土地估價師

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我國土地所有權(quán)制度也就是公有制，即土地的國家所有制和土地的農(nóng)村集體所有制。國有土地實行有償使用制度，并且分別規(guī)定了使用期限，住宅用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。但同時國家法律又承認(rèn)建筑物可以由私人所有。這樣就形成了房屋所有權(quán)的私有制與其土地所有權(quán)的公有制之間不可調(diào)和的矛盾。

即使過了100年，房屋折舊為零，但建筑物的市場價值仍在，你的子孫還可以指著破敗的房屋說：“這是我的。”然而，按照現(xiàn)在《物權(quán)法(草案)》四審稿的有關(guān)規(guī)定，到時執(zhí)法者會說：“房屋是你的，但土地是國有的，你的國有土地使用權(quán)已經(jīng)到期，要想繼續(xù)使用必須繳費。”

也許，70年后我們的子孫會堅持一個常識并抗?fàn)幍溃?ldquo;一個國家的公民，在自己的國家居住，還要向國家交納自身居住用地的使用費。這個公民還是不是這個國家的人?他還是不是這個國家的主人?如同在自家吃飯交飯錢、在自家居住交店錢一樣，于法于理講不通。”土地估價理論方法

應(yīng)該說，土地有償使用是一項很好的法律制度，有助于使用人珍惜與合理利用土地，但這種制度只應(yīng)適用于法人或具有經(jīng)營目的的個人，對于僅僅用于滿足居住的公民也采取土地有償使用制度則顯得荒唐。

而對公民的住宅用地實行無償使用實際上意味著承認(rèn)私人可以享有土地所有權(quán)，這與現(xiàn)行的土地公有制相沖突。和其他要素的公有制一樣，土地公有制同樣導(dǎo)致土地管理者的缺位(形式上是政府機關(guān)但實際上不存在)。土地不屬于公民，公民當(dāng)然沒有去珍惜它的動力。由于種種原因，國家又沒有能力管好這么多土地。能否促進土地利用更節(jié)約、更合理、更符合環(huán)境保護要求等，可以說是衡量一切土地制度是否正確的惟一標(biāo)準(zhǔn)。

但我國的現(xiàn)實情況是，有能力珍惜土地的人沒有權(quán)利，有權(quán)利珍惜土地的人沒有能力。土地的所有權(quán)崇拜是造成耕地銳減、土地資源被大量浪費以及城鄉(xiāng)公民征地拆遷矛盾激化的根本原因。土地權(quán)屬的立法是為了國家對土地的管理，歸根到底還是對土地利用進行管理，土地管理的宗旨應(yīng)主要體現(xiàn)在對土地資源的珍惜與合理利用上，而不體現(xiàn)在土地權(quán)屬本身。

土地所有權(quán)的歸屬，實質(zhì)上并不影響政府對土地使用的管理，只要這塊土地在一個國家的主權(quán)管轄區(qū)之內(nèi)。那么，公民的土地所有權(quán)被禁止的理由是什么呢?

在農(nóng)業(yè)社會，普天之下，莫非王土。在古希臘城邦雅典出現(xiàn)了一個例外，那里準(zhǔn)許農(nóng)民擁有土地，因此促成了世界上第一個民主政體;而與它相對應(yīng)的另一個城邦斯巴達則以專制黷武著稱，民眾無權(quán)擁有土地，只能從國家那里承包土地。所以，不同政體對地權(quán)的態(tài)度截然不同。土地估價師考試網(wǎng)

無論是封建帝王還是農(nóng)民都視土地為命根，誰擁有了土地誰就擁有了一切，包括土地本身及其土地之上的一切財物、權(quán)利和人民。因此，可以承認(rèn)其他物權(quán)的私有，但就是不能準(zhǔn)許地權(quán)的私有(民眾所有)，因為只要控制了土地所有權(quán)就等于控制了土地上的一切，其他私有財產(chǎn)和權(quán)利都是建立在土地之上的，可以在一夜之間被剝奪。土地是專制社會的最大財富和最重要的手段。

到資本主義時代，金錢成為最重要的要素，后來是信息，現(xiàn)在是人才。美國理念最鮮明的一個特征就是，要把全世界最優(yōu)秀的人才全都吸引過去，只要掌握了人才就掌握了一切、就能創(chuàng)造一切，永遠領(lǐng)先于世界，這個國家自信可以用它的創(chuàng)新和自由的制度做到“天下歸心”。

在新技術(shù)革命風(fēng)起云涌的當(dāng)今世界，仍然抓住土地所有權(quán)在手里不放的國家已經(jīng)為數(shù)不多，因為現(xiàn)代社會的生產(chǎn)實踐證明，土地完全由國家所有、控制和利用的制度是最沒有效率和效益的，也很容易成為權(quán)貴尋租和牟利的工具，阻礙了完全的市場經(jīng)濟和私人財產(chǎn)權(quán)利的最后形成。

讓我們順應(yīng)世界發(fā)展潮流，用開放、輕松和革新的心態(tài)去看待土地的權(quán)屬，不要把土地所有權(quán)看得那么重，仿佛一旦放棄就會天下大亂，而應(yīng)將對土地資源的合理利用放在第一位，將人才和制度放在第一位。

既然我們實行的是公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟并存的基本經(jīng)濟制度，那么土地所有制為什么不能嘗試多元化改革呢?如最近廣東省政府100號令即《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》正式實施，其規(guī)定要逐步實現(xiàn)集體土地與國有土地“同地、同權(quán)、同價”，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與國有土地一樣，可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。這有利于打破政府壟斷土地一級市場，在土地制度改革，實現(xiàn)農(nóng)民集體真正享有土地權(quán)益，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地產(chǎn)權(quán)市場建立方面，具有革命性意義。

土地所有權(quán)改革是中國改革乃至成為富強、民主、文明的現(xiàn)代化國家必須要走的一步。

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