土地估價(jià)師

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5.6.3 利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

5.6.3.1 待估宗地地價(jià)影響因素調(diào)查

用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地價(jià)宗地地價(jià)，關(guān)鍵在待估宗地地價(jià)影響因素調(diào)查。地價(jià)影響因素調(diào)查應(yīng)與同類用途同級(jí)(區(qū)域)基準(zhǔn)地價(jià)的影響因素指標(biāo)說明表中所列因素條件一致。

5.6.3.2 地價(jià)影響因素的修正系數(shù)計(jì)算

根據(jù)待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價(jià)修正系數(shù)表中查找各因素修正系數(shù)，并按下式計(jì)算宗地因素修正值：

K=K1+K2+K…… Kn

式中：K――宗地地價(jià)影響因素修正值，

K1 .K2 …… Kn—分別為宗地在第1.2……n個(gè)因素條件下的修正系數(shù)。

5.6.3.3 基準(zhǔn)地價(jià)的其它修正

基準(zhǔn)地價(jià)是在特定開發(fā)程度和利用程度下，各類用地在法定最高出讓年期的某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。待估宗地各地價(jià)影響因素修正僅對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域平均性作了修正，因此，還需進(jìn)行如下修正：

1. 期日修正：待估宗地的基準(zhǔn)日期與基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期必不相同，因此，需根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。

2. 容積率修正：基準(zhǔn)地價(jià)一般根據(jù)平均的土地利用程度來確定其容積率。當(dāng)待估宗地的容積率水平與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的不一致時(shí)，就需進(jìn)行容積率修正。

3. 年期修正：當(dāng)待估宗地的土地使用年期與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定法定最高出讓年期不一致時(shí)，就需進(jìn)行年期修正。

4. 土地開發(fā)程度修正：基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的土地開發(fā)程度一般依全估價(jià)區(qū)域的平均開發(fā)程度或各均質(zhì)區(qū)域的平均開發(fā)程度而定。當(dāng)待估宗地的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時(shí)，就需進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。土地開發(fā)程度修正系數(shù)依據(jù)各基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)宗地地價(jià)的影響程度確定。

5.6.3.4 計(jì)算宗地價(jià)價(jià)

在確定好各修正系數(shù)后，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式計(jì)算宗地地價(jià)。

5.6.4 利用路線價(jià)評(píng)估

利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，主要是在已知路線價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等

宗地地價(jià)計(jì)算公式：

V=u×dv×(d×f) ×Ki

式中：V──待估宗地地價(jià);u──路線價(jià);dv──深度指數(shù)，

f──臨街寬度， d──地塊深度，KI──其它修正系數(shù)。

5.6.4.1 確定路線價(jià)

依4.6條中路線價(jià)的確定方法確定。

5.6.4.2 確定宗地地價(jià)修正系數(shù)

1. 深度修正指數(shù)：根據(jù)路線價(jià)深度指數(shù)修正表，確定待估宗地在里地線內(nèi)的深度修正指數(shù)。

在深度的確定中，應(yīng)考慮宗地形狀的不同而應(yīng)作不同處理。矩形、平行四邊形等，其深度就是其高度;三角形的深度則是其臨街高度的一半。

2. 寬度修正指數(shù)：當(dāng)宗地臨街寬度超出一定范圍而作了寬度指數(shù)設(shè)計(jì)時(shí)，需確定寬度修正指數(shù)。

3. 其它還有寬深比修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)等，依其對(duì)宗地地價(jià)的影響程度制定相應(yīng)的修正系數(shù)，并經(jīng)市場(chǎng)地價(jià)檢驗(yàn)。

5.6.4.3 計(jì)算宗地地價(jià)

在確定各修正系數(shù)后，依路線價(jià)系數(shù)修正法公式計(jì)算宗地地價(jià)。

5.6.5 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于已公布基準(zhǔn)地價(jià)的城市的宗地地價(jià)評(píng)估。特別適用于土地出讓底價(jià)、土地抵押價(jià)格、課稅地價(jià)和國(guó)有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評(píng)估。

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