房地產(chǎn)經(jīng)紀人

為了幫助考生系統(tǒng)的復習房產(chǎn)經(jīng)紀人考試課 程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀人考 試教材 的相關重點，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試 相關知識的輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助!  

第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概述

一、房地產(chǎn)紀紀的含義(掌握)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀是為促成委托人與他人的房地產(chǎn)交易而進行的中介服務活動。與其他經(jīng)紀活動一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀是一種專業(yè)服務，因此，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體具有特殊性。

2.從世界主要國家的情況看，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的機構需要具備相應的資質或條件，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員需要經(jīng)過專業(yè)學習和訓練并通過考試取得執(zhí)業(yè)資格。

3.在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體特指經(jīng)工商部門注冊并在房地產(chǎn)管理部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和取得房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)資格并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員;

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀是一種市場化的有償服務，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的接受方必須向提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的機構支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費(包括傭金和代辦事務的服務費)。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀的主要方式是居間和代理。

概括而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員根據(jù)委托人的委托，為促成委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易，提供的居間或代理等專業(yè)服務，并收取傭金等服務費用的經(jīng)濟活動。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的分類(掌握)

(一)房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理

就房地產(chǎn)經(jīng)紀而言，如按服務方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。

1.房地產(chǎn)居間

房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金等服務費用的經(jīng)濟行為。

2.房地產(chǎn)代理

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內，代表委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金等服務費用的經(jīng)濟行為。

其中，新建商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動的主要類型，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負責商品房的市場推廣和具體銷售工作。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀的特性(熟悉)

(一)活動范圍的地域性

(二)活動后果的社會性(基于房地產(chǎn)自身的特殊性)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性(掌握)

(一)房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少

首先，房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示，相反，其交易過程是把供求信息匯集、匹配，或者把購買者集中到房地產(chǎn)所在地進行交易。而房地產(chǎn)經(jīng)紀正是通過專業(yè)化分工來提高房地產(chǎn)交易過程中顧客匯集、商品展示等環(huán)節(jié)的效率，從而促成交易。

其次，房地產(chǎn)是構成要素極為復雜的商品。

影響房地產(chǎn)使用價值和價值的因素不僅包括房屋結構、質量、房型、周邊環(huán)境等物質因素，還包括產(chǎn)權類型、他項權利設立情況等法律因素，以及房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質、歷史背景等社會、人文因素等。

大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體都難以在較短的時間內掌握這些因素的信息并把握其對房地產(chǎn)的使用和市場價值的影響。

這種狀況對房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員的專業(yè)化服務來幫助克服房地產(chǎn)交易主體的非專業(yè)缺陷，從而促進了房地產(chǎn)商品流通，因而是房地產(chǎn)市場必不可少的組成部分。

再次，在商品經(jīng)濟運行體系中，大多數(shù)商品的流通環(huán)節(jié)是由商品經(jīng)銷商來完成的。

但是，由于房地產(chǎn)價格昂貴，維持房地產(chǎn)這類存貨的費用太高，在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受，因此房地產(chǎn)難以通過經(jīng)銷商來流通。

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體，不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀服務，來促進房地產(chǎn)交易，因而使得房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)能以比較經(jīng)濟的方式運行。

(二)房地產(chǎn)交易的復雜性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少

1.任何一宗商品交易都包含交易標的和交易對家的信息搜尋、交易談判與決策、交易標的交割這三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)商品構成要素的復雜性和無法通過有形市場集中展示的特征，造成了房地產(chǎn)市場信息搜尋極其困難、成本高昂。

2. 房地產(chǎn)商品的超強異質性(即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的)又導致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標的進行市場比較。而且，房地產(chǎn)作為基礎的生產(chǎn)、生活資料，其效用與使用房地產(chǎn)的主體的生產(chǎn)、生活方式密切相關。

3.不同的主體對同一宗房地產(chǎn)常常會產(chǎn)生極不相同的看法。此外，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)都不是供個人使用的商品，而是供集體(家庭、企業(yè)、機構等)使用的商品，房地產(chǎn)交易的決策通常需要多人的共同參與和相互妥協(xié)。這些均導致房地產(chǎn)交易中的談判和決策非常困難。

