土地估價(jià)師

土地價(jià)格的類(lèi)型

1)按土地權(quán)利分類(lèi)分為：

土地所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格。其中，土地所有權(quán)價(jià)格指土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移價(jià)格，也可以說(shuō)是賣(mài)斷價(jià)格。在我國(guó)，土地所有權(quán)是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。土地使用權(quán)價(jià)格是對(duì)土地?fù)碛幸欢ㄆ谙薜氖褂脵?quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。土地租賃權(quán)價(jià)格，在一定時(shí)期內(nèi)取得土地租賃權(quán)所形成的價(jià)格。土地抵押權(quán)價(jià)格是指被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格。抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的抵押程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格是指取得土地地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)的價(jià)格等。

2)按土地價(jià)格形成方式分類(lèi)分為：

交易價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等。土地交易價(jià)格指土地買(mǎi)賣(mài)雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。土地理論價(jià)格指在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假設(shè)具備完善的土地市場(chǎng)條件下取得的土地價(jià)格。土地評(píng)估價(jià)格指由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，按照規(guī)定的估價(jià)程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，例如基準(zhǔn)地價(jià)、交易底價(jià)等。

3)按政府管理手段分類(lèi)分為：

申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)等。申報(bào)地價(jià)：向人民政府申報(bào)的地價(jià)。公告(示)地價(jià)：是政府定期公告的地價(jià)。

4)按土地價(jià)格表示方法分類(lèi)分為：

土地總價(jià)格、單位面積價(jià)格、樓面地價(jià)等。土地總價(jià)格指宗地整體價(jià)格。單位面積價(jià)格指每單位面積的土地價(jià)格。樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，即是土地總價(jià)格分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。他們之間的關(guān)系是樓面地價(jià)=宗地總地價(jià)÷宗地總建筑面積

5)按土地的存在形態(tài)分類(lèi)分為：

生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格、凈地價(jià)格。依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程定義，生地價(jià)格指在正常市場(chǎng)條件下的，未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整，但已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)的一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。熟地價(jià)格：指在正常市場(chǎng)條件下的，完成了土地開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。毛地價(jià)格：指在正常市場(chǎng)條件下的，未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整，但已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)建設(shè)，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。凈地價(jià)格：指已經(jīng)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)，場(chǎng)地內(nèi)達(dá)到開(kāi)工條件的一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

6)按土地交易的方式分為：

拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。拍賣(mài)價(jià)格是以拍賣(mài)方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價(jià)格。招標(biāo)價(jià)格是以招標(biāo)方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價(jià)格，通常由市、縣土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，公民、法人和其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的。協(xié)議價(jià)格指土地買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商而成交的土地價(jià)格。掛牌價(jià)格是指采用掛牌方式出讓或轉(zhuǎn)讓的土地成交價(jià)格。

7)按土地價(jià)格使用目的分為：

買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等。土地買(mǎi)賣(mài)價(jià)格是對(duì)土地未來(lái)年期純收益權(quán)利的交易價(jià)格。租賃價(jià)格即指租賃土地的價(jià)格。抵押價(jià)格：是以土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格。課稅價(jià)格：是專(zhuān)為國(guó)家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格。征地價(jià)格：指國(guó)家征用集體土地而給予的補(bǔ)償金額。

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