土地估價師

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(三)最有效使用原則

土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

根據(jù)土地價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就 不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效 使用作出正確的判斷。

判斷土地是否為最有效使用時，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么;目前的利用方式是否為最有效使用;如果是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能持續(xù)久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，與預(yù)測原則相關(guān)連。

總之，最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

(四)報酬遞增、遞減原則

土地投資同樣遵循經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞減原則，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加;但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。

(五)需求與供給原則

在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高;反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：① 供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進行競爭;②同質(zhì)的商品隨價 格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價格也是由需求 與供給的互相關(guān)系而定。但因為土地不同于一般商品，具有一些 人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其 特有的供求規(guī)律。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特 性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有 限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。

(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息

(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特的價格，因此其替代性也有限。

因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。尤其在我國城 市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用 權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的 影響。在進行土地估價時，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進行供求分析時，應(yīng)考慮時間因素，作動態(tài)分析。因為現(xiàn) 在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在 思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。

(六)競爭和超額利潤原則

一般商品的競爭是在供給和需求雙方發(fā)生的，價格正是在供 需關(guān)系均衡點上的競爭結(jié)果，所以競爭原則是供給與需求原則的 前提，二者有密切關(guān)系。商品競爭的結(jié)果是供需雙方均不能企望 得到合理利潤之外的超額利潤。

土地因為具有不動性、不增性、個別性等特點，尤其在我國土地一級供給量由政府控制，所以在供給方面不容易引起競爭.競爭主要是在需求者之間進行。需求者之間的競爭，又是在該地塊價格明顯低于其收益的情形下發(fā)生的。這種競爭，對替代性較小的土地來講，價格更有提高的傾向。如商業(yè)用地，可供給量少，替代性小，競爭比住宅等用地劇烈，價格上漲也快。因此，競爭原則與替代原則也密切相關(guān)。

對于前述的最有效使用原則來講，競爭原則也是其基礎(chǔ)之一。因為最有效使用是指一定時期內(nèi)能從土地上獲取最大純收益的利用方式，所以最有效使用應(yīng)根據(jù)其收益量判定。而競爭原則可說明土地外部競爭程度如何，對收益大小影響至關(guān)重要，因此可成為判定最有效使用的一項原則。

競爭原則也是收益還原法估價的基礎(chǔ)之一。因為該方法中的純收益是在對將來一定時期土地市場的競爭關(guān)系及供求關(guān)系作出正確判斷的基礎(chǔ)上預(yù)測出來的。

(七)貢獻原則

就土地部分的貢獻而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動 之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應(yīng) 特別考慮。估價時，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物 價格，進而評估整個不動產(chǎn)價格;也可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，采用剩余法估算土地價格。因此，貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。

例題：判斷題：貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。

同時，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對不動產(chǎn)整體價格的貢獻大小，判斷追加投資是否適當(dāng);又可應(yīng)用這一原則判斷最有效使用的上升程度，即將現(xiàn)在的最有效使用與投資后的最有效使用互相比較，以確定純收益最大點。

(八)變動原則

在土地估價中，不僅要對將來的地價變動作出準(zhǔn)確預(yù)測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價。

(九)協(xié)調(diào)原則

在土地估價時，一定要認(rèn)真分析 土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊 的收益量和價格。

以上對九項土地估價原則作了概略說明。應(yīng)當(dāng)注意的是，這 些原則都不是孤立的，相互之間都有直接或間接的聯(lián)系。因此， 土地估價時，除應(yīng)充分了解各項原則外，還應(yīng)掌握彼此之間的關(guān)系，綜合運用，才能正確把握土地的價格。

三、土地估價方法

土地估價方法，可以分為基本估價法和應(yīng)用估價法?；竟纼r方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。

應(yīng)用估價法又稱為大量估價法，即在應(yīng)用基本 估價方法評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對整個城市或城市內(nèi)一定 區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān) 地評估出該區(qū)域內(nèi)各個宗地價格。此類方法關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn)，需進行大量資料調(diào)查、處理和分析，而根據(jù)評估標(biāo)準(zhǔn)評估宗 地地價則相對簡便快速，因此此類方法多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。屬于此類的方法有：路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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