房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

21、什么是訴訟時(shí)效?訴訟時(shí)效期間是如何規(guī)定的?訴訟時(shí)效期間中止和中斷的原因有哪些?

訴訟時(shí)效是指權(quán)利人經(jīng)過法定期間不行使自己的權(quán)利，即喪失了請(qǐng)求人民法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)的權(quán)利。

時(shí)效期間規(guī)定：

(1)從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算，一般訴訟時(shí)效期間為2年。《民法通則》規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)懂事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年。

(2)從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算，特殊訴訟時(shí)效期間為1年?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，下列的訴訟時(shí)效期間為1年：身體受到傷害要求賠償?shù)?出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的;延付或者拒付租金的;寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。

訴訟時(shí)效期間中止：不可抗力和其他障礙。

訴訟時(shí)效期間中斷的法定事由有：當(dāng)事人一方向人民法院提起訴訟;當(dāng)事人一方提出請(qǐng)求履行義務(wù)。當(dāng)事人一方同意履行義務(wù)。

22、什么是合同?它有哪些特征?

合同也稱為契約，是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

特征：(1)是平等主體之間的民事法律關(guān)系。(2)是兩方以上當(dāng)事人的法律行為。(3)是從法律上明確當(dāng)事人之間特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的文件。(4)是具有相應(yīng)法律效力的協(xié)議。

23、合同可分為哪幾類?

(1)典型合同和非典型合同。

(2)要式合同和不要式合同。

(3)雙務(wù)合同和單務(wù)合同。

(4)有償合同和無償合同。

(5)諾成合同和實(shí)踐合同。

(6)主合同和從合同。

24、合同一般包括哪些內(nèi)容?它成立的必要條件是什么?

合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：(1)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;(2)標(biāo)的，即合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)指向的對(duì)象。(3)數(shù)量;(4)質(zhì)量;(5)價(jià)款或者報(bào)酬。(6)履行期限、地點(diǎn)和方式。(7)違約責(zé)任。(8)解決爭(zhēng)議的方法。

合同生效應(yīng)具備下列3個(gè)條件：

(1)當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。(2)意思表示真實(shí)。(3)不違反法律和社會(huì)公共利益。

25、什么是買賣合同、租賃合同、委托合同、居間合同?它們有哪些特征?當(dāng)事人的義務(wù)主要有哪些?

買賣合同：是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

出賣人的主要義務(wù)：按照約定的期限、質(zhì)量要求向買受人交付標(biāo)的物;按照約定向買受人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán);就交付的標(biāo)的物，保證第三人不得向買受人主要任何權(quán)利，但法律另有規(guī)定以及買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的除外。

買受人的義務(wù)：按照約定的數(shù)額、時(shí)間、地點(diǎn)向出賣人支付價(jià)款;按照約定及時(shí)受領(lǐng)標(biāo)的物;按照約定及時(shí)檢驗(yàn)標(biāo)的物。

租賃合同：是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

出租人的義務(wù)：按照約定將租賃物交付承租人;在租賃期間保持租賃物符合約定的用途;在租賃物需要維修時(shí)在合理期限內(nèi)進(jìn)行維修，但當(dāng)事人另有約定的除外，如房屋租賃通常約定“大修為主，小修為客”。出場(chǎng)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

承租人的義務(wù)：按照約定的期限支付租金;按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物;妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任;未經(jīng)出租人同意，不得對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物;未經(jīng)出租人同意，不得將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人;租賃期間屆滿，應(yīng)當(dāng)將租賃物返還出租人。

委托合同：是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。

受托人的義務(wù)：按照委托人的指示處理委托事務(wù);親自處理委托事務(wù);按照委托人的要求報(bào)告委托事務(wù)的處理情況。向委托人轉(zhuǎn)交處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)。

委托人的義務(wù)：支付處理委托事務(wù)的費(fèi)用;向受托人支付報(bào)酬。

居間合同：是居間人向委托人報(bào)告訂立買賣合同、租賃合同等合同的機(jī)會(huì)，或者提供訂立買賣合同、租賃合同等合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

居間人的義務(wù)：向委托人如實(shí)報(bào)告有關(guān)訂立合同的事項(xiàng);負(fù)但居間活動(dòng)的費(fèi)用。

委托人的義務(wù)：按照約定向居間人支付報(bào)酬;向居間人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

26、委托合同與居間合同有何異同?

居間合同和委托合同都是一方接受他們的委托，并按照他方的指示要求，為他方辦理一定事務(wù)的合同。都屬于服務(wù)合同，其標(biāo)的是提供勞務(wù)，而不是物的交付。但居間合同與委托合同有著顯著的區(qū)別，主要有：(1)在居間合同中，居間人只是介紹或者協(xié)助委托人與第三人訂立合同，并不參與委托人與第三人之間的關(guān)系。而在委托合同中，受托人可以代委托人與第三人訂立合同，參與并可以決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。(2)居間合同是有償合同，居間人促成合同成立的，可以請(qǐng)求報(bào)酬，并且在媒介居間時(shí)可以從委托人及其相對(duì)人雙方取得報(bào)酬;而委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無償合同。(3)在居間合同中，居間人沒有將處理事務(wù)的后果移交給委托人的義務(wù);而在委托合同中，受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

27、什么是物權(quán)?它與債權(quán)有何區(qū)別?

