土地估價師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法

1、重置價格折舊法

(1)重置價格折舊法概念：求取估價對象在估價時點的重置價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

(2)重置價格：又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

(3)重置價格的求取方法：單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。

(4)建筑物與構(gòu)筑物折舊：建筑物與構(gòu)筑物估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其數(shù)額為建筑物與構(gòu)筑物在估價時點時的市場價值與其重置價格之間的差額。

①折舊概念

建筑物的折舊，指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗。這種損耗包括緣于物理因素的有形損耗和基于功能和經(jīng)濟退化因素的無形損耗。其中，物理的折舊包括因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損、風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞;功能的折舊指功能退化而造成的折舊，通常由于同類型建筑物因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致其變得落伍而引起的相對減價;經(jīng)濟的折舊是指建筑物與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的價值減低。

②建筑物折舊的影響因素

建筑物折舊的影響因素，可歸納為物理因素、功能因素與經(jīng)濟因素。相應(yīng)的有物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。

A、物理的因素。

B、功能的因素。

C、經(jīng)濟的因素。

這三類因素對建筑物折舊的影響并不是相互獨立作用的，物理的折舊會引起功能的折舊，功能折舊又會反映到經(jīng)濟的折舊，可見三者互為因果關(guān)系。因此，在估價實務(wù)上，通常將三種因素作為一體，同時考慮。

③確定建筑物折舊的方法

Ⅰ、新舊程度折舊法。

Ⅱ、平均年限折舊法。

假設(shè)每年的折舊額是D，則：

D=(C-CR)/N=C(1-R)/N

C——重置價格;

R——殘值率;

N——耐用年數(shù);

CR---殘值

Ⅲ、定率折舊法。

Ⅳ、年數(shù)合計法。

Ⅴ、償還基金法。

④折舊方法的比較

平均年限折舊法每年的折舊額均相同，由于簡單易行，常為人們普遍采用。但這種方法的假設(shè)前提往往不符合實際。

定率法與年數(shù)合計法兩者都屬于加速折舊的方法。早期折舊額多些，后期則逐漸減少。其中定率法每年的折舊率相同，而折舊額不同。

償還基金法每年的折舊額相同，每年的折舊額加算利息，每年折舊額比平均年限折舊法少。

平均年限折舊法、定率法、年數(shù)合計法、償還基金法與新舊程度折舊法相比，前四種方法的優(yōu)點是具有理論基礎(chǔ)。缺點是不考慮使用者的使用、保養(yǎng)情況，不論建筑物如何，只要重置價格、耐用年限、經(jīng)過年數(shù)等相同，所求得的折舊額必然相等。新舊程度折舊法的優(yōu)點是針對建筑物的實地觀察，可把握建設(shè)物的個別狀態(tài)。缺點是成新度須依估價人員判斷，結(jié)果粗略。

⑤計算折舊應(yīng)注意事項

估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別。估價上的折舊注重的是價值的減損，科學(xué)地說不是折舊，而是“減價修正”;會計成本上的折舊注重的是原始取得價值的攤銷與收回。在會計成本上，C為資產(chǎn)原值，不隨時間變動而變化;在估價上，C為重置造價，而且是估價時點上的，因此估價時點不同，C值就不同。

建筑物的耐用年限有自然耐用年限(又稱自然壽命)與經(jīng)濟耐用年限(又稱經(jīng)濟壽命)之分。對于房地產(chǎn)估價來說，所采用的耐用年限應(yīng)為建筑物的經(jīng)濟耐用年限。

實際求取建筑物的折舊時，還應(yīng)劃分建筑物的主體與附屬設(shè)備，因它們的耐用年限不同，折舊率也不同。建筑物的附屬設(shè)備是指與建筑物不可分割的各種附屬設(shè)備，如水、暖、電、衛(wèi)、通風(fēng)、電梯等設(shè)備。

⑥建筑物耐用年限的確定

房屋建筑物耐用年限一般是根據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料等確定。《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》中對房屋建筑物耐用年限和殘值率規(guī)定了評定標(biāo)準(zhǔn)。

⑦建筑物折舊額的計算

利用各種計算折舊額的方法，首先需要確定建筑物已使用年限，然后將重置價格、耐用年限、折舊率等代入相應(yīng)的公式，即可計算得到建筑物的折舊額。

最后得出計算公式:

建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額=建筑物重置價格*成新度

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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