投資建設(shè)項(xiàng)目管理師

為了幫助考生順利通過2013年投資建設(shè)項(xiàng)目管理師考試，小編特編輯整理了2013年投資建設(shè)項(xiàng)目管理師考試科目《投資建設(shè)項(xiàng)目決策》建筑工程項(xiàng)目投資成本控制知識(shí)點(diǎn)，希望在2013年投資建設(shè)項(xiàng)目管理師考試中，助您一臂之力！

0、引言：

建筑工程項(xiàng)目投資成本的控制過程貫穿于建筑工程項(xiàng)目的規(guī)劃決策階段、建筑工程設(shè)計(jì)階段、建筑工程招標(biāo)文件與合同的編制、建筑工程施工階段、分包、材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握、建筑工程結(jié)算審計(jì)階段。下面就以下幾個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)的分析。

1、建筑工程投資項(xiàng)目規(guī)劃決策階段

建筑工程項(xiàng)目的規(guī)劃決策主要是指項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研、技術(shù)方案和建設(shè)條件的研究、經(jīng)濟(jì)效益的分析與評(píng)價(jià)三大內(nèi)容。其中經(jīng)濟(jì)效益的分析與評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的核心。

1.1建筑工程可行性研究階段一般情況下我們?cè)靸r(jià)人員參與建筑工程可行性研究的情況不是很多。但是，應(yīng)該提出一些有用的意見，例如在市場(chǎng)調(diào)研、技術(shù)方案和建設(shè)條件的研究、經(jīng)濟(jì)效益的分析與評(píng)價(jià)方面。又如在建筑工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期等方面，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細(xì)考慮的，可是這些都會(huì)對(duì)建筑工程造價(jià)產(chǎn)生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問題你都會(huì)有準(zhǔn)備，況且可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)都與造價(jià)有關(guān);此階段占成本控制的5%。

2、建筑工程設(shè)計(jì)階段：

優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，就是抓住了控制建筑工程項(xiàng)目投資成本的源頭。建筑工程設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程，是具體實(shí)現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)對(duì)立統(tǒng)一的過程。擬建建筑工程項(xiàng)目一經(jīng)決策確定實(shí)施后，工程設(shè)計(jì)就成了建筑工程建設(shè)中控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

2.1、工程設(shè)計(jì)階段 一般書上都說建筑工程設(shè)計(jì)可以控制工程造價(jià)的70%，其實(shí)這是基本不可能的。第一，建筑工程設(shè)計(jì)單位不可能去作什么限額設(shè)計(jì)，他們?cè)O(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)都是安全可靠合理耐用，而節(jié)約造價(jià)是次要的。第二，即使建設(shè)單位造價(jià)人員實(shí)力比較強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過限額很多，那么建筑工程設(shè)計(jì)單位修改圖紙也需要一個(gè)心理承受過程和技術(shù)檢驗(yàn)過程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對(duì)建設(shè)單位接下來的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過程都會(huì)有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會(huì)逐日提升，建設(shè)單位不會(huì)這樣做。所以限額設(shè)計(jì)對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說都是一句空話，倒不如踏踏實(shí)實(shí)的告訴設(shè)計(jì)單位需要設(shè)計(jì)什么標(biāo)準(zhǔn)檔次來的實(shí)惠。因而，這個(gè)階段能控制造價(jià)的比率至多5%。

2.2、審圖與設(shè)計(jì)的完善：由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可靠的審查，審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，這些都會(huì)作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來的損失，我們?cè)靸r(jià)人員要積極參與這個(gè)過程，即使不能參與也要對(duì)專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒;此階段能控制造價(jià)的比率占5%。

2.3、設(shè)計(jì)優(yōu)化：基本就是甲方提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證，施工方?jīng)]有提出設(shè)計(jì)變更的權(quán)力，設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。作為造價(jià)人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，節(jié)約成本;不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)、口碑、社會(huì)效益等潛在指標(biāo)，而且往往會(huì)提高很大，甚至達(dá)到新的層次。設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。此階段能控制造價(jià)的比率占5%。

2.4、圖紙會(huì)審：一般由監(jiān)理方主持，建設(shè)方施工方設(shè)計(jì)方一起坐下來，對(duì)圖紙上一些疏漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專家進(jìn)行的，而圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員進(jìn)行的，所以更具有實(shí)際意義。作為控制理論的事前控制，這個(gè)階段比限額設(shè)計(jì)實(shí)際多了，而且對(duì)造價(jià)人員來說相當(dāng)重要，一是可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助;二是圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問題， 你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議，因?yàn)樵趫D紙會(huì)審時(shí)施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更，作為造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對(duì)公司有好處，否則造成的損失都是你的;在圖紙會(huì)審中要注意一點(diǎn)：因?yàn)橹皇谴蠹易谝黄鹧芯砍鰜淼?，時(shí)間精力都有限，所以必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會(huì)審拿回去仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本，否則之后再進(jìn)行變更就事倍功半了。此階段能控制造價(jià)的比率占5%。

3、建筑工程招標(biāo)文件與合同的編制：

這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的建筑工程招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供、甲限、甲指、甲定材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。另外正常情況下不要搞大眾建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。這個(gè)階段最少占成本控制的20%。

4、建筑工程施工階段

4.1、建筑施工單位的選擇與合同簽訂：對(duì)于一個(gè)建筑工程項(xiàng)目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等等， 所以選擇一個(gè)好的建筑施工單位是很重要的，不要選擇什么“某縣施工公司”或“某分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制上做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制。不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷?、可以墊資就讓其輕易入圍。另外對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來說，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開招標(biāo);合同形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚。 此階段由于一般造價(jià)人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價(jià)控制的10%。

4.2、建筑施工組織設(shè)計(jì)的審定：一般造價(jià)工程師不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)。 可是在施工組織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)你可能就吃個(gè)啞巴虧了，這種事情可是屢見不鮮。在施工各階段中投入的人員和機(jī)械是不是與施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致。倘若施工方拖期交工，是否在人員和機(jī)械上打了埋伏?不過一般情況下施工方也希望早點(diǎn)把工程結(jié)束以緩解自身的財(cái)務(wù)壓力，所以只會(huì)多投入提前交工，不過這時(shí)你也要看他采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計(jì)吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計(jì)中沒有寫明趕工措施，你必須要求他補(bǔ)充趕工方案。這個(gè)階段雖然控制造價(jià)的方法比較難以把握，可是一旦出錯(cuò)，會(huì)使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員必須參與，因?yàn)樗煽刂圃靸r(jià)5%。

4.3、建筑施工中增加造價(jià)部分的管理：包括對(duì)建筑工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、建筑施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等的管理，這部分造價(jià)人員都會(huì)，我只說明其中一項(xiàng)，就是定額沒有的分部分項(xiàng)工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。這個(gè)階段占10%.

5、分包：

分包包括專業(yè)分包、專項(xiàng)分包、指定分包或甲分包、乙分包;現(xiàn)在的建筑工程幾乎沒有不分包的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，高級(jí)裝飾、機(jī)電設(shè)備、壟斷、無力承包等都會(huì)造成相應(yīng)分包，對(duì)于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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