房地產經紀人

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土地用途

第一百四十條　建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

【解釋】本條是關于土地用途的規(guī)定。

土地資源的重要性和稀缺性要求建設用地使用權人必須合理地利用土地。加強對土地用途的管制，是我國土地管理的重要內容?，F(xiàn)行有關土地管理的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，都對土地用途有著相關的規(guī)定。加強對土地用途的管制，也一直是我國土地行政主管部門對土地市場進行整治的內容之一。

我國法律對以劃撥方式使用建設用地的用途有著明確的規(guī)定，建設用地使用權人應當嚴格依照其用途使用土地。以出讓方式設立的建設用地使用權，不同的土地用途其出讓金是不同的。建設用地使用權出讓合同中對土地用途都需要做出明確的規(guī)定，擅自改變約定的土地用途不僅是一種違約行為，而且也是違法行為。

建設用地使用權人以無償或者有償方式取得建設用地使用權后，確需改變土地用途的，應當向土地行政主管部門提出申請。土地行政主管部門經過審查后，認為改變的土地用途仍符合規(guī)劃，同意對土地用途做出調整的，根據(jù)目前的規(guī)定，還需要報市、縣人民政府批準，然后出讓人和建設用地使用權人應當重新簽訂建設用地使用權出讓合同或者變更合同相應的條款，并按照規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。如果是將以劃撥方式取得的建設用地使用權改為有償使用方式的，在改變土地用途后，建設用地使用權人還應當補繳出讓金。以變更合同條款的形式改變土地用途的，還要依法到登記機構辦理變更登記，簽訂新的建設用地使用權合同的，應辦理登記手續(xù)。

使用權續(xù)期土地上的房屋及其他不動產歸屬

第一百四十九條　住宅建設用地使用期間屆滿的，自動續(xù)期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

【解釋】本條是建設用地使用權續(xù)期及土地上的房屋及其他不動產歸屬的規(guī)定。

國家通過出讓的方式，使建設用地使用權人獲得一定期間內利用土地的權利。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，建設用地使用權出讓的最高年限為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年、綜合或者其他用五十年。因此，建設用地使用權期間屆滿后，就面臨建設用地使用權如何續(xù)期的問題。城市房地產管理法第二十一條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”物權法草案曾經根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，對建設用地使用權的續(xù)期做出了規(guī)定。但是，物權法草案向全社會征求意見后，一些部門和群眾對建設用地使用權續(xù)期的規(guī)定提出了不同的意見。有人提出，一幢公寓多戶居住，建設用地使用權期間屆滿，是由住戶個人申請續(xù)期還是業(yè)主委員會統(tǒng)一申請續(xù)期，意見不一致時怎么辦，需要明確。建設用地使用權續(xù)期的問題，確實和老百姓的利益息息相關，應當保障老百姓安居樂業(yè)，使有恒產者有恒心。如果規(guī)定住宅建設用地需要申請續(xù)期，要求成千上萬的住戶辦理續(xù)期手續(xù)，不僅難以操作，加重了老百姓的負擔，也增加了行政管理的成本，不利于社會的安定。在聽取各方面的意見后，物權法草案對住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權的續(xù)期分別做出了規(guī)定，明確規(guī)定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定。“住宅建設用地使用權自動續(xù)期”的規(guī)定受到了普遍的贊成。同時，有人提出，住戶買房時已經支付了土地出讓金，續(xù)期后不應再交費。有的認為，續(xù)期的應交少量的土地使用費?？紤]到住宅建設用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費，是關系到廣大群眾切身利益的問題。絕大多數(shù)住宅建設用地使用權的期限為七十年，如何科學地規(guī)定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少足夠的科學依據(jù)，應當慎重研究，物權法以不作規(guī)定為宜。而且物權法不作規(guī)定，也不影響國務院根據(jù)實際情況做出相關的規(guī)定。因此，本條對建設用地使用權期間屆滿后是否支付土地使用費的問題未作規(guī)定。

為什么非住宅建設用地使用權沒有采取自動續(xù)期的規(guī)定·這是因為非住宅建設用地和住宅建設用地有較大的區(qū)別。非住宅建設用地的使用期限相對比較短，使用用途也各不相同。有的建設用地使用權人僅需要在特定的期限內使用建設用地，過了該期限，就沒有使用該土地的必要。因此，不宜將自動續(xù)期作為非住宅建設用地使用權適用的一般原則，是否續(xù)期應當由建設用地使用權人自己決定。根據(jù)本條的規(guī)定，非住宅建設用地使用權的續(xù)期，按照法律規(guī)定辦理，即建設用地使用權可以在建設用地使用權期間屆滿前一年申請續(xù)期。只要建設用地使用權人提出續(xù)期的要求，出讓人就應當同意，只有在公共利益需要使用該建設用地的情況下，出讓人才有權拒絕建設用地使用權人續(xù)期的要求，收回該土地。

有人擔心，住宅建設用地使用權自動續(xù)期會影響城市規(guī)劃和建設。物權法第一百四十八條規(guī)定，建設用地使用期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照有關征收的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償。在建設用地使用權續(xù)期后，因為公共利益需要收回的，也可以適用同樣的原則。

關于建設用地使用權期限屆滿后建筑物歸屬的問題，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權期間屆滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。有人提出，建設用地使用權期間屆滿，應當根據(jù)公平的原則來確定建筑物等歸屬，而不宜一律規(guī)定歸國家所有。現(xiàn)實中也有法律對于非住宅建設用地使用權期間屆滿后該土地上的廠房等不動產歸屬的問題做出規(guī)定。比如，中外合作經營企業(yè)法規(guī)定，中外合作者舉辦合作企業(yè)，應當在合作企業(yè)合同中約定“合作企業(yè)終止時財產的歸屬”。因此，對于非住宅建設用地到期后地上物歸屬的問題，解決的辦法是，有約定的，應當按照約定，比如按照BOT合同的約定處理等；沒有約定或者約定不明確的，應當按照有關法律規(guī)定辦理。

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