土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)基礎(chǔ)階段練習(xí)試題，讓您基礎(chǔ)更牢固，輕松備考!

第一部分 計(jì)算題 共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計(jì)算過程和計(jì)算結(jié)果，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)，地價(jià)單價(jià)的單位為“元/平方米”、總價(jià)單位為“萬元”。

一、某開發(fā)商擬投標(biāo)某70年土地使用權(quán)的七通一平空地，面積2000平方米，根據(jù)規(guī)劃，最佳利用方式為修建住宅，最大容積率為4。根據(jù)有關(guān)調(diào)查研究顯示，該項(xiàng)建設(shè)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為8%，建成后即可全部售出，售價(jià)預(yù)計(jì)為4000元/平方米，銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%，要求利潤不低于不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的2%。估算該開發(fā)商目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)。

二、某城市有宗地F因拍賣需要評(píng)估，現(xiàn)有5宗類似的土地交易案例，條件如下。

項(xiàng)目 A B C D E 待估宗地

成交價(jià)格(元/m2) 500 600 950 1020 1300

交易形式 協(xié)議 協(xié)議 招標(biāo) 招標(biāo) 拍賣 拍賣

交易時(shí)間(年、月) 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5

土地使用權(quán)年期 50 70 70 40 70 50

容積率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.52012土地估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間

區(qū)域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3%

基礎(chǔ)設(shè)施 0 +3% -1% +3% 0

交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2%

個(gè)別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1%

宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0

臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1%土地估價(jià)師考試報(bào)名條件

表中區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正都是與待估宗地相比較，表中數(shù)字為正時(shí)，表示交易案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，表中數(shù)字為負(fù)時(shí)，表示交易案例宗地條件比待估宗地的條件差，數(shù)字表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。根據(jù)調(diào)查，該城市交易形式修正系數(shù)為：協(xié)議0.6，招標(biāo)0.8，拍賣1.0;地價(jià)指數(shù)以2002年1月為100，以后平均每月遞增1個(gè)百分點(diǎn);土地還原率為7%;此類用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時(shí)，容積率每增長0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增長4%。

根據(jù)上述條件，按下列要求完成計(jì)算：

(1) 編制地價(jià)指數(shù)表

(2) 編制容積率修正系數(shù)表

(3) 計(jì)算宗地F在2003年5月50年期的單位地價(jià)(計(jì)算結(jié)果保留一位小數(shù))

三、某市一綜合大廈,于1995年10月底建成,用途為綜合,其中1~3層為商場,建筑面積為4000平方米;4~10層為寫字,建筑面積為7500平方米,建筑總?cè)莘e為4.該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán),出讓地價(jià)為1250萬元.1998年該大廈所有者擬進(jìn)行股份制改制,請(qǐng)?jiān)u估出該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下(基礎(chǔ)設(shè)施條件略)的土地使用權(quán)價(jià)格。

據(jù)調(diào)查,目前該大廈租貧合同中商場的實(shí)際租金是5.5元/建筑平方米.日,寫字樓的實(shí)際租金為3.5元/建筑平方米.日;同類物業(yè)的[平均租金水平按可出租建筑面積計(jì)算為:商場5.0平方米.日(可出租面積占建筑面積的75%),出租空置率為 5%;寫字樓為40元/日.平方米(可出租面積占建筑面積的70%),空置率平均為20%,各類物業(yè)出租的費(fèi)用一般為:年管理費(fèi)為租金的5%,年維修費(fèi)為重置價(jià)的8%,每年需支付稅費(fèi)30元/建筑平方米,年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的千分之二,該大廈為框架結(jié)構(gòu),重置價(jià)為3000元/建筑平方米,經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年,殘值率為2%,該城市從1993年至1998年物價(jià)指數(shù)每年上漲9個(gè)百分點(diǎn),當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%,綜原率為9%。

第二部分 案例分析

共1題，60分。包括一個(gè)地價(jià)評(píng)估與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例，根據(jù)條件綜合分析回答有關(guān)問題。2012土地估價(jià)師考試時(shí)間

四、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評(píng)估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請(qǐng)根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：

1、A宗地位于城市市區(qū)，評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)選用了市場比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估，市場比較法的評(píng)估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評(píng)估結(jié)果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評(píng)估結(jié)果?并簡述理由。

2、B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。

請(qǐng)問：(1)在這種情況下，采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)估依據(jù)?

(2)運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該宗地50年期土地出讓使用權(quán)價(jià)格時(shí)，基本步驟應(yīng)有哪些?

3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對(duì)A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對(duì)B宗地采取以國家作價(jià)入股的方式投入到股份有限公司。請(qǐng)簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說明這兩種處置方式對(duì)國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。

4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對(duì)該宗地上原有的建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。

請(qǐng)問：(1)為實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理那些手續(xù)?

(2)如對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估?簡述估價(jià)思路及所用方法估價(jià)的基本程序。第三部分 土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)題

五、共1題，40分。本題包括一個(gè)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指出報(bào)告中的錯(cuò)誤。每指出一處錯(cuò)誤并能簡述原因的，得3分，最高得分40分，只指出錯(cuò)誤但沒有說明原因的不得分。

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

第一部分 總 述

一、估價(jià)項(xiàng)目名稱

W企業(yè)改制上市所涉及的土地價(jià)格評(píng)估(A省B縣)

二、委托估價(jià)方

W企業(yè)

三、受托估價(jià)方

(略)

四、估價(jià)目的

W企業(yè)擬進(jìn)行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)“關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知“(〔1994〕國土〔法〕字第153號(hào))、原國家土地管理局第8號(hào)令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為其改制上市提供土地價(jià)格依據(jù)。

五、估價(jià)依據(jù)

(1)《中華人民共和國土地管理法》

(2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》

(3)國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《股東有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知(〔1994〕國土〔法〕字第153號(hào))

(4)國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(1996)的通知(〔1995〕國土〔籍〕字第180號(hào))

(5)原國家土地管理局第8號(hào)令〈國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定〉

(6)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的地方性規(guī)定

(7)估價(jià)人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關(guān)資料

(8)委托方提供的有關(guān)資料

六、估價(jià)基準(zhǔn)日

二○○一年十二月三十一日

七、估價(jià)日期

二○○二年七月二十日至二○○二年九月二十日

八、地價(jià)定義

待估宗地的評(píng)估地價(jià)為委托方使用的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。

九、需要特殊說明的事項(xiàng)

(一)假設(shè)條件

(1) 土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。

(2) 估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

(3) 在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

(4) 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

(5) 委托方提供的資料屬實(shí)。

(二)使用說明

(1) 本報(bào)告評(píng)估價(jià)格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價(jià)格依據(jù)，不作其他用途。

(2) 待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉為準(zhǔn)。

(3) 此次土地估價(jià)報(bào)告分“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分，“

土地估價(jià)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門使用。

(4) 評(píng)估報(bào)告有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。

(5) 本評(píng)估報(bào)告由C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。

十、（責(zé)任編輯：中大編輯）

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