房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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對(duì)房屋租賃案件中增添物的處理（二）

三、對(duì)承租人增添物的處理

由于我國(guó)《民法通則》對(duì)增添物的處理沒(méi)有直接規(guī)定，最高院的《意見》第86條規(guī)定又過(guò)于籠統(tǒng)，而司法實(shí)踐中具體案件的情況千差萬(wàn)別，所以上述有關(guān)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的理論便成為法院審理房屋租賃糾紛中對(duì)類似問(wèn)題處理的重要依據(jù)。筆者認(rèn)為，在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的增添物及其補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持下列原則：

第一，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益原則。這是民法中添附理論的根本目的。法律之所以強(qiáng)制性規(guī)定主物所有權(quán)人因?yàn)樘砀蕉〉脧奈锏乃袡?quán)，正是為了最充分利用附合物的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因?yàn)橐坏┎鸪龔奈?，一方面?huì)造成從物本身的損毀，從物所有人為拆除從物要花費(fèi)一筆費(fèi)用，有的甚至很高，而且從物所有人為恢復(fù)主物原狀還要另外再支出一筆費(fèi)用，造成巨大的社會(huì)浪費(fèi)，因此，目前世界大多數(shù)國(guó)家的民事立法中均明確規(guī)定了主物所有權(quán)人因添附而取得從物所有權(quán)的制度。②筆者認(rèn)為，在目前我國(guó)的民事立法規(guī)定不明確的情況下，我們的司法實(shí)踐工作者應(yīng)大膽依據(jù)添附理論，及時(shí)做出判決。具體到房屋租賃糾紛案件中，雙方當(dāng)事人的租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或解除后，只要承租人在租賃房屋中所為的增添是善意的，增添物即應(yīng)歸出租人所有，由出租人補(bǔ)償承租人增添物相當(dāng)?shù)膬r(jià)值。這里的善意應(yīng)包括經(jīng)出租人明確同意的增添和出租人雖未明示同意，但知道后末表示反對(duì)，且承租人的增添是為了在雙方約定的用途范圍內(nèi)更好使用承租物而為的合理的增添。

第二，侵權(quán)損害賠償原則。對(duì)于承租人的惡意增添，如未經(jīng)出租人同意或超出承租目的合理需要范圍擅自所作的增添，由于承租人此時(shí)所為的增添有的已構(gòu)成對(duì)承租房屋的侵害，是侵權(quán)行為。③因此，承租人在交還房屋時(shí)，原則上應(yīng)對(duì)承租房屋恢復(fù)原狀，造成出租人損失的還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第二十三條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建和增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同，因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。”但出租人同意承擔(dān)增添物并做適當(dāng)補(bǔ)償?shù)某狻，F(xiàn)在司法實(shí)踐中有些人提出，對(duì)承租人的惡意增添，如正常情況下對(duì)出租人仍有利用價(jià)值，拆除又會(huì)嚴(yán)重影響增添物價(jià)值的，可適當(dāng)補(bǔ)償。筆者認(rèn)為這一做法缺乏根據(jù)。因?yàn)?，承租人的惡意增添已是侵?quán)在先，按照民法的侵權(quán)理論，侵權(quán)人應(yīng)負(fù)恢復(fù)原狀或賠償損失的責(zé)任。如出租人不同意承擔(dān)，法院僅以增添物對(duì)出租人有利用價(jià)值而強(qiáng)行判決出租人承擔(dān)并補(bǔ)償承租人損失，這是對(duì)侵權(quán)行為的保護(hù)，與法律、法規(guī)的規(guī)定相違背，損害了出租人的合法權(quán)益，客觀上還可能導(dǎo)致承租人為營(yíng)利目的亂裝修，出租人不堪補(bǔ)償?shù)膰?yán)重后果。這種做法無(wú)論從法律規(guī)定還是從實(shí)際效果看都是不可取的。

第三，過(guò)錯(cuò)責(zé)任與公平合理相結(jié)合的原則。④對(duì)于承租人的善意增添物，在承租人交還房屋時(shí)由于其所有權(quán)已由出租人取得，出租人應(yīng)補(bǔ)償承租人的損失。目前國(guó)外的通行做法是按不當(dāng)?shù)美挠嘘P(guān)規(guī)定補(bǔ)償。我國(guó)最高法院的《意見》86條規(guī)定可以折價(jià)補(bǔ)償。這些規(guī)定對(duì)于處理合同期滿時(shí)的情況比較容易適用。但對(duì)于合同期滿前因一方或雙方的原因致合同無(wú)效或被解除，承租人的增添物損失如何補(bǔ)償則難以簡(jiǎn)單適用。對(duì)此筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)在正常情況下出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，分別不同情況，公平合理地進(jìn)行補(bǔ)償，具體如下：

