)的使用和市場價(jià)值的影響。這種狀況對(duì)房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)化服務(wù)，來幫助房地產(chǎn)交易主體克服非專業(yè)的缺陷，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)商品流通，因而是房地產(chǎn)市場必不可少的組成部分。

再次，在商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系中，大多數(shù)商品的流通是由商品經(jīng)銷商來完成的。但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，維持房地產(chǎn)這類存貨的費(fèi)用太高，在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受，因此房地產(chǎn)難以通過經(jīng)銷商來流通。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀(jì)服務(wù)來促進(jìn)房地產(chǎn)交易，從而使得房地產(chǎn)流通能以比較經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)行。

(二)房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少

任何一宗商品交易都包含交易標(biāo)的和交易對(duì)象的信息搜尋、交易談判與決策、交易標(biāo)的交割這三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)商品構(gòu)成要素的復(fù)雜性和無法通過有形市場集中展示的特征，造成了房地產(chǎn)市場信息搜尋比較困難、成本高昂。房地產(chǎn)商品的超強(qiáng)異質(zhì)性(即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的)又導(dǎo)致房地產(chǎn)交易主體難以對(duì)交易標(biāo)的進(jìn)行市場比較。而且，房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)的生產(chǎn)、生活資料，其效用與房地產(chǎn)使用主體的生產(chǎn)、生活方式密切相關(guān)。因此，不同的主體對(duì)同一宗房地產(chǎn)常常會(huì)產(chǎn)生極不相同的看法。此外，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)都不是供個(gè)人使用的商品，而是供集體(家庭、企業(yè)、機(jī)構(gòu)等)使用的商品，房地產(chǎn)交易的決策通常需要多人共同參與和相互妥協(xié)。這些均導(dǎo)致房地產(chǎn)交易中的談判和決策非常困難。其次，房地產(chǎn)交易標(biāo)的交割不僅涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶和房款的交割，還涉及物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、公有事業(yè)費(fèi)賬戶的更名與費(fèi)用結(jié)算乃至戶口遷移等諸多環(huán)節(jié)，在很多情況下還涉及賣方原有貸款的還清和買方購房貸款的申請(qǐng)、房地產(chǎn)抵押手續(xù)辦理和貸款發(fā)放等事宜，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失敗都可能導(dǎo)致交易無法安全、順利地完成，而大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體對(duì)這些復(fù)雜的交易環(huán)節(jié)缺乏經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立操作難以保證交易安全、順利地進(jìn)行。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的專業(yè)化服務(wù)，來提高房地產(chǎn)交易的信息搜尋效率，降低信息搜尋成本，克服交易談判和決策的困難，避免決策失誤，保證交易標(biāo)的安全、順利地交割。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)市場流通中不可缺少的環(huán)節(jié)。

(三)房地產(chǎn)信息的不對(duì)稱性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少

市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史表明，市場經(jīng)濟(jì)條件下，信息不對(duì)稱的現(xiàn)象經(jīng)常存在，信息不對(duì)稱會(huì)催生欺詐、尋租等機(jī)會(huì)主義行為，從而給市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體帶來經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場信息的不對(duì)稱性。這不僅對(duì)房地產(chǎn)交易具有明顯的阻滯效應(yīng)，同時(shí)也使得房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)性大大增加。房地產(chǎn)商品高昂的價(jià)值，使得房地產(chǎn)交易中隱藏著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。而且，由于房地產(chǎn)涉及各行各業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)和廣大人民群眾的基本生活，房地產(chǎn)交易中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)很容易演變成社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)市場特別需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，通過為買賣雙方提供各種專業(yè)服務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保證房地產(chǎn)交易安全，避免產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的具體作用

(一)降低交易成本，提高交易效率

由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體由于缺乏房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)歷，如果獨(dú)立、直接地進(jìn)行房地產(chǎn)交易，不僅要在信息搜尋、談判、交易手續(xù)辦理等諸多環(huán)節(jié)上花費(fèi)大量的時(shí)間、精力和資金成本，而且效率低下。這種狀況對(duì)房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應(yīng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場整體低效運(yùn)行。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是社會(huì)分工進(jìn)一步深化的表現(xiàn)，專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以通過集約化的信息收集和積累、專業(yè)化的人員培訓(xùn)和實(shí)踐，掌握豐富的市場信息，委派具有扎實(shí)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和房地產(chǎn)交易專業(yè)技能的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，為房地產(chǎn)交易主體提供一系列有助于房地產(chǎn)交易的專業(yè)化服務(wù)，從而降低每一宗房地產(chǎn)交易的成本，加速房地產(chǎn)流通，提高房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行效率。

(二)規(guī)范交易行為，保障交易安全

房地產(chǎn)交易是一種復(fù)雜的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與價(jià)值運(yùn)動(dòng)過程。只有按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)范及科學(xué)的房地產(chǎn)交易流程操作房地產(chǎn)交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能保證房地產(chǎn)交易安全、順利地完成。否則，輕則導(dǎo)致房地產(chǎn)交易失敗，重則導(dǎo)致交易當(dāng)事人的重大財(cái)產(chǎn)損失，甚至擾亂房地產(chǎn)市場秩序、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場上，一方面由于許多房地產(chǎn)交易主體缺乏有關(guān)法律和房地產(chǎn)交易知識(shí)而實(shí)施不規(guī)范的交易行為，另一方面也會(huì)由于某些自私的動(dòng)機(jī)或怕麻煩的心理而實(shí)施不規(guī)范的交易行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)化服務(wù)，向房地產(chǎn)交易主體宣傳房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律、法規(guī)，警示不規(guī)范行為及其可能產(chǎn)生的后果，并通過企業(yè)內(nèi)部的交易管理制度，監(jiān)控客戶在房地產(chǎn)交易中的不規(guī)范行為，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)交易的中介，還可以提供一系列交易保障服務(wù)，從而保障房地產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。

(三)促進(jìn)交易公平，維護(hù)合法權(quán)益

房地產(chǎn)交易中，信息不對(duì)稱現(xiàn)象突出。一旦信息充足一方出現(xiàn)機(jī)會(huì)主義行為，如隱瞞、欺騙等.則信息缺乏一方往往因?qū)I(yè)知識(shí)所限和交易經(jīng)驗(yàn)的匱乏，難以識(shí)別交易中的不公平因素并做出合理的決策。在這種情況下，一旦交易達(dá)成，往往有失公平。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為市場中介，通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務(wù)，能夠大大減少房地產(chǎn)市場信息不對(duì)稱對(duì)房地產(chǎn)交易的影響。幫助客戶實(shí)現(xiàn)公平的房地產(chǎn)交易，維護(hù)客戶的合法權(quán)益。

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