土地估價師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價管理基礎(chǔ)與法規(guī)房地產(chǎn)案件執(zhí)行的常用方式知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

由于房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)，所以房地產(chǎn)案件的執(zhí)行也有其一定的特殊性。首先房地產(chǎn)案件的執(zhí)行標(biāo)的是房地產(chǎn)及與房產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利除了對房產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分等一般物權(quán)外，還有相關(guān)的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)等等，其次，作為執(zhí)行標(biāo)的的房產(chǎn)都是特定的物，具有不可替代性，其價格也是特定的，房產(chǎn)的價格除了政策規(guī)定的確定因素外，還受地區(qū)、環(huán)境、年代、交通、總體規(guī)劃及市場因素等諸因素的影響，同一地區(qū)同一房型，也可能會出現(xiàn)不同的價格，因此須經(jīng)有評估資格的專門機(jī)關(guān)的估價才能確定價格。再次，房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)必須一并執(zhí)行，而且須經(jīng)國家專門機(jī)關(guān)批準(zhǔn)辦理登記手續(xù)。

根據(jù)以上特點，在執(zhí)行房地產(chǎn)案件時，通常有以下幾種做法：

1、將執(zhí)行標(biāo)的拍賣或變賣后所得價款清償債務(wù);土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)

2、對拍賣、變賣不成的房產(chǎn)經(jīng)債權(quán)人同意后，由債權(quán)人租賃，租金抵償債務(wù)，也可租給第三人，第三人應(yīng)付的租金用于清償債務(wù);

3、如果債務(wù)人已將房產(chǎn)抵押給其他債權(quán)人的，抵押期滿后經(jīng)拍賣所得價款在抵押權(quán)人優(yōu)先受償后余額用于清償債務(wù);土地估價師考試網(wǎng)

4、如果雙方同意可將房產(chǎn)作價后直接折抵給債權(quán)人，差額部分實行多退少補(bǔ);

5、如果執(zhí)行標(biāo)的是在建工程，在確認(rèn)其所有權(quán)后予以查封，限定債務(wù)人履行債務(wù)，到期不履行的，委托拍賣行整體拍賣清償;

6、對土地使用權(quán)的執(zhí)行。如果債務(wù)人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)拍賣所得價款優(yōu)先支付土地出讓金和國家稅收，余額清償債務(wù)。如果執(zhí)行的房產(chǎn)的土地使用權(quán)是劃撥方式取得的，經(jīng)土地管理部門，房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后該土地使用權(quán)連同地上建筑物構(gòu)筑物一并拍賣。如拍賣底價中包含土地使用權(quán)的，拍賣成交后應(yīng)將拍賣所得價款優(yōu)先支付土地出讓金及稅收，余額清償債務(wù)，受讓人直接取得土地使用權(quán)。如拍賣底價中不包含土地使用權(quán)的在拍賣成交后所得價款清償債務(wù)，買受人向政府交納土地出讓金，并與土地管理部門簽訂國有土地出讓合同，正式取得土地使用權(quán)，但不能改變原有規(guī)劃土地的性質(zhì)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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