1、屬出租人過(guò)錯(cuò)的，對(duì)承租人的增添物補(bǔ)償可按合同期滿時(shí)的原則處理，即對(duì)增添物的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，由出租人予以相當(dāng)價(jià)值的補(bǔ)償。但實(shí)踐中有的同志主張，在此情況下，應(yīng)把承租方的增添投入分?jǐn)側(cè)胱馄?，按比例?jì)算。即賠償數(shù)額等于總增添投入除以總租期再乘以未盡租期。筆者認(rèn)為，這種計(jì)算方法不盡公平。因?yàn)橐环矫嬖鎏砦镌谧赓U期滿時(shí)其使用價(jià)值多數(shù)情況下仍然存在，不可能租期屆滿則增添物毫無(wú)價(jià)值；另一方面，對(duì)承租方的增添總投入往往雙方爭(zhēng)議較大，難于準(zhǔn)確計(jì)算。只有對(duì)增添物的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，以此作為補(bǔ)償依據(jù)才能避免上述不公平、不合理的情況出現(xiàn)。

2、屬于承租人過(guò)錯(cuò)的，對(duì)增添物現(xiàn)值予以評(píng)估后，根據(jù)出租人的可利用程度折價(jià)予以補(bǔ)償。判斷出租人的可利用程度，應(yīng)根據(jù)正常情況下增添物對(duì)一般人的利用價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，出租人的特殊情況適當(dāng)予以考慮。至于因出租人未能對(duì)增添物現(xiàn)值全額補(bǔ)償而造成的承租人損失，由于合同未能繼續(xù)履行的過(guò)錯(cuò)全部在承租人一方，這部分損失自然應(yīng)由承租人自己負(fù)擔(dān)。目前在司法實(shí)踐中有的同志主張，因承租人的過(guò)錯(cuò)致租賃合同不能履行的，承租人的增添?yè)p失不予補(bǔ)償。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)很值得商榷，因?yàn)檫@種觀點(diǎn)實(shí)際上是將出租人對(duì)承租人增添物的適當(dāng)補(bǔ)償也作為出租人因合同不能履行的損失。根據(jù)有關(guān)的附合理論，承租人的善意增添?yè)p失是應(yīng)由出租人在獲得對(duì)增添物的所有權(quán)后，依不當(dāng)?shù)美挠嘘P(guān)規(guī)定適當(dāng)予以補(bǔ)償?shù)?。承租人因其過(guò)錯(cuò)致合同不能履行的損失只是增添物現(xiàn)值與出租人實(shí)際補(bǔ)償間的差額。這部分應(yīng)由承租人自己負(fù)擔(dān)。而出租人在獲得增添物所有權(quán)后，對(duì)承租人的增添物適當(dāng)補(bǔ)償，是公平合理，有法律依據(jù)的，是出租人應(yīng)該付出的，并不是出租人的什么損失，當(dāng)然也不應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。上述觀點(diǎn)的錯(cuò)誤在于將出租人應(yīng)為的支出作為出租人的損失讓承租人負(fù)擔(dān)，是毫無(wú)根據(jù)的。

3、屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)先按公平原則，由出租人適當(dāng)補(bǔ)償承租人的增添物損失。對(duì)于其與增添物現(xiàn)值的差額，可作為承租人的損失由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)。對(duì)此，有的同志主張，應(yīng)直接將增添物現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估作為承租方損失，由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。筆者認(rèn)為，這種做法的考慮是不全面的。因?yàn)榇藭r(shí)增添物沒(méi)有滅失，在出租方獲取增添物的所有權(quán)后，多數(shù)情況下增添物對(duì)出租方仍有利用價(jià)值，應(yīng)先由出租方適當(dāng)補(bǔ)償承租方。出租方的補(bǔ)償與增添物現(xiàn)值間的差額才是承租方的真正損失，只有這部分才可按雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)。前述的做法實(shí)質(zhì)是將出租方本應(yīng)支付的合理補(bǔ)償也作為損失讓承租方與出租方共同分擔(dān)，對(duì)承租方是不公平的。

當(dāng)然，在適用上述原則時(shí)，如果雙方當(dāng)事人在簽訂的租賃合同上對(duì)承租人的增添物如何處理及補(bǔ)償有明確約定，應(yīng)優(yōu)先適用當(dāng)事人的約定。只有在當(dāng)事人沒(méi)有約定或約定不明確時(shí)，才可適用上述處理原則。同時(shí)，上述幾個(gè)原則不是孤立分開的，在處理具體案件時(shí)，有時(shí)可能只適用一個(gè)原則，但多數(shù)情況下是綜合運(yùn)用。只有這樣，才能真正公平合理地解決糾紛，切實(shí)維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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