房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展展望

(一)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

服務(wù)是指行為主體通過該項(xiàng)活動(dòng)使另一個(gè)主體即服務(wù)對(duì)象獲得某種利益。從20世紀(jì)開始，特別是第二次世界大戰(zhàn)后，服務(wù)業(yè)的發(fā)展日趨明顯。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，隨著服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻變化：第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重下降或保持穩(wěn)定，作為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)比重則急劇上升。

服務(wù)業(yè)的迅猛發(fā)展首先是工業(yè)生產(chǎn)自動(dòng)化不斷提高和社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相應(yīng)變革的結(jié)果。因?yàn)楝F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，使得實(shí)際物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)更多地由各種自動(dòng)化的機(jī)械去完成，人類勞動(dòng)就比以往更多集中于為驅(qū)動(dòng)機(jī)械而必需的“信息”的生產(chǎn)，如對(duì)新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究、設(shè)計(jì)、管理等。同時(shí)，專業(yè)化分工的發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的效率至上原則，迫使工業(yè)制造業(yè)中的各種非直接物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)部門逐漸從制造業(yè)中分離出來，便形成了日益龐大的服務(wù)業(yè)。

其次，專業(yè)化分工越細(xì)，生產(chǎn)過程越迂回，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益網(wǎng)絡(luò)化，因而溝通各類經(jīng)濟(jì)主體之間“物”的流通和信息流通的部門也就越多。第三，隨著生活水平的提高，人們不再僅僅滿足于商品的消費(fèi)，需要各種適應(yīng)個(gè)性化需求的服務(wù)來不斷提高生活質(zhì)量，這也推動(dòng)了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息技術(shù)的發(fā)展，信息集成技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也被引入服務(wù)業(yè)，在一些服務(wù)行業(yè)中產(chǎn)生了巨大的變化，出現(xiàn)了新的特征。

2002年11月，中共第十六次代表大會(huì)的報(bào)告中提出“加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重”。其中的“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”就是針對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的新特點(diǎn)而提的，它相當(dāng)于美國(guó)等西方國(guó)家所稱的“知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)”。

區(qū)別于“傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)”，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是為了滿足企業(yè)和其他社會(huì)組織商務(wù)活動(dòng)(公務(wù)活動(dòng))的功能強(qiáng)化與職能外化的需要而發(fā)展起來的，主要是為企業(yè)和其他社會(huì)組織的商務(wù)活動(dòng)(公務(wù)活動(dòng))降低成本、擴(kuò)展功能、提升效率而捉供服務(wù)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門。

其主要特征是知識(shí)密集、基于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以及現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)理念與經(jīng)營(yíng)模式。“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”是隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)的發(fā)展才會(huì)產(chǎn)生，具有十分明顯的時(shí)代特征，故可稱其為“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”。

具體來說“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”主要指依托電子信息等高技術(shù)或現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和組織形式而發(fā)展起來的服務(wù)業(yè)。

既包括新興服務(wù)業(yè)，如以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、移動(dòng)通信、信息服務(wù)、現(xiàn)代物流等;也包括對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的技術(shù)改造和升級(jí)，如電信、金融、中介服務(wù)、房地產(chǎn)等。其本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化。

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展實(shí)質(zhì)上反映了在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和現(xiàn)代信息技術(shù)推動(dòng)下服務(wù)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)雖然是歷史悠久的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，但在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代信息技術(shù)迅猛發(fā)展的推動(dòng)下，已經(jīng)開始向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，主要會(huì)在三個(gè)方面表現(xiàn)出來：

(1)以先進(jìn)的信息技術(shù)為主要依托，信息整合、開發(fā)與利用能級(jí)大大提高

在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中，有相當(dāng)大一部分產(chǎn)業(yè)的功能就是深度利用信息技術(shù)對(duì)有關(guān)信息資源進(jìn)行高強(qiáng)度的開發(fā)整合。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也是如此。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在信息利用的廣度、信息開發(fā)的深度、信息整合的范圍、信息技術(shù)的等級(jí)等方面都與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有著較大的差距。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通過供需配對(duì)促成交易，其信息整合的范圍僅限于同一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部，其所利用的信息技術(shù)也無非是計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫、局域網(wǎng)等普通信息技術(shù)，而從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，依托于快速發(fā)展的信息技術(shù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)可以通過建立全新的行業(yè)運(yùn)行模式，采用最先進(jìn)的信息技術(shù)，在更大范圍內(nèi)整合房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)信息，進(jìn)一步提高其促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的功能，并通過各類信息的深度加工，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)流通提供專業(yè)咨詢、顧問等高附加值服務(wù)。例如，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)很早就建立了多重房源上市服務(wù)(MlS)系統(tǒng)，該系統(tǒng)整合了全行業(yè)的房源信息，大大提高了全行業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)交易的社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能。

