土地估價師

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在建工程有多種情況，但是不少評估人員在進行評估時往往以帳面值作為評估值，致使在建工程未被公正客觀地反映出來。本文提出為正確評估在建工程應(yīng)做好以下幾個方面的準備工作。

一、在建工程的分類

1、停工項目。對于停工項目，首先要調(diào)查清楚停工的原因：是主動還是被停工;是資金問題、技術(shù)問題還是供應(yīng)問題;是暫時停工還是長期停工。然后在此基礎(chǔ)上，對在建工程的實體性貶值，功能性貶值和經(jīng)濟性貶值進行確定。

2、竣工項目。這類項目與固定資產(chǎn)十分相似。

3、施工項目。大多數(shù)在建工程與正在施工的項目，區(qū)別在于進度不同。

二、在建工程的帳面值分析

在建工程的帳面值內(nèi)涵較為復雜，它既包括預付材料款和應(yīng)付設(shè)備款，同時也記錄在建工程中的應(yīng)付材料款和應(yīng)付設(shè)備款，它既包括直接費用又包括間接費用，前期費用和資金成本等?？梢?，在建工程帳面值與在建工程的實際價值(或重置價值)是有差異的。因此以帳面值為評估值與實際價值是不相符的。就帳面值而言，由于在建工程會計核算的是應(yīng)收應(yīng)付制，而在建工程實際價值是按實際投資值來計算的，兩種不同的核算方式，必然使得在建工程的帳面值與實際價值之間存在差異。這種差異是一種權(quán)利或義務(wù)，可能是正值，也可能是負值(正值是建設(shè)單位的債權(quán)，負的是建設(shè)單位的債務(wù))。如：一個在建工程剛打好一根樁(假定價值1萬元)，建設(shè)單位已預付給施工單位100萬，其在建工程帳面值為100萬。這個在建工程如果以帳面價值為評估值則為100萬，如果以形象進度來評估則為1萬，差額99萬即為建設(shè)單位對施工單位的債權(quán)。當然這是一個比較極端的例子。但是如果建設(shè)單位在建工程科目核算規(guī)范，以帳面評估值或?qū)⒃诮üこ處っ娌鸱譃樵诮üこ虒嶋H價值和相應(yīng)的債