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2011土地估價(jià)師:城市土地估價(jià)規(guī)程9

發(fā)表時(shí)間:2011/4/2 11:09:52 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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4.5.3 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理

4.5.3.1 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

1. 同一土地級或均質(zhì)地域中,同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí),需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類,按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。

2. 同一均質(zhì)地域中,不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià),也要通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。

3. 樣本總體檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。

4.5.3.2 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理

1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)段,應(yīng)單獨(dú)表示。

2. 相同用途的樣點(diǎn)地價(jià),在確定方差檢驗(yàn)精度后,精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。

3. 同一級別、均質(zhì)地域中,不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià),當(dāng)總體不一致時(shí),以最有代表性,樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)資料。

4.5.3.3 數(shù)據(jù)整理

將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn),按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理,并填表。

4.5.4 利用樣點(diǎn)地價(jià)評估區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價(jià)

4.5.4.1 用樣點(diǎn)地價(jià)評估區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)

1. 有樣點(diǎn)區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)評估

A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求,合格樣本量最少應(yīng)為影響因素?cái)?shù)的4倍。

B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域或級別內(nèi),可利用不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià):

式中: Pla:某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià);

Pli :某均質(zhì)地域或級別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價(jià);

M:均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數(shù);

SI:樣點(diǎn)宗地面積。

2. 沒有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)評估

沒有交易資料的區(qū)域或級別,基準(zhǔn)地價(jià)評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評估程序?yàn)椋?/p>

A. 對已評估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級別,建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對照表;

B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別,進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化;

C. 比較待估價(jià)區(qū)域或級別同有地價(jià)區(qū)域或級別的接近程度,估算其基準(zhǔn)地價(jià);

D. 因素差異大的區(qū)域,在比較基礎(chǔ)上,采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià);

E. 通過確定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系,估算出其它用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

4.5.4.2 建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級別模型,評估級別基準(zhǔn)地價(jià)

A. 模型選擇:在土地定級的基礎(chǔ)上,通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型,求出各用途各級別的地價(jià)級差系數(shù),再用地價(jià)級差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級別基準(zhǔn)地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為:

Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn

其中: Yn :第n級土地交易樣點(diǎn)地價(jià)(求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級別基準(zhǔn)地價(jià));

A:常數(shù);

r :地價(jià)級差系數(shù);

Xn :第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)

α:待定系數(shù)。

在特殊情況下,要做地價(jià)與土地級別二維關(guān)系圖,確定測算模型。

B. 系數(shù)估計(jì):將收集到的不同用途的地價(jià)資料,按用途將通過檢驗(yàn)的地價(jià)資料代入模型中,估計(jì)參數(shù)值A(chǔ)和r。估算出A和r后,要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗(yàn),檢驗(yàn)要求按4.4.4.3條中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

C. 基準(zhǔn)地價(jià)評估:將估計(jì)值A(chǔ)、r和有關(guān)參數(shù)代入,得到各級土地的基準(zhǔn)地價(jià)或各單元分值的估計(jì)地價(jià)。地此基礎(chǔ)上,根據(jù)地價(jià)的離散程度,確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。

4.5.4.3 用地細(xì)類基準(zhǔn)地價(jià)的估算

根據(jù)市場交易地價(jià)資料,按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析,如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場細(xì)類和零售商店等細(xì)類,住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細(xì)類,根據(jù)地價(jià)在細(xì)類中的變化,估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價(jià)。

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