土地估價師

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輔導(dǎo)內(nèi)容：

1、 剩余法的定義、特點及適用范圍

2、 剩余法的估價的程序與方法

第七章 土地估價方法之三——剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定義與原理

又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余，但計算原理是一致的。

剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進行資本還原，求得房地價格。

除適用于土地估價外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策，具體可應(yīng)用于三個方面：

(1) 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格

(2) 確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤

(3) 確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用

2、剩余法的計算公式

基本公式： V = A – ( B + C ) V—購置開發(fā)場地的價格 A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 B—開發(fā)成本 C—開發(fā)商合理利潤

實際估價中常用的具體計算公式：

土地價格 = 房屋的預(yù)期售價 - 建筑總成本 - 利潤 - 稅收 - 利息

計算時還需要考慮各項費用的時間價值

3、剩余法的特點與適用范圍

(1)剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價，正確確定土地開發(fā)費用和正常利潤等。

(2)剩余法估價的三個假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價格穩(wěn)定、投入均勻

(3)剩余法的適用范圍

A.待開發(fā)土地的估價

B.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價

C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價

D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估

二、剩余法估價的程序與方法

1、剩余法估價的基本程序

(1) 查清待估宗地的基本情況;

(2) 確定土地的最佳開發(fā)利用方式;

(3) 估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價;

(4) 估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等;

(5) 測算土地價格。

2、各道程序的內(nèi)容與方法

(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況

(2)確定最佳的開發(fā)利用方式

包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

(3)確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價

可通過兩個途徑取得：習(xí)慣出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，習(xí)慣出租的不動產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。

(4)估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費用和開發(fā)商的利潤

A.估算開發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。

B.估算專業(yè)費用，一般采用建筑費用的一定比率估算。

C.估算不可預(yù)見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2%-5%。

D.確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息(這是一個難點)，預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費，這些費用投入時間不同，計算時要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時貸款利率進行計算。

E.估算稅金，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算

F.估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算

G..估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算，有時也采用年利潤率計算。

(5)計算和確定估價額

先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場地所能支付的最大費用： 地價=不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利息-租售費用-稅金-開發(fā)商合理利潤(有兩種計算方法，第一種要計入地價利息，第二種地價利息暫不計，但最后結(jié)果要貼現(xiàn))

再從計算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費用等，得到所估土地的地價額。最后經(jīng)估價師確定。

三、剩余法估價的應(yīng)用

1、利用剩余法評估土地價格

估價過程：

(1)選擇估價方法;

(2)確定最佳開發(fā)利用方式;

(3)市場調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價值和投入成本等;

(4)求取地價

測算方法一：直接計算地價利息

A.測算不動產(chǎn)總價，采用收益還原法

B.計算建筑費及專業(yè)費

C.計算總利息，注意，超過一年要采用復(fù)利計算

D.計算開發(fā)商利潤

E.確定不動產(chǎn)出租稅費，采用收益還原法計算不動產(chǎn)總價時已考慮在內(nèi)

F.代入公式計算地價

G.扣除相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費用，得出開發(fā)商能支付的投標(biāo)地價。

測算方法二：利息中不計地價款的利息

利息計算不同，算出開發(fā)完成時地價后，還需要貼現(xiàn)。

2、利用剩余法測算開發(fā)商的預(yù)期利潤

基本思路和公式同評估土地價格，將公式稍加變換即可。

3、利用剩余法確定建筑費及專業(yè)費的最高控制標(biāo)準(zhǔn)

將建筑費及專業(yè)費的最高控制標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)為x元，代入基本公式進行計算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費及專業(yè)費控制標(biāo)準(zhǔn)。

4、應(yīng)用剩余法估價的常見問題

(1) 方法適用錯誤，步驟錯誤;

(2) 利息、利潤計算錯誤;計算利息時要特別注意資金投放方式和計息方式

(3) 計算項目不準(zhǔn)確、漏項，或步驟不全;

(4) 參數(shù)使用錯誤或前后不一致。

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