土地估價(jià)師

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6.3 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估

6.3.1 影響因素分析

6.3.1.1 一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地理位置及相互關(guān)系、氣候條件(自然);人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式(社會(huì));城市的性質(zhì)職能與國(guó)際化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)工資與就業(yè)水平、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)與第三產(chǎn)業(yè)(特別是商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè))發(fā)展前景等(經(jīng)濟(jì));土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策(行政)。

6.3.1.2 區(qū)域因素應(yīng)重點(diǎn)分析：宗地區(qū)位、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度、輻射范圍及客流的數(shù)量與質(zhì)量、商業(yè)繁華程度及其發(fā)展趨勢(shì)、經(jīng)營(yíng)類別的差異性與競(jìng)爭(zhēng)性、交通便捷程度、人文環(huán)境與公共設(shè)施，規(guī)劃限制等。

6.3.1.3 個(gè)別因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地形地勢(shì)地質(zhì)、日照通風(fēng)與干濕、面積形狀及寬深比、臨街狀況及通達(dá)性、與商業(yè)中心的接近性、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用狀況、給排水電力氣熱等的供給、宗地使用現(xiàn)狀及規(guī)劃利用限制等。

6.3.2 估價(jià)方法選擇

商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

6.3.3 主要參數(shù)確定

商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)參數(shù)的確定，應(yīng)充分考慮估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及土地收益水平。

確定還原利率時(shí)，應(yīng)考慮各類商業(yè)金融業(yè)用地的投資風(fēng)險(xiǎn)差異。

確定投資利息率時(shí)，應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的開發(fā)周期差異。

確定投資利潤(rùn)率時(shí)，應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)周期差異。

6.3.4 各類商業(yè)金融業(yè)用地價(jià)格評(píng)估

6.3.4.1 金融保險(xiǎn)業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)重點(diǎn)分析：當(dāng)?shù)亟鹑诒ｋU(xiǎn)業(yè)的地位與作用;估價(jià)對(duì)象是否位于某級(jí)金融中心以及臨街狀況等。

6.3.4.2 辦公服務(wù)類宗地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)重點(diǎn)分析：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及服務(wù)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的比重、與行政經(jīng)濟(jì)中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環(huán)境及公共配套設(shè)施(購(gòu)物及娛樂場(chǎng)所等)。

6.3.4 綜合商廈類宗地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)重點(diǎn)分析：輻射區(qū)內(nèi)的固定人口與流動(dòng)人口、居民購(gòu)買能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達(dá)程度等。

6.3.4.4 普通零售店類宗地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)重點(diǎn)分析：服務(wù)范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入水平與購(gòu)買能力等。

6.3.4.5 評(píng)估旅游娛樂類宗地，應(yīng)重點(diǎn)分析：景點(diǎn)等級(jí)及知名程度、自然與人文景觀、交通通達(dá)程度……。

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