土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試試題——土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)知識強(qiáng)化階段模擬試題，讓您基礎(chǔ)更牢固，輕松備考!

四、情景分析題(共2題，有10小題，題號1~10，每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。每小題2分，共20分。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分)

(一)

2005年1月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合法方式，取得一塊建設(shè)用地使用權(quán)，用于商品住宅小區(qū)建設(shè)，土地使用權(quán)出讓金為4000萬元。項(xiàng)目全部開發(fā)投資總額為1.6億元。2005年8月，在該項(xiàng)目投入大量資金的情況下，因其它投資原因，以9000萬元的價(jià)格，將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)公司。2006年8月，B房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)完成該項(xiàng)目，并全部出售完畢。2007年5月，該小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，并準(zhǔn)備重新聘請物業(yè)管理公司。據(jù)此，回答以下問題：

1、按照《物權(quán)法》規(guī)定，下列關(guān)于A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的該建設(shè)用地使用權(quán)，表述正確的是( )。

A.該建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓取得

B.該建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)采取出讓或者劃撥等方式取得

C.A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)

D.A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

答案：ACD

解析：《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。

2、A房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目給B房地產(chǎn)開發(fā)公司，下列符合轉(zhuǎn)讓條件的是( )。

A.A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定，支付全部土地使用權(quán)出讓金4000萬元

B.未取得土地使用權(quán)證書

C.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓

D.除土地使用權(quán)出讓金4000萬元外，A房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)達(dá)到4000萬元以上

答案：ACD

解析：以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件中，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書;屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上。

3、按照規(guī)定，A、B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起( )日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

A.30

B.45

C.60

D.90

答案：A

解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

4、經(jīng)稅務(wù)部門測算，該轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額為5600萬元，則A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)交納土地增值稅( ) 萬元。

A.660

B.820

C.960

D.1080

答案：D

解析：適用：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%一扣除項(xiàng)目×5%=3400×40%一5600×5%=1080萬元。

5、依據(jù)《物權(quán)法》，該小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，決定重新聘請物業(yè)管理公司事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)( )。

A.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

B.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

C.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

D.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

答案：C

解析：根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

(二)

H省A市B縣C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B縣W村的40畝基本農(nóng)田以外的的耕地，欲建一住宅小區(qū)。在此之前，W村人均耕地面積為2. 0畝。另外，已知W村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝。2005年5月1 日，C房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了出讓合同，交納土地出讓金500萬元，并約定2005年6月1 日開工。后由于C房地產(chǎn)公司自身原因，該項(xiàng)目直到2006年9月1 日才開始動(dòng)工建設(shè)。2006年11月1 日C房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備將臨街的地塊建成商業(yè)門市。

6.下列關(guān)于C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)問題，說法正確的是( )。

A.如果該項(xiàng)目征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的8倍，C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向W村支付的每畝土地補(bǔ)償費(fèi)6400元

B.如果該項(xiàng)目征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)按《土地管理法》所確定的上限標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，則C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向W村支付的每畝土地補(bǔ)償費(fèi)6400元

C.如果該項(xiàng)目征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)按《土地管理法》所確定的低限標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，則C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向W村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)192000元

D.本例中應(yīng)由C房地產(chǎn)開發(fā)公司和B縣人民政府共同支付土地補(bǔ)償費(fèi)

答案：AC

解析：征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍。(1)被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝×8(倍)=6400元。(2)被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝×10(倍)=8000元。(3)被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝×6(倍)=4800元。4800元×40畝=192000元。

7.下列關(guān)于C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收耕地的安置補(bǔ)助問題，表述錯(cuò)誤的是( )。

A.安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因C房地產(chǎn)開發(fā)公司征地而失去土地的農(nóng)業(yè)人口的生產(chǎn)、生活而向其支付的款項(xiàng)

B.安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算

C.C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向W村40個(gè)農(nóng)民進(jìn)行安置

D.該項(xiàng)目中，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過12000元

答案：C

解析：安置補(bǔ)助費(fèi)是指國家征地時(shí)，為安置被征地單位因征地而失去土地的農(nóng)業(yè)人口的生產(chǎn)、生活而向其支付的款項(xiàng)。安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。40(征地?cái)?shù))÷2(人均耕地?cái)?shù))=20人。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，即人均耕地平均年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。800元/畝×15=12000元。

8、根據(jù)國發(fā)[2004]28號規(guī)定，下列關(guān)于“土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”的再補(bǔ)貼問題，說法正確的是( )。

A.按照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，H省人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)

B.按照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，H省人民政府國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)

C.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，B縣人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼

D.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，B縣人民政府可以用土地開墾費(fèi)予以補(bǔ)貼

答案：AC

解析：《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28)進(jìn)一步完善征地補(bǔ)償?shù)霓k法，規(guī)定依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼。

9.下列關(guān)于C房地產(chǎn)開發(fā)公司的該項(xiàng)目建設(shè)，表述正確的是( )。

A.該項(xiàng)目除臨街的地塊建成商業(yè)門市外，其余的住宅樓建設(shè)用地出讓最高年限為70年

B.該建設(shè)項(xiàng)目用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)歸國務(wù)院

C.按照規(guī)定，C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在2005年6月30日前，簽訂了出讓合同支付全部地價(jià)款

D.按閑置土地的政策規(guī)定，應(yīng)向C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收150萬元以下的土地閑置費(fèi)。

答案：AC

解析：該建設(shè)項(xiàng)目用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)歸H省人民政府。土地出讓金500萬元×20%=100萬元。

10、C房地產(chǎn)開發(fā)公司要將改變該項(xiàng)目部分土地用途，須取得()的同意或批準(zhǔn)。

A. 出讓方

B. B縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門

C. B縣人民政府城市土地管理部門

D. B縣人民政府房產(chǎn)管理部門

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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