物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，是指權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益特權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。債權(quán)是指權(quán)利主體按照合同約定或者法律規(guī)定，請(qǐng)求相對(duì)人為或者不為特定行為的權(quán)利。

物權(quán)和債權(quán)在下列方面存在區(qū)別：

(1)權(quán)利性質(zhì)不同。特權(quán)是支配權(quán)，債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)。

(2)權(quán)利發(fā)生不同。物權(quán)的發(fā)生實(shí)行法定主義，債權(quán)的發(fā)生實(shí)行任意主義。

(3)權(quán)利效力范圍不同。物權(quán)是絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)，債權(quán)是相對(duì)權(quán)，對(duì)****。

(4)權(quán)利效力不同。物權(quán)具有支配力，債權(quán)則是請(qǐng)求力。

(5)權(quán)利期限不同。物權(quán)中有些權(quán)利是無期限的，如所有權(quán)。債權(quán)則為有期限的權(quán)利，法律上不允許存在無期限的債權(quán)。

28、物權(quán)有哪些效力?

物權(quán)具有排他效力、優(yōu)先效力、追及效力。排他效力是同一物上不能并存內(nèi)容相同的兩個(gè)物權(quán)。優(yōu)先效力是物權(quán)和債權(quán)并存時(shí)，無論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)(存在例外)。追及效力是物權(quán)成立后，無論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)落入何人之手，權(quán)利人均可追及標(biāo)的物行使其權(quán)利。

29、物權(quán)法的主要原則有哪些?

(1)物權(quán)法定原則。(2)物權(quán)公示原則。(3)取得和行使物權(quán)遵守法律、尊重社會(huì)公德原則。

30、物權(quán)主要有哪幾種分類?

(1)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。(2)主物物權(quán)和從物物權(quán)。(3)自物權(quán)和他物權(quán)。(4)所有權(quán)和限制物權(quán)。

31、所有權(quán)有哪幾項(xiàng)權(quán)能?中國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)有哪幾種?

所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)主要有土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。

32、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的含義是什么?

用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)是以對(duì)他人所有的物為使用、收益的目的而設(shè)立的，因此被稱為用益物權(quán)。包括：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。

擔(dān)保物權(quán)：是為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有應(yīng)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。包括：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、和留置權(quán)。

33、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)和抵押權(quán)的含義是什么?

建設(shè)用地使用權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施。根據(jù)取得方式，建設(shè)用地使用權(quán)分為劃撥、出讓、國(guó)有土地租賃、作價(jià)出資或入股、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)。

地役權(quán)是指權(quán)利人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。

抵押權(quán)是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不改造到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人享有以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

質(zhì)權(quán)包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)。

留置權(quán)是指在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定留置已經(jīng)合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

34、什么是占有?如何區(qū)分有權(quán)占有與無權(quán)占有，善意占有與惡意占有?

占有是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上的控制與支配。它分為有權(quán)占有和無權(quán)占有。有權(quán)占有是指占有人與占有返還請(qǐng)求人之間有寄托、租賃或者其他正當(dāng)法律關(guān)系時(shí)，占有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的占有。無權(quán)占有是指占有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的占有無正當(dāng)法律關(guān)系或者原法律關(guān)系被撤銷或無效時(shí)，占有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的占有。

無權(quán)占有又分為善意占有和惡意占有。所謂惡意占有，是指明知或者因重大過失不知自己為無權(quán)占有而仍然進(jìn)行的占有。

35、什么是消費(fèi)者權(quán)益?

是指消費(fèi)者在為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或接受服務(wù)的消費(fèi)活動(dòng)中，依法享有的權(quán)利受到保護(hù)時(shí)而給消費(fèi)者帶來的應(yīng)得的利益，其核心是消費(fèi)者的權(quán)利。

36、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的消費(fèi)者的權(quán)利有哪些?

(1)安全保障權(quán)。(2)真情知悉權(quán)。(3)自主選擇權(quán)。(4)公平交易權(quán);(5)獲取賠償權(quán)。(6)依法結(jié)社權(quán)。(7)獲得知識(shí)權(quán)。(8)受尊重權(quán)。(9)監(jiān)督權(quán)。

37、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)有哪些?

(1)守法義務(wù)。(2)接受監(jiān)督義務(wù)。(3)保證消費(fèi)者安全義務(wù)。(4)真實(shí)信息告知義務(wù)。(5)真實(shí)標(biāo)識(shí)義務(wù)。(6)出具單據(jù)義務(wù)。(7)質(zhì)量保證義務(wù)。(8)售后服務(wù)義務(wù)。(9)禁止以告示等方式免責(zé)。(10)禁止侵犯消費(fèi)者人身權(quán)。

38、消費(fèi)者權(quán)益爭(zhēng)議解決的途徑有哪幾種?

(1)與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商和解。(2)請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)解;(3)向有關(guān)行政部門申訴。(4)根據(jù)與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成的仲裁提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。(5)向人民法院提起訴訟。

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