房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

(一)

2005年6月27 日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)通過拍賣取得了A市(非經(jīng)濟(jì)特區(qū))城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一地塊，并與國土管理部門簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該地塊為商品住宅開發(fā)用地，合同規(guī)定的該住宅用地出讓年限為出讓最高年限，從土地交付使用之日開始計(jì)算。2005年7月27日，在繳納了出讓金和相關(guān)費(fèi)用后，該土地被交付給甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根據(jù)市場(chǎng)情況申請(qǐng)改變土地利用條件，獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)并變更了出讓合同。甲公司通過邀請(qǐng)招標(biāo)確定了施工單位。經(jīng)過一段時(shí)間的建設(shè)后，甲公司將該項(xiàng)目的銷售權(quán)獨(dú)家委托給乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/㎡的價(jià)格預(yù)購了該項(xiàng)目中的一套98㎡房屋。甲公司于2007年5月30 日將房屋交付給李某。李某辦理了《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。

71.甲公司申請(qǐng)改變土地利用條件必須經(jīng)過( )的同意。

A.出讓方

B.房地產(chǎn)管理部門

C.建設(shè)行政管理部門

D.規(guī)劃行政管理部門

答案：AD

解析：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照土地出讓管理有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

72.甲公司在施工招標(biāo)過程中，應(yīng)向( )個(gè)以上的施工單位發(fā)出邀請(qǐng)書。

A.2

B.3

C.4

D.5

答案：B

解析：招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

73.該住宅工程的竣工驗(yàn)收工作由( )負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

A.甲公司

B.乙公司

C.建設(shè)行政主管部門

D.規(guī)劃行政主管部門

答案：B

解析：工程竣工的驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

74.按相關(guān)規(guī)定，乙公司因銷售給李某房屋所收取的代理費(fèi)用不得超過( )元。

A.2744

B.13720

C.16464

D.16500

答案：C

解析：5600元/㎡的×98㎡×3%=16464元。

75.李某取得的《國有土地使用證》上記載的土地使用權(quán)終止時(shí)間為( )。

A.2075年6月26日

B.2075年7月26日

C.2075年8月29日

D.2077年5月29日

答案：A

解析：該住宅用地出讓年限為出讓最高年限70年，從2005年6月27 日開始計(jì)算，加計(jì)70年，即：2075年6月26日。

(二)

張某出國留學(xué)前將登記用途為商住的房屋(底層為商鋪、二樓為住宅)轉(zhuǎn)讓給劉某。在辦理了交易過戶有關(guān)手續(xù)后，劉某向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款并獲準(zhǔn)，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實(shí)書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時(shí)陳某與劉某約定的租賃期限尚未界滿。

76.劉某購買房屋的過程中，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理( )登記。

A.房屋轉(zhuǎn)移

B.房屋更正

C.房屋抵押

D.地役權(quán)

答案：AC

解析：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。房屋抵押權(quán)登記是指，房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)事人申請(qǐng)，依法將抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。

77.針對(duì)劉某受讓張某房屋這一行為，當(dāng)事人應(yīng)繳納的稅種為( )。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.城鎮(zhèn)土地使用稅

D.營業(yè)稅

答案：B

解析：在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

78.劉某在辦理抵押房屋貸款過程中，正確的為( )。

A.應(yīng)簽訂書面抵押合同

B.劉某和甲、乙銀行應(yīng)辦理變更登記

C.不管是否辦理了抵押登記，甲銀行對(duì)抵押房屋都具有優(yōu)先受償權(quán)

D.抵押權(quán)自抵押合同簽訂之日起成立

答案：AD

解析：劉某和甲、乙銀行應(yīng)辦理房屋抵押權(quán)登記。同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照抵押權(quán)登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)的比例清償。

79.下列關(guān)于劉某將已抵押房屋出租的表述中，正確的為( )。

A.在未征得甲、乙銀行同意的情況下，李某不能將已抵押的房屋出租

B.在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，劉某與陳某的租賃合同對(duì)受讓人無約束力

C.在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，陳某如有損失，劉某應(yīng)賠償

D.甲、乙銀行有權(quán)要求劉某讓陳某搬出，但應(yīng)賠償陳某損失

答案：B

解析：抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

80.債務(wù)履行期滿后劉某無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權(quán)( )。

A.占用該抵押房屋 B.扣押該抵押房屋

C.與劉某協(xié)議變賣該抵押房屋 D.請(qǐng)求人民法院拍賣該抵押房屋

答案：CD

解析：抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

(三)

胡某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，李某是甲公司注冊(cè)房地產(chǎn)紀(jì)人。胡某經(jīng)過努力使甲公司取得了乙房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)開發(fā)的住宅樓的銷售代理權(quán)，并簽訂了銷售委托合同。該住宅樓于2005年4月1日通過竣工驗(yàn)收，5月2日陳某購買了該住宅樓的一套現(xiàn)房，簽訂的商品房買賣合同中，對(duì)辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)間沒有特別約定。6月1 日乙公司將陳某所購房屋交給陳某使用，之后乙公司按規(guī)定給陳某辦理了房屋權(quán)屬登記。陳某在拿到《房屋所有權(quán)證》后，發(fā)現(xiàn)其上記載的樓層有誤。

81.下列關(guān)于銷售委托合同簽訂的表述中，正確的為( )。

A.合同應(yīng)由甲公司與乙公司簽訂

B.李某可以個(gè)人的名義與乙公司簽訂合同

C.李某可以甲公司的名義與乙公司訂立合同

D.胡某在得到甲公司的授權(quán)后也可與乙公司訂立合同

答案：AC

解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件。

82.陳某在購房肘，甲公司應(yīng)向陳某出示( )。

A.中介服務(wù)代理委托合同

B.該住宅樓的銷售委托書

C.竣工驗(yàn)收證明

D.物業(yè)管理方案

答案：BC

解析：中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

83.陳某所購房屋屋面防水工程的質(zhì)量保修期為( )。

A.2008年5月1日

B.2008年5月31日

C.2010年3月31日

D.2010年5月31日

答案：C

解析：屋面防水的質(zhì)量最低保修期3年，但是《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》屋面防水工程最低保修期5年。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。

84.按規(guī)定乙公司為陳某辦理《房屋所有權(quán)證》的限期為( )。

A.從6月2日起計(jì)算60日內(nèi)

B.從6月2日起計(jì)算90日內(nèi)

C.從10月10日起計(jì)算60日內(nèi)

D.從10月10日起計(jì)算90日內(nèi)

答案：A

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

85.陳某發(fā)現(xiàn)房屋樓層登記錯(cuò)誤可以申請(qǐng)房屋( )。

A.更正登記

B.異議登記

C.變更登記

D.初始登記

答案：A

解析：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。

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