房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利和義務(wù)

(一) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人的權(quán)利

1、經(jīng)營(yíng)權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證和執(zhí)業(yè)證后，受聘于某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，或該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，均屬合法行為，應(yīng)當(dāng)受到國(guó)家法律保護(hù)。

2、知情權(quán)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)要求委托人提供委托事務(wù)相關(guān)資料及真實(shí)情況。

3、請(qǐng)求和獲得報(bào)酬的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所提供的服務(wù)是有償服務(wù)，當(dāng)經(jīng)紀(jì)人促成房地產(chǎn)買賣有雙方達(dá)成了交易，或?yàn)轭櫩吞峁┝俗稍兎?wù)等，他便有權(quán)要求支付合理的傭金，作為他提供勞務(wù)的報(bào)酬。經(jīng)紀(jì)人在完成受托的任務(wù)后，如果委托人拒不支付，受托人還有起訴權(quán)和勝訴權(quán)。

4、請(qǐng)求支付成本費(fèi)用的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的時(shí)候，不可避免地要支出一些費(fèi)用，如為尋找買主而支付的通訊費(fèi)、交通費(fèi)、廣告費(fèi)，帶客戶看房時(shí)所支付的展示費(fèi)等等。經(jīng)紀(jì)人在完成受托的任務(wù)后，有權(quán)要求支付這一類在經(jīng)紀(jì)成本范圍內(nèi)的有關(guān)費(fèi)用。甚至，即使經(jīng)紀(jì)人未完成受托的任務(wù)，但確定支付了經(jīng)紀(jì)成本費(fèi)用，也可請(qǐng)求支付。處理委托事務(wù)的費(fèi)用一般應(yīng)事先取得，有專門約定的依照約定的時(shí)間取得，在簽訂經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，最好能在合同的有關(guān)條款中說盡的說明。

5、要求權(quán)

受委托人有權(quán)要求委托人及時(shí)接受事務(wù)處理結(jié)果并承擔(dān)責(zé)任。受托人處理委托事務(wù)的行為，是受委托人的委托，為了委托人的利益而進(jìn)行的，委托人對(duì)事務(wù)的處理結(jié)果要負(fù)責(zé)，不能無故拒絕委托事務(wù)處理結(jié)果，也不得故意托延。

受托人有權(quán)要求委托人清償受托人因處理委托事務(wù)產(chǎn)生的債務(wù)或造成的損失?！逗贤ā返?07條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”這里的損失既包括無意識(shí)的財(cái)產(chǎn)損失或其他權(quán)益損失，也包括因處理委托事務(wù)所產(chǎn)生的債務(wù)。受托人在處理委托事務(wù)過程中所產(chǎn)生的債務(wù)實(shí)際上是委托人的債務(wù)，理應(yīng)由委托人承擔(dān)。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)

1、合法經(jīng)營(yíng)的義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，必須遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)、法令、嚴(yán)禁違法經(jīng)營(yíng)。如不得超越經(jīng)營(yíng)范圍;不得為國(guó)家法律禁止流通的房地產(chǎn)進(jìn)行中介;不得收取傭金以外的額外報(bào)酬或好處費(fèi)等。

2、辦理委托事務(wù)的義務(wù)

委托人和受托人訂立委托合同的目的，在于通過受托人辦理委托事務(wù)來實(shí)現(xiàn)委托人所追求的結(jié)果，因此，辦理委托事務(wù)便成為受托人在委托合同中承擔(dān)的首要義務(wù)?！逗贤ā返?99條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意;因情況緊急，難以和委托人取得聯(lián)系的，受托人應(yīng)當(dāng)妥善處理委托事務(wù)，但事后應(yīng)當(dāng)將該情況及時(shí)報(bào)告委托人。”受托人在履行這一義務(wù)時(shí)，應(yīng)注意：

(1) 受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示和要求忠實(shí)地委托權(quán)限范圍內(nèi)辦理委托事務(wù)，不得違背、曲解和擅自變更委托人的指示和要求，不得超越委托人委托的權(quán)限范圍。要認(rèn)真維護(hù)委托人的合法權(quán)益，想方設(shè)法盡力去完成委托事務(wù)。

(2) 受托人應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人的指示親自辦理委托事務(wù)，以確保委托合同的人身屬性。委托合同的訂立和履行是以當(dāng)事人雙方之間的相互信任為基礎(chǔ)的，;因此，受托人不得擅自將自己受托的事務(wù)轉(zhuǎn)托他人處理。

(3) 受托人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，認(rèn)真辦理委托事務(wù)。

3、報(bào)告義務(wù)

《合同法》第425條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”為了維護(hù)委托人的合法權(quán)益，受托人在辦理委托事務(wù)的過程中，根據(jù)委托人的請(qǐng)求或認(rèn)為必要之時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向委托人報(bào)告委托事務(wù)處理的進(jìn)展情況、存在的問題和可能的結(jié)果，并征求委托人的合理建議和指示。如果委托合同約定了報(bào)告時(shí)間的，受約人應(yīng)當(dāng)按時(shí)進(jìn)行報(bào)告。受托人在辦理委托事務(wù)完畢時(shí)，應(yīng)當(dāng)向委托人全面報(bào)告委托事務(wù)的辦理經(jīng)過和結(jié)果?！逗贤ā返?01條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，報(bào)告委托事務(wù)的處理情況。委托合同終止時(shí)，受托人應(yīng)當(dāng)報(bào)告委托事務(wù)的結(jié)果。

4、誠(chéng)實(shí)介紹情況的義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在進(jìn)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的活動(dòng)時(shí)，有必要將當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)知道的事實(shí)如實(shí)告知當(dāng)事人，如對(duì)于房地產(chǎn)的置業(yè)者，就必須如實(shí)詳盡地將有關(guān)房屋的質(zhì)量、年代、位置、真實(shí)價(jià)格、城市規(guī)劃的情況、權(quán)屬情況等問題加以介紹。嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用刊登虛假?gòu)V告、隱瞞或夸大事實(shí)、弄虛作假等手段來欺騙消費(fèi)者，損害當(dāng)事人的利益。

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