土地估價師

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土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記五（8）

土地市場概念

一、內(nèi)容提要：

1.土地市場概念

2.土地市場的特點

3.土地市場的分類

4.土地市場的功能

5.土地市場的運行機制

6.我國土地市場的現(xiàn)狀

7.土地市場管理的內(nèi)容

8.土地市場供需調(diào)控

9.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

10.土地使用權(quán)抵押的概念和條件

11、土地使用權(quán)租賃的概念

二、考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對土地市場交易與監(jiān)管知識的理解與掌握程度。

三、考試基本要求

掌握：土地市場概念、特點、分類，監(jiān)管調(diào)控的內(nèi)容，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念和內(nèi)容，土地使用權(quán)抵押概念和條件。

熟悉：土地市場的功能、運行機制，土地使用權(quán)租賃的概念。

了解：我國土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展過程。

四、內(nèi)容輔導(dǎo)：

(一)土地市場概念(掌握)

1、狹義的土地市場

土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進行土地交易的專門場所，如土地交易所，不動產(chǎn)交易所等。我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。

2、廣義的土地市場

廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和，土地市場由于其經(jīng)營的產(chǎn)品具有價值大，位置固定等特點，產(chǎn)品難以集中到固定的場所去交換，其交換活動尤其需要憑借金融、信息等部門的作用才能完成。因此，土地市場的內(nèi)涵一般難以用狹義的市場定義來概括，而應(yīng)包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動。

3、土地市場的主體和客體

(1)土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

A.供給者。供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。

B.需求者。需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個人。

C.中介者。由于土地市場信息缺乏，交易過程需大量的專業(yè)知識，而普通買者并非經(jīng)常參與土地交易。因此在土地市場上，通過土地供求雙方直接面議成交的僅為少數(shù)。對于大量的土地交易，土地供求雙方往往通過土地交易中介機構(gòu)(如經(jīng)紀人等)來完成?？梢姡恋亟灰字薪檎呤峭恋厥袌鲋械囊粋€重要主體。

D.管理者。市場的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者包括國家的有關(guān)部門，如土地、房地產(chǎn)、物價、工商行政、稅務(wù)等管理部門。除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟杠桿進行管理。

(2)土地市場客體。市場客體是市場交易的對象。土地市場運行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地最基本的特點是土地在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不僅是土地物質(zhì)體，更重要的是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。

例題：土地市場主體包括()。

A.供給者

B.需求者

C.土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系

D.中介者和管理者

答案：ABD

解析：土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

(二)土地市場的特點(掌握)

土地市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)定性。但是，土地是一種特殊形態(tài)的商品，具有區(qū)別于一般商品市場的明顯特點。

1、交易實體的非移動性。一般市場交換表現(xiàn)為商品實體的運動，而土地在交易過程中，交易對象不移動，只發(fā)生貨幣運動和使用者的移動，其實質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。因此，土地交易往往以一定的契據(jù)等法律文件為依據(jù)，權(quán)利的取得必須以法律為依據(jù)方為有效，并按權(quán)屬管理和市場管理的需要進行變更登記，使其權(quán)屬的變更得到法律確認。

2、土地市場的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市場基本上是一個地方市場，土地必須原地出售。因此，不同地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展水平不同，土地市場產(chǎn)生和發(fā)展的動力也不完全相同，因而也就引起不同地區(qū)土地市場狀況的不均衡。如我國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內(nèi)地一般城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的差異。

3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全由供求關(guān)系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。在實行土地公有制的國家和地區(qū)，所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權(quán)的買賣，而不是所有權(quán)的買賣。土地的最終產(chǎn)權(quán)始終掌握在國家手中，用途由土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃限定，不能任意改變。所以，土地市場實際上是由政府控制的市場，因而價格機制、競爭機制等對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。

4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，創(chuàng)造出多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關(guān)系，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、產(chǎn)權(quán)交換、拍賣、招標、協(xié)議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。

5、土地供給彈性小。土地是一種稀缺的資源，土地的自然供給完全無彈性，土地的經(jīng)濟供給彈性也很小。因此，在一定地域性市場內(nèi)，土地價格主要由需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價就隨之上漲;反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價也下跌。

例題：與一般商品市場相比，土地市場具有交易實體的非移動性、()等特征。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.土地市場的地域性

B.土地市場的壟斷性

C.流通方式的單一性

D.土地供給的彈性小

答案：ABD

解析：應(yīng)是“流通方式的多樣性”。

土地市場的分類

(三)土地市場的分類(掌握)

中國土地市場是在中國社會主義經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)上建立起來的，是由多種市場構(gòu)成的市場體系。中國土地市場體系按地域劃分，分為城市國有土地使用權(quán)市場和農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場;按市場主體劃分，分為涉外(國外或境外)市場和境內(nèi)(中國大陸)市場。中國城市國有土地使用權(quán)市場按交易梯次劃分，分為出讓(一級)市場和轉(zhuǎn)讓(二級)市場、租賃抵押(三級)市場;中國農(nóng)村土地市場，—按市場流轉(zhuǎn)的客體(土地利用方向)劃分，分為農(nóng)地(耕地)使用權(quán)市場、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場和土地產(chǎn)權(quán)股份化改制等。

按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)。按土地交易方式，可以將土地市場分為：

1、土地使用權(quán)的出讓市場。土地使用權(quán)出讓市場是指土地所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者和土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級市場，其主要市場活動是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商。由土地所有制所決定，土地一級市場是國家壟斷的市場。政府通過土地供應(yīng)計劃和規(guī)劃，對出讓土地的建設(shè)規(guī)模、土地開發(fā)計劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規(guī)定，并根據(jù)這些規(guī)定和需要，對土地出讓活動實行直接調(diào)控。

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場是指土地使用權(quán)人將剩余年限的土地使用權(quán)讓與其他土地使用者而形成的市場。反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場即土地二級市場，其主要市場活動是開發(fā)商根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和出讓合同要求，對土地進行開發(fā)和建設(shè)，并將經(jīng)過開發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開發(fā)經(jīng)營者，也可能是直接的土地使用者。

二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。

3.土地使用權(quán)租賃市場。土地使用權(quán)租賃是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)租賃市場屬于土地三級市場。

4.土地使用權(quán)抵押市場。土地使用權(quán)抵押是土地抵押人以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。土地使用權(quán)抵押市場屬于土地三級市場。

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（責任編輯：中大編輯）

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