房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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☆☆考點10：

“價值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學的、美學的，這里所講的價值是經(jīng)濟學的。在經(jīng)濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。

任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。

☆☆考點11：

某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的經(jīng)濟價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。

投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法——價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機會成本。機會成本越大者，要求的收益率會越高。

投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買；反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。

☆☆考點12：

內(nèi)部收益率（IRR） 稱財務內(nèi)部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式為：

求出內(nèi)部收益率（IRR）后，將其與基準收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下：

當IRR>ic，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

當IRR=ic，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：

1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。

2.凈現(xiàn)值法需要預先確定一個折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預先確定一個折現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率法存在的問題：

內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問題。

投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量

☆☆☆☆考點13：

資金的時間價值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值。

從經(jīng)濟理論上講，資金存在時間價值的原因主要有下列幾個：

1.通貨膨脹。通貨膨脹會降低未來資金相對于現(xiàn)在資金的購買力，即錢不值錢了。

2.承擔風險。收到資金的不確定性隨著時間的推移而增加，即將來得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險，俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。

3.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會隨著時間的推移而產(chǎn)生增值。

4.機會成本。機會成本（其他投資機會的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機會成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機會。所以，占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。

☆☆考點14：

單利是指每期均按本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計算計息。在單利計息的情況下，每期的利息是個常數(shù)。

如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數(shù)，I 表示總利息，F(xiàn) 表示計算期末的本利和，則：

I=P×i×n F=P（1+i×n）式中 I—利息；P—本金；i—利率；n—計算期；F—第n期期末的本利和

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