土地估價(jià)師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績!

4.10.3.3 區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法

1. 基本原理：在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級(jí)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。

2. 市場地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與4.5.2條中的規(guī)定相同。

3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。

4.10.3.4 地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法

1. 基本原理：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

2. 市場地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與4.5.2條中的規(guī)定相同。

3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。

4.10.3.5 地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法

1. 基本原理：利用各均質(zhì)地域(或級(jí)別)內(nèi)的土地定級(jí)因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價(jià)樣點(diǎn)平均價(jià)格之間建立數(shù)學(xué)模型，以價(jià)定級(jí)，以因素定基準(zhǔn)地價(jià)?；舅枷胧牵寒?dāng)某定級(jí)因素發(fā)生變化，足以引起土地級(jí)別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點(diǎn)地價(jià)資料，無法調(diào)整級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級(jí)因素分值的變化來計(jì)算新的基準(zhǔn)地價(jià)。

2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮(zhèn)，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)。

3. 基本模型：

Yn=A(1+r)Xn

式中： Yn ：第n級(jí)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)(求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià));

A：常數(shù);

r ：地價(jià)級(jí)差系數(shù)或區(qū)域級(jí)差系數(shù);

Xn ：第n級(jí)或區(qū)域內(nèi)定級(jí)因素綜合分值

先用級(jí)別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)和定級(jí)因素綜合分值，通過模型運(yùn)算，求出參數(shù)A和r，代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算模型。

4.10.4 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)

4.10.4.1 基本原理：通過定期對標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，掌握各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的價(jià)格變化情況，利用更新期標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，或利用更新期的地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。

4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城市。

1. 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)

分兩種情況：一是直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新，二是間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新。

(1) 直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)

在基準(zhǔn)地價(jià)更新期，用地價(jià)評(píng)估方法評(píng)估出標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新期價(jià)格，再用其分用途分區(qū)域或級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的平均價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)。這與用市場交易地價(jià)資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的方法相同。

(2) 間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)

即用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格編制該城市或區(qū)域的綜合地價(jià)指數(shù)和分用途地價(jià)指數(shù)，通過地價(jià)指數(shù)來更新基準(zhǔn)地價(jià)。這與用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)相同。

(3) 標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定

標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)置。要求形狀規(guī)則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。

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