房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

(一)

某開發(fā)公司欲進(jìn)行寫字樓的開發(fā)建設(shè)，在對區(qū)域總體寫字樓市場進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，決定將項目放在競爭不是特別激烈的H區(qū)，H區(qū)雖然不是黃金鬧市區(qū)，但處在成長中的小型民營企業(yè)眾多，了解到這些企業(yè)希望通過擁有自己的物業(yè)來減輕租金的負(fù)擔(dān)，該開發(fā)公司于是將物業(yè)定位為實用型出售型寫字樓，面積為100～150 m2之間，總價100萬元起。但是項目推出以后，銷售情況并不樂觀。針對以上現(xiàn)象，試分析：

81.如果經(jīng)判斷認(rèn)為是市場調(diào)查環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則最有可能的是在市場調(diào)查環(huán)節(jié)忽略了( )。

A.需求調(diào)查

B.價格調(diào)查

C.產(chǎn)品調(diào)查

D.客戶調(diào)查

82.項目的產(chǎn)品定位一般可以通過( )方法。

A.SWOT分析

B.建筑策劃

C.市場分析

D.市場細(xì)分

83.房地產(chǎn)市場調(diào)查的一般內(nèi)容應(yīng)涉及( )。

A.需求調(diào)查

B.供給調(diào)查

C.產(chǎn)品調(diào)查

D.價格調(diào)查

84.本例中，對銷售情況不樂觀的情況經(jīng)過分析，認(rèn)為可能是市場調(diào)查和市場推廣兩方面出了問題，則這一種調(diào)查屬于( )。

A.預(yù)測性調(diào)查

B.因果性調(diào)查

C.描述性調(diào)查

D.探測性調(diào)查

(二)

劉小姐有一處已出租的住房欲出售，委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間;1.銷售，雙方簽訂了《居間合同》。試分析：

85.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接到正式委托后，應(yīng)在第一時間( )。

A.現(xiàn)場勘察物業(yè)

B.核實房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合法性、完整性、真實性和有效性

C.進(jìn)行市場推廣宣傳

D.尋找客戶

86.由于該房產(chǎn)屬于已出租房產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)人必須( )。

A.向購買方介紹清楚，在同等條件下，承租方有優(yōu)先購買權(quán)

B.應(yīng)提前1個月通知承租方，征求其意見

C.告知承租方，如放棄購買，則租賃關(guān)系終止

D.要求出售方(劉小姐)與承租人協(xié)商處理善后事宜，辦理轉(zhuǎn)讓當(dāng)日前結(jié)算租金

87.( )是這一經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。

A.市場推廣

B.交易洽談

C.促成交易

D.簽約成交

88.如果有一張先生看中此房欲購買，并與此經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽署了認(rèn)購合同，則( )。

A.張先生必須立即交付定金

B.定金可由購房客戶直接交給業(yè)主

C.定金也可由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代收，由客戶發(fā)出付款委托書，再發(fā)放給業(yè)主

D.此時，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證原件仍在業(yè)主手中

(三)

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)獲得一居住用地的開發(fā)權(quán)，經(jīng)過市場調(diào)研后擬訂了兩個開發(fā)方案：方案一為投入2億元開發(fā)高檔住宅建筑面積80 000 m2;方案二為投入 1.8億元開發(fā)普通住宅建筑面積100 000 m2。甲公司對銷售前景進(jìn)行了預(yù)測：高檔住宅銷路好的概率為60%，可獲收益5 000萬元;銷路差的概率為40%，將會虧損3 000萬元。普通住宅銷路好的概率為80%，可獲收益3000萬元;銷路差的概率為20%，將會虧損1 000萬元。

89.若甲公司選擇方案二，其收益期望值為( )元。

A.2 000

B.2 200

C.2 400

D.3 000

90.在對兩個開發(fā)方案進(jìn)行選擇時，甲公司需要對房地產(chǎn)市場前景進(jìn)行預(yù)測。適合對房地產(chǎn)市場前景進(jìn)行定性預(yù)測的方法為( )。

