土地估價師

2012年土地估價師考試于9月15、16日進(jìn)行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

一、單選題：

1、對于基準(zhǔn)地價更新，下列說法正確的是( )。

A.更新必須是全面的更新

B.可以以地價指數(shù)為依據(jù)進(jìn)行更新

C.更新只要局部更新即可

D.以上說法都不正確

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新內(nèi)容：一般基準(zhǔn)地價體系建立后，需要根據(jù)市場變化定期做更新，更新內(nèi)容依據(jù)市場變化狀況而定，市場變化小時只需對價格做局部調(diào)整;市場變化大時需要調(diào)整級別等。

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技||術(shù)途徑：

(1)以土地定級(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。

(2)以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準(zhǔn)地價。

(3)以土地定級(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以地價指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。

2、對于商業(yè)用地的影響因素而言，環(huán)境質(zhì)量因素的兩個主要指標(biāo)是( )。

A.人文環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境

B.人文環(huán)境與自然環(huán)境

C.社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境

D.社會環(huán)境與自然環(huán)境

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：對于商業(yè)用地的影響因素，環(huán)境質(zhì)量因素的兩個主要指標(biāo)是人文環(huán)境與自然環(huán)境。

3、對于基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)途徑，描述最準(zhǔn)確的是( )。

A.在土地市場發(fā)達(dá)地區(qū)，在土地等級及或均質(zhì)地域劃分基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料評估

B.在土地市場發(fā)達(dá)地區(qū)，以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)評估

C.在土地市場欠發(fā)達(dá)地區(qū)，以土地定級為基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料評估

D.在土地市場發(fā)達(dá)地區(qū)，以影響地價的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)評估

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：在土地市場發(fā)達(dá)地區(qū)，在土地等級及或均質(zhì)地域劃分基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料評估

4、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價可以( )為基礎(chǔ)，采用土地投入產(chǎn)出資料和市場交易地價資料，按地價平均法更新。

A.農(nóng)用地分等

B.標(biāo)準(zhǔn)樣||地

C.農(nóng)用地定級

D.農(nóng)用地質(zhì)量指數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價可以農(nóng)用地定級為基礎(chǔ)，采用土地投入產(chǎn)出資料和市場交易地價資料，按地價平均法更新。

5、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價可以利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價格或( )更新。

A.地塊質(zhì)量指數(shù)

B.地塊等別

C.土地級別

D.地價指數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價可以利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價格或地價指數(shù)更新。

6、選出不屬于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)途徑的項( )

A.調(diào)整綜合分值與地價關(guān)系模型，利用調(diào)整后的模型更新基準(zhǔn)地價。

B.利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價格或地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價。

C.運(yùn)用投入產(chǎn)出資料的變化量修正更新基準(zhǔn)地價。

D.以農(nóng)用地定級為基礎(chǔ)，按地價平均法更新基準(zhǔn)地價。

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：

(1)以農(nóng)用地定級為基礎(chǔ)，采用土地投入產(chǎn)出資料和市場交易地價資料，按地價平均法更新基準(zhǔn)地價;

(2)利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價格或地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價;

(3)通過測算地價影響因素綜合分值，調(diào)整綜合分值與地價關(guān)系模型，利用調(diào)整后的模型更新基準(zhǔn)地價。

二、多選題：

7、 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的原則( )

A.用途限制性原則

B.合法||原則

C.預(yù)期收益原則

D.最佳使用原則E.替代性原則

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c，d

解析：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估要遵循以下原則：

(1)合法原則。農(nóng)地的評估對象必要以國家土地制度及其相關(guān)法律關(guān)系為基礎(chǔ)，在所有、使用、收益、處分各項權(quán)能上以合法性為估價的前提。

(2)用途限制性原則。農(nóng)地估價的內(nèi)涵，包含對農(nóng)地用途的估價，是農(nóng)用土地用途下的估價，農(nóng)地流轉(zhuǎn)是在農(nóng)業(yè)用途內(nèi)部流轉(zhuǎn)。將農(nóng)地轉(zhuǎn)為非建設(shè)用地估價是按工業(yè)、商業(yè)、住宅用途進(jìn)行的估價，不在農(nóng)地估價的范圍內(nèi)。

(3)替代性原則。盡管農(nóng)地的市場化程度和均衡性遠(yuǎn)不如城市建設(shè)用地，但是對農(nóng)地進(jìn)行估價時，替代原則同樣會起作用，至少要求估價結(jié)果不能明顯偏離在同等條件下同類農(nóng)地的正常價格。

(4)估價期日原則。農(nóng)地的價值或價格也總是某一特定實點(diǎn)下的價值或價格，確立估價期日原則是明確估價對象時值界限，因此對農(nóng)用地進(jìn)行估價時，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價期日的客觀合理價格或價值。

(5)預(yù)期收益原則。土地價格反映其預(yù)期收益。與非農(nóng)建設(shè)用地不同的是，其預(yù)期收益主要取決于農(nóng)產(chǎn)品價格及其形成機(jī)制和影響因素。

(6)最佳使用原則。農(nóng)用地估價應(yīng)該以估價對象最佳使用為前提估價。當(dāng)然這種最佳使用是在合法原則和用途限制性原則約束之下的而非任意的，在此前提下其主要體現(xiàn)就是以收益最大化方式下的客觀指標(biāo)來衡量。當(dāng)估價對象保持現(xiàn)狀利用方式不如轉(zhuǎn)換用途再予以使用更為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為估價前提估價。

8、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表個別因素有()

A.宗地的形狀、面積

B.宗地在區(qū)域中的微觀區(qū)位

C.宗地環(huán)境質(zhì)量因素

D.交通條件

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c

解析：個別因素：影響土地價格的個別因素主要有：宗地的形狀、面積，宗地在區(qū)域中的微觀區(qū)位，宗地環(huán)境質(zhì)量因素，宗地市政設(shè)施條件，城市規(guī)劃限制等。各種用途的個別影。向因素各有差異，應(yīng)根據(jù)實際用途選擇影響因素。

9、確定農(nóng)用地地價影響因素有()

A.自然因||素

B.社會經(jīng)濟(jì)因素

C.特殊因素

D.區(qū)域因素

E.個別因素

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c

解析：確定農(nóng)用地地價影響因素有自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素、特殊因素

10、農(nóng)用地社會經(jīng)濟(jì)及土地利用資料包括()

A.當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料

B.農(nóng)業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計資料

C.土地利用總體規(guī)劃資料

D.基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等

E.土地級別||圖

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c，d

解析：社會經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等;

相關(guān)文章：

2012年土地估價師考試試題：案例與報告輔導(dǎo)題匯總

2012年土地估價師考試試題：估價案例與報告練習(xí)匯總

2012年土地估價師考試估價案例與報告計算題復(fù)習(xí)匯總

2012年土地估價師考試試題：案例與報告沖刺習(xí)題匯總

更多關(guān)注：2012年土地估價師考試時間   考試培訓(xùn)  考試用書

（責(zé)任編輯：中大編輯）