4.其次，房地產(chǎn)交易標的的交割不僅涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權過戶和房款的交割，還涉及物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費、公有事業(yè)費賬戶的更名與費用結算乃至戶口遷移等諸多環(huán)節(jié)，在很多情況下還涉及賣方原有貸款的還清和買方購房貸款的申請、房地產(chǎn)抵押手續(xù)辦理和貸款發(fā)放等事宜，其中任何一個環(huán)節(jié)的失敗都可能導致交易無法安全、順利地完成，而大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體對這些復雜的交易環(huán)節(jié)缺乏經(jīng)驗，獨立操作難以保證交易安全、順利地進行。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員的專業(yè)化服務，來提高房地產(chǎn)交易的信息搜尋效率，降低信息搜尋成本，克服交易談判和決策的困難，避免決策失誤，保證交易標的安全、順利地交割。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀是房地產(chǎn)市場流通不可缺少的環(huán)節(jié)。

(三)房地產(chǎn)信息不對稱性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少

1.市場經(jīng)濟發(fā)展的歷史表明，市場經(jīng)濟條件下，信息不對稱的現(xiàn)象經(jīng)常存在，信息不對稱會催生欺詐、尋租等機會主義行為，從而給市場經(jīng)濟活動的主體帶來經(jīng)濟風險。

2.房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)交易的復雜性，強化了房地產(chǎn)市場的信息不對稱。這不僅對房地產(chǎn)交易具有明顯的阻滯效應，同時也使得房地產(chǎn)交易的風險性大大增加。

3. 房地產(chǎn)商品高昂的價值，使得房地產(chǎn)交易中隱含的經(jīng)濟風險特別巨大。而且，由于房地產(chǎn)涉及到各行各業(yè)的生產(chǎn)活動和廣大人民群眾的基本生活，房地產(chǎn)交易中的經(jīng)濟風險很容易演變成社會風險。

4. 因此，房地產(chǎn)市場特別需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員，通過為買賣雙方提供各種專業(yè)服務，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保證房地產(chǎn)交易安全，避免產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟和社會風險。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用(掌握)

(一)降低交易成本，提高市場效率

由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)交易的復雜性，大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體由于缺乏房地產(chǎn)領域的專業(yè)知識和實踐經(jīng)歷，如果獨立、直接地進行房地產(chǎn)交易，不僅要在信息搜尋、談判、交易手續(xù)辦理等諸多環(huán)節(jié)上花費大量的時間、精力和資金成本，而且效率低下。

這種狀況對房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應，從而導致房地產(chǎn)市場整體運行的低效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀是社會分工的進一步深化。

專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以通過集約化的信息收集和積累、專業(yè)化的人員培訓和實踐，通過掌握了解豐富的市場信息、具有扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識和從事房地產(chǎn)交易的專業(yè)技能的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，為房地產(chǎn)交易主體提供一系列有助于房地產(chǎn)交易的專業(yè)化服務，從而降低每一宗房地產(chǎn)交易的成本，加速房地產(chǎn)流通，提高房地產(chǎn)市場的整體運行效率。

(二)規(guī)范交易行為，保障交易安全

房地產(chǎn)交易是一種復雜的房地產(chǎn)產(chǎn)權與價值運動過程。只有按照有關法律、法規(guī)規(guī)范及科學的房地產(chǎn)交易流程操作房地產(chǎn)交易的每一個環(huán)節(jié)，才能保證房地產(chǎn)交易過程安全、順利地完成。

否則，輕則導致房地產(chǎn)交易的失敗，重則導致交易當事人的重大財產(chǎn)損失，甚至干擾亂房地產(chǎn)市場秩序、引發(fā)金融風險。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的專業(yè)化服務，向房地產(chǎn)交易主體宣傳房地產(chǎn)交易的相關法律、法規(guī)，警示不規(guī)范行為及其可能產(chǎn)生的后果，并通過良好的內部管理制度，監(jiān)控客戶在房地產(chǎn)交易中的不規(guī)范行為，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。

同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀主體作為房地產(chǎn)交易的中介，可以提供一系列交易保障的服務，從而保障房地產(chǎn)交易安全，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。

(三)促進交易公平，維護合法權益

房地產(chǎn)交易中，信息不對稱現(xiàn)象突出。一旦信息充足一方出現(xiàn)機會主義行為，如隱瞞、欺騙，則信息缺乏一方往往因受專業(yè)知識所限和交易經(jīng)驗的匱乏，難以識別交易中的不公平因素并做出合理的決策。

在這種情況下，一旦交易達成，往往有失公平。房地產(chǎn)經(jīng)紀作為市場中介，通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務，能夠大大減少房地產(chǎn)市場信息不對稱對房地產(chǎn)交易的影響。幫助客戶實現(xiàn)公平的房地產(chǎn)交易，維護客戶的合法權益。

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（責任編輯：中大編輯）

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