土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試于9月15、16進(jìn)行，為使您順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試。

一、單選題

1、下列那一項(xiàng)屬于基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)是( )。

A.市場交易價(jià)

B.土地收益

C.各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同

D.位置的不同

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：收益高低直接決定了地價(jià)高低，因而測算土地收益高低是基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)。

2、下列不屬于基準(zhǔn)地價(jià)評估的主要資料的選項(xiàng)為( )。

A.能直接反映出地租、地價(jià)的資料

B.房產(chǎn)交易、出租中包含的地價(jià)資料

C.中介機(jī)構(gòu)針對不同評估目的所得的評估資料

D.企業(yè)經(jīng)營活動中利用土地的效益資料

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容

(1)土地定級成果資料：土地級別圖;土地定級工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告;其它能用于土地估價(jià)的定級成果及資料。

(2)土地利用效益資料：不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn);同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料;不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標(biāo)準(zhǔn);行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料;單位或企業(yè)土地利用效益資料。

(3)地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料;土地使用權(quán)、房屋及柜臺出租資料;土地征用補(bǔ)償、安置補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);土地聯(lián)營入股資料;用土地進(jìn)行聯(lián)合建房的分成資料;以地?fù)Q房資料;房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營及管理標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料;宗地用途、出租時(shí)間、容積率等;有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn);土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本的利息、利潤標(biāo)準(zhǔn);其它資料，如還原利率等。

(4)影響地價(jià)的因素資料：指影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料。

(5)其它資料：歷史地價(jià)資料;有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格變動指數(shù);土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定;有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率等;城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。

3、可用于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估的資料不包括( )

A.農(nóng)用地的投入產(chǎn)出資料

B.土地聯(lián)營入股資料

C.土地征用、拆遷過程中涉及的費(fèi)用資料

D.土地使用權(quán)出讓資料

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容

(1)土地定級成果資料：土地級別圖;土地定級工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告;其它能用于土地估價(jià)的定級成果及資料。

(2)土地利用效益資料：不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn);同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料;不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標(biāo)準(zhǔn);行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料;單位或企業(yè)土地利用效益資料。

(3)地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料;土地使用權(quán)、房屋及柜臺出租資料;土地征用補(bǔ)償、安置補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);土地聯(lián)營入股資料;用土地進(jìn)行聯(lián)合建房的分成資料;以地?fù)Q房資料;房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營及管理標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料;宗地用途、出租時(shí)間、容積率等;有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn);土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本的利息、利潤標(biāo)準(zhǔn);其它資料，如還原利率等。

(4)影響地價(jià)的因素資料：指影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料。

(5)其它資料：歷史地價(jià)資料;有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格變動指數(shù);土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定;有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率等;城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。

4、( )是修正法定級的基礎(chǔ)。

A.分等

B.因素法

C.樣地法

D.疊置法

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：修正法：在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)定級目的，選擇區(qū)位、耕作便利度等因素計(jì)算修正系數(shù)，對分等成果進(jìn)行修正，評定出農(nóng)用地級別的方法。

5、為了保持成果的現(xiàn)勢性，農(nóng)用地質(zhì)量影響因素發(fā)生變化后，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對定級成果進(jìn)行全部更新或( )。

A.指定更新

B.單元更新

C.局部更新

D.因素更新

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：為了保持成果的現(xiàn)勢性，農(nóng)用地質(zhì)量影響因素發(fā)生變化后，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對定級成果進(jìn)行全部更新或局部更新。

6、下列不是農(nóng)用地定級方法的選項(xiàng)是( )

A.因素法

B.修正法

C.樣地法

D.級差法

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：農(nóng)用地定級方法：因素法、修正法、樣地法。

7、修正法定級中的修正因素是指在( )之外對農(nóng)用地級別有顯著影響的因素。

A.分等因素

B.區(qū)位因素

C.個(gè)別因素

D.自然因素

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：修正法定級中的修正因素是指在分等因素之外對農(nóng)用地級別有顯著影響的因素。

8、下列基準(zhǔn)地價(jià)資料調(diào)查的一般要求中表述錯(cuò)誤( )

A.樣本分布要均勻

B.樣本要有代表性

C.樣本抽樣采用分類等比抽樣調(diào)查

D.每級樣本總數(shù)不少于30個(gè)

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：(1)調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上;(2)調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行;(3)樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查;(4)樣本要有代表性;(5)樣本分布要均勻;(6)調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，每級樣本總數(shù)不少于30個(gè);(7)所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料;(8)土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù);(9)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位;(10)調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格。

二、多選題

9、農(nóng)用地初步劃分級別的方法有( )。

A.總分頻率曲線法

B.指數(shù)衰減法

C.等間距法

D.數(shù)軸法

E.直線分析法

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，c，d

解析：農(nóng)用地初步劃分級別的方法有總分頻率曲線法、等間距法、數(shù)軸法。

10、農(nóng)用地定級的方法有( )。

A.因素法

B.修正法

C.多元法

D.樣地法

E.層次分析法

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，d

解析：農(nóng)用地定級的方法有因素法、樣地法、修正法。

11、基準(zhǔn)地價(jià)評估的資料主要有三類，其中能直接反映地租;地價(jià)的資料有( )。

A.土地使用權(quán)出讓價(jià)格資料

B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格資料

C.以地?fù)Q房資料

D.土地征用、拆遷過程中涉及到的各種費(fèi)用資料

標(biāo)準(zhǔn)答案：a， b， c， d

解析：地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料;土地使用權(quán)、房屋及柜臺出租資料;土地征用補(bǔ)償、安置補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);土地聯(lián)營入股資料;用土地進(jìn)行聯(lián)合建房的分成資料;以地?fù)Q房資料;房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營及管理標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料;宗地用途、出租時(shí)間、容積率等;有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn);土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本的利息、利潤標(biāo)準(zhǔn);其它資料，如還原利率等。

三、判斷題

12、基準(zhǔn)地價(jià)評估時(shí)的土地用途以規(guī)劃用途為主。( )

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

解析：基準(zhǔn)地價(jià)評估時(shí)的土地用途以現(xiàn)在實(shí)際用途為主。

13、收益高低直接決定了地價(jià)高低，因而測算土地收益高低是基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)。( )

標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

解析：收益高低直接決定了地價(jià)高低，因而測算土地收益高低是基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)。

14、各行業(yè)對土地位置要求不同是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。( )

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

解析：各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)

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