A.時間序列法

B.回歸分析法

C.特爾菲法

D.銷售人員意見綜合

91.項目預(yù)測是指公司在不同水平的市場營銷努力下對項目情況的預(yù)測，它包括的主要內(nèi)容有( )。

A.銷售速度與價格

B.市場營銷敏感性

C.資金回籠速度

D.項目銷售與租賃的比例

92.對普通住宅開發(fā)的投資風(fēng)險有影響的因素主要有( )。

A.銷售價格

B.住房政策

C.位置與環(huán)境

D.客戶狀況

93.市場營銷的具體職能包括( )做出市場營銷計劃，以及市場營銷活動的組織、執(zhí)行與控制等。

A.明確營銷目標(biāo)

B.預(yù)測市場行情

C.分析市場機會

D.制定營銷策略

94.若甲公司開發(fā)普通住宅的成本加成率為30%，銷售稅費率為20%，則按成本加成定價法測算的普通住宅的單價為( )元。

A.2 250

B.2 340

C.2 925

D.3 600

(四)

業(yè)主有一套房屋委托某經(jīng)紀(jì)公司出租。租約1年，到期后客戶主動退租，當(dāng)客戶退租后，業(yè)主打算出售該套房子，不再委托經(jīng)紀(jì)公司出租了，于是經(jīng)紀(jì)公司交還房屋給業(yè)主。可是在做物業(yè)交驗時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)冰箱由原來的海爾變成了其他品牌，臺燈的燈罩沒有了，廚房的壁磚有脫落，電視機也被經(jīng)紀(jì)公司出租了，當(dāng)即要求公司進(jìn)行賠償。經(jīng)公司調(diào)查了解才知道，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在與客戶做物業(yè)交驗收房時，物業(yè)交驗單上只寫著“電視一臺”、“冰箱一臺”，并未詳細(xì)標(biāo)注房屋內(nèi)電視、冰箱的品牌及狀況，物業(yè)交驗單上也沒有注明臺燈，更沒有標(biāo)明廚房的壁磚是否損壞。該經(jīng)紀(jì)公司還發(fā)現(xiàn)電表箱鑰匙已經(jīng)丟失，而再打那位租房客戶的電話時卻怎么也聯(lián)系不上了，公司只能承擔(dān)這筆損失。

95.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)的物業(yè)全程出租代理時，應(yīng)特別注意( )的填寫。

A.租賃協(xié)議書

B.物業(yè)交驗清單

C.租賃合同

D.違約合同

96.本案例存在的問題中，廚房損壞的壁磚應(yīng)登記清楚( )。

A.廚房壁磚的數(shù)量、品牌

B.廚房壁磚的使用年限

C.廚房壁磚的保修年限，損壞由誰承擔(dān)

D.是原來就損壞了還是后期由承租人損壞的

97.一個合格的、富有經(jīng)驗的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人非常重視物業(yè)交驗工作，積極協(xié)助交易雙方完成交接手續(xù)，直至( )。

A.租賃雙方交換鑰匙

B.租賃雙方簽訂退租協(xié)議

C.新業(yè)主同意簽署租賃協(xié)議

D.新業(yè)主拿到鑰匙

98.房屋租賃合同規(guī)定，應(yīng)向承租方收取不等數(shù)額的押金，違約時作為一種擔(dān)保，合同期滿出租方應(yīng)( )。

A.無息退還

B.加息退還

C.從租金中扣除

D.雙倍退還

99.房屋租賃合同字跡清楚，盡量避免涂改，如有涂改，( )應(yīng)該在涂改之處簽字。

A.承租方

B.租賃房

C.雙方

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

100.在進(jìn)行物業(yè)交驗時應(yīng)大體注意的問題包括( )。

A.準(zhǔn)備好物業(yè)交驗表

B.對屋內(nèi)電器，最好帶客戶都試用一遍

C.將水、電、煤氣數(shù)字抄在合同的附件備注中，協(xié)助雙方進(jìn)行用品的檢驗和交接

D.如果經(jīng)紀(jì)人不能到場，一定囑咐交易雙方將鑰匙保管妥當(dāng)

參考答案：

81. ABD 82.B 83.CD 84. ABC 85.C

86.BD 87.C 88.D 89.D 90. BC

91. BCD 92. CD 93.C 94. AB 95. D

96. B 97.B 98.C 99.BCD 100.ABC

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