土地估價師

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土地估價師考試管理基礎與法規(guī)輔導：課堂筆記六（3）

2、基準地價的作用

(1)建立健全地價體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營者服務;

(2)為制定土地管理的各項政策、法規(guī)、措施提供依據(jù);

(3)充分發(fā)揮政府地價的控制和導向作用，合理引導投資方向和土地利用方式;

(4)為征收土地稅費提供依據(jù);

(5)是政府制定協(xié)議出讓最低價標準的依據(jù);

(6)為政府管理地產(chǎn)市場提供價格數(shù)據(jù);

(7)為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。

3、基準地價的表現(xiàn)形式

常見的基準地價表現(xiàn)形式有：

①級別基準地價。級別基準地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。

②區(qū)片基準地價。區(qū)片基準地價是在級別基準地價的基礎上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準地價。

③路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。

4、標定地價概念與作用

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。國家實行房地產(chǎn)價格評估制度，房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。

標定地價的作用：

(1)標定地價為政府出讓土地使用權時確定土地出讓金提供依據(jù);

(2)標定地價為企業(yè)清產(chǎn)核資核股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù);

(3)標定地價為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù);

(4)標定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據(jù)。

例題：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國實行()的定期公布制定。(2002年土地管理基礎試題)

A.市場交易價格

B.出讓價格

C.宗地地價

D.標定地價

答案：D

解析：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。

(五)城市地價動態(tài)監(jiān)測(熟悉)

1、城市地價動態(tài)監(jiān)測概念

城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點，通過設立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。

2、城市地價動態(tài)監(jiān)測的目的與作用

通過城市地價動態(tài)監(jiān)測，可以調(diào)查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強地價管理和宏觀調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。

3、城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本程序

城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本技術程序如下：

(1)確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍;

(2)建立以地價監(jiān)測點為基礎的地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)源;

(3)采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù);

(4)根據(jù)監(jiān)測目標選擇地價動態(tài)監(jiān)測指標;

(5)計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標;

(6)對城市地價狀況進行綜合分析和評價;

(7)編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告;

(8)發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測信息。

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（責任編輯：中大編輯）

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