土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》區(qū)位的影響因素知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

區(qū)位的影響因素：

影響土地區(qū)位的主要因素包括自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)和行政等因素。

1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是影響土地區(qū)位的最重要因素，它包括以下幾個(gè)方面：

(1)繁華程度

繁華是指城市某些職能的集聚，對(duì)企事業(yè)和居民產(chǎn)生巨大的引力的結(jié)果，并在土地上創(chuàng)高額的收益和利潤，在外觀上則表現(xiàn)為城市生活中交往最頻繁、最活躍的地區(qū)。由于商業(yè)的集聚具有很大的吸引力，而且獲得的級(jí)差收益最高，因此商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度可以用來表示繁華程度。商業(yè)的集聚經(jīng)濟(jì)效益主要來源于它的互補(bǔ)性。由于商業(yè)集聚中心區(qū)商品繁多，服務(wù)項(xiàng)目齊全，可供選擇余地大，具有很大的吸引力,因而吸引顧客就多,也就意味著商家的收益多，利潤高。

高級(jí)商務(wù)金融集聚程度。在城市中，銀行、保險(xiǎn)、證券交易、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)、高級(jí)賓館等商務(wù)金融組織，這些組織由于服務(wù)對(duì)象和相互之間的業(yè)務(wù)都有密切聯(lián)系，往往集聚在同一個(gè)地段，國外稱為中心商務(wù)區(qū)，這類職能通?？拷鞘凶罡呱虡I(yè)服務(wù)中心。

(2)交通狀況或通達(dá)程度

通達(dá)程度就是把通行距離和時(shí)間作為一個(gè)整體，既要求通行距離短，以節(jié)約運(yùn)費(fèi)，同時(shí)又要有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，把出行的時(shí)間減少到最低程度。

反映通達(dá)程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷度和對(duì)外設(shè)施的分布狀況。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度

城市的基礎(chǔ)設(shè)施包括交通、能源、給水、排水、通訊、環(huán)境保護(hù)、抗災(zāi)防災(zāi)等設(shè)施，它是城鎮(zhèn)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)，其配套程度和質(zhì)量直接影響生產(chǎn)、生活等城鎮(zhèn)功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。公用設(shè)施與城鎮(zhèn)居民正常生活和工作有密切關(guān)系，它包括醫(yī)療、教育、銀行、儲(chǔ)蓄、郵政、商業(yè)服務(wù)業(yè)、行政管理機(jī)構(gòu)等設(shè)施，對(duì)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益也能產(chǎn)生間接影響。

(4)人口密度

人口密度反映人地之間的相互關(guān)系，即單位土地面積的人口數(shù)量。人口密度越高，越有利于促進(jìn)商業(yè)中心的形成,越能配套建設(shè)比較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，土地利用的集約化程度也相應(yīng)提高，土地的區(qū)位就越好。城鎮(zhèn)人口密度和土地區(qū)位的關(guān)系基本遵循這一規(guī)律，即：城區(qū)人口最高，邊緣區(qū)次之，郊區(qū)最少，與此相對(duì)應(yīng)，土地區(qū)位也隨之由城鎮(zhèn)中心逐漸變差。

但是,人口的集聚效益是有一定限度的，當(dāng)人口密度超過了合理的環(huán)境容量，非但不能繼續(xù)產(chǎn)生新的效益，反而使城鎮(zhèn)環(huán)境惡化，交通擁擠，市容混亂，從而影響土地的區(qū)位。因此必須保持一個(gè)合理的人口密度，才能有利于城鎮(zhèn)發(fā)展，使城鎮(zhèn)土地發(fā)揮最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

2、自然因素

自然因素是影響土地區(qū)位的重要因素之一。環(huán)境質(zhì)量、地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、地質(zhì)構(gòu)造以及城市的自然景觀都會(huì)對(duì)土地區(qū)位的優(yōu)劣產(chǎn)生影響。

(1)地形坡度

城鎮(zhèn)主要建筑物占地都要求地勢平坦，排水良好，土方工程量小，以節(jié)省開發(fā)投資。地形起伏的地區(qū)，坡度對(duì)道路網(wǎng)的建設(shè)和交通的營運(yùn)管理也有很大影響。

(2)土地承載力

城鎮(zhèn)的各類建筑物和構(gòu)筑物都要求天然地基穩(wěn)固，具有較高的承載力和良好的地質(zhì)條件，以節(jié)約建筑造價(jià)，相反，在地基承載力低的軟土層中建設(shè)高大的樓層，必須采取強(qiáng)化基礎(chǔ)的工程措施。

(3)洪水淹沒及排水狀況

分布在沿江沿河地帶的城鎮(zhèn)，每到洪水季節(jié)，一些地勢相對(duì)較低的土地常遭到洪水淹沒，有些地段則因?yàn)槠露冗^于平緩而排水不暢，雨季經(jīng)常積水。都會(huì)使土地貶值。

(4)公園與綠地

園林綠地有凈化空氣、美化環(huán)境、改善城市小氣候、豐富城市居民室外活動(dòng)等多種功能，是城鎮(zhèn)環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分。

(5)環(huán)境質(zhì)量

在工業(yè)化和城市化的過程中，環(huán)境問題不僅困擾著城市的發(fā)展，危及居民的切身利益，同時(shí)也直接影響土地區(qū)位的優(yōu)劣。

3、行政因素

影響土地區(qū)位的行政因素主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。城鎮(zhèn)規(guī)劃的主要內(nèi)容是合理安排好城鎮(zhèn)各類用地，雖然規(guī)劃涉及的土地利用是未來的目標(biāo)，但土地區(qū)位的優(yōu)劣在現(xiàn)實(shí)的土地市場中就會(huì)表現(xiàn)出來。

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