(2)行業(yè)知識(shí)和技術(shù)密集程度提高，專業(yè)化分工向縱深發(fā)展

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要集中于住宅的租售居間、代理等，住宅市場(chǎng)以買賣為主的流通方式使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)并不太關(guān)注房地產(chǎn)使用過程中的問題，因此，從業(yè)人員主要需要掌握房地產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記的法律和實(shí)務(wù)操作知識(shí)與技能，以及相關(guān)的建筑、金融、市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)等。而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)更多地拓展到了種類繁多的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，大量涉獵寫字樓、商鋪、購物中心、倉儲(chǔ)和工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，為金融、商業(yè)、物流、制造業(yè)等企業(yè)提供房地產(chǎn)租賃、購置的咨詢、代理服務(wù)。從事這類業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，不僅要掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，還要掌握相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行、業(yè)務(wù)流程、商品特征等專業(yè)知識(shí)，掌握為具體的對(duì)象產(chǎn)業(yè)服務(wù)所需要的房地產(chǎn)使用成本測(cè)算、房地產(chǎn)使用方案籌劃等技能。

這就要求大大提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的知識(shí)和技術(shù)密集程度。

(3)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)代企業(yè)制度成為龍頭企業(yè)的發(fā)展根本

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)通常以單純的知識(shí)、智力、勞務(wù)輸出為主，企業(yè)規(guī)模以中小型為主，家族企業(yè)、小型合伙企業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)常見的企業(yè)類型。但是房地產(chǎn)流通形式的演進(jìn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的變化，以及技術(shù)、知識(shí)密集程度的提高，都要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)具有更雄厚的資金以及與之相稱的現(xiàn)代企業(yè)制度。

從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的龍頭企業(yè)大多通過在資本市場(chǎng)上市，來形成雄厚的資金實(shí)力和上市公司所必須具備的現(xiàn)代企業(yè)制度。

(二)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展，是分工不斷深化的結(jié)果。在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)流通具有自發(fā)演進(jìn)、不斷發(fā)展的過程，從而規(guī)定了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生演進(jìn)的基本路徑。

房地產(chǎn)流通方式的演進(jìn)是沿著如何通過流通中的產(chǎn)權(quán)形式創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的重構(gòu)這一方向發(fā)展的，而房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的重構(gòu)總是以有利于提高價(jià)值實(shí)現(xiàn)的可能性為宗旨的，它或者是通過價(jià)值支付時(shí)點(diǎn)的分散化，或者是通過價(jià)值支付主體的分散化，或者是將以上兩者結(jié)合。

在這一演進(jìn)過程中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部逐漸產(chǎn)生行業(yè)分化，將自發(fā)地形成資金和專業(yè)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)投資業(yè)(它們也是最主要的房地產(chǎn)出租人)，和為房地產(chǎn)投資業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)設(shè)施管理等細(xì)分行業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)從以生產(chǎn)環(huán)節(jié)(房地產(chǎn)開發(fā))為主的“類制造業(yè)”，轉(zhuǎn)化為真正意義上的服務(wù)業(yè)，從向社會(huì)提供有形的產(chǎn)品——房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)為提供“服務(wù)”——房地產(chǎn)的使用功能或者從事房地產(chǎn)專業(yè)活動(dòng)的人力資源及相關(guān)資源的使用功能。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而在房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)越來越重要的位置。

目前在中國(guó)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門尚沒有對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行專門的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)《第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，2004年包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)僅占房地產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的1.43%、利潤(rùn)的3.80%(見表1—4)。而美國(guó)2002年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)就已占到房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)營(yíng)業(yè)收入的19.45%。這正是與美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的較高發(fā)展階段相關(guān)聯(lián)的。目前美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主體是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，即或者是主要由房地產(chǎn)的“物”來提供服務(wù)(房地產(chǎn)租賃)或者是主要由房地產(chǎn)業(yè)的“人”來提供專業(yè)服務(wù)(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)咨詢等)。而在由房地產(chǎn)業(yè)的“人”所提的服務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)所占的比重最高，2002年其營(yíng)業(yè)收達(dá)到房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)總收入的32.0l%。

2004年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)總額 表1-4

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(億人民幣元)占房地產(chǎn)業(yè)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重(%)利潤(rùn)總額

(億人民幣元)占房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)總額的比重(%)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1331590.33%1035.284.47%

物業(yè)管理682.14.63%41.23.36%

房地產(chǎn)中介服務(wù)211.11.43%46.63.80%

其他房地產(chǎn)活動(dòng)532.43.6l%102.58.36%

合 計(jì)14740.6100.00%1225.5100.00%

資料來源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，《第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》(第三號(hào))

(三)現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)正呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，具體而言，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.資本和信息化成為推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的兩大支柱

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要靠大量從事一線經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人力資源和少數(shù)精英類的專業(yè)人士(營(yíng)銷策劃高手、銷售高手等)來運(yùn)作。然而，未來將有更多的產(chǎn)業(yè)資本流入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，資本推動(dòng)下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的信息化將更趨加速。資本和信息化將成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的兩大支柱。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的生產(chǎn)要素、業(yè)務(wù)類型的轉(zhuǎn)型、新型業(yè)態(tài)的形成、行業(yè)整體的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，無一不是在這兩大因素的作用下進(jìn)行的。

2.主要生產(chǎn)要素由勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)具有技能要求不高，勞動(dòng)力密集的特征。信息技術(shù)發(fā)

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