土地估價師

2012年土地估價師考試于9月15、16日進行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

一、單選題()

1、 采用收益還原法進行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括( )。

A.職工工資

B.改擴建費用

C.房屋火災(zāi)保險

D.維修費用

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解 析：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營費用的計算，可知道費用包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應(yīng)攤提費用以及其他應(yīng)扣除的費用，那么其中是沒有改擴建費用的。

2、 在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格的是( )

A.實際收益

B.客觀純收益

C.實際純收益

D.實際總收益

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解 析：根據(jù)收益還原法，總收益的計算方法，可知道土地的收益分為客觀純收益和實際收益，計算時應(yīng)當(dāng)計算客觀純收益。

3、 若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格計算公式為( )。

A.P=a/r[1一l/(1+r)n]

B.P=a/r

C.P=a/(r±s)

D.P=a/r±b/r2

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解 析：根據(jù)土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為：

P=a/r

式中：P——土地價格;

a——土地純收益;

r——土地還原率。

可知答案為B.P=a/r

4、 收益還原法不適宜用于評估( )用地。

A.商業(yè)

B.寫字樓

C.酒店

D.學(xué)校

標(biāo)準(zhǔn)答案： d

解 析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學(xué)校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產(chǎn)，不適合用收益還原法進行計算。

5、 房地出租中，( )的費用計算與房屋重置價無關(guān)。

A.管理費

B.維修費

C.保險費

D.房屋折舊費

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解 析：管理費是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關(guān)。

6、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元，該土地?zé)o限年的收益價格最接近于( )萬元。

A.1350

B.1533

C.1611

D.1722

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

解 析：1.土地使用年期無限時的計算公式

P=a/r±b/r2

式中：P、a、r含義同前;

b——純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

7、 收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計算的。

A.經(jīng)營收益

B.總收益

C.總費用與總收益之和

D.純收益

標(biāo)準(zhǔn)答案： d

解 析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。

8、收益還原法考慮的總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費用與( )費用。

A.評估

B.計

C.資本

D.建筑

標(biāo)準(zhǔn)答案： d

解 析：產(chǎn)生收益包括房地產(chǎn)貢獻、經(jīng)營貢獻、資本貢獻，所以為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費用與資本費用。

9、 評估別墅等獨立居住用地，一般應(yīng)首選( )。

A.市場比較法

B.收益還原法

C.成本逼近法

D.剩余法

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

解 析：根據(jù)市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時采用的情況。

10、 采用收益還原法評估地役權(quán)價格時，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出( )。

A.0.5個百分點左右

B.1個百分點左右

C.2個百分點左右

D.標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解 析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是B.1個百分點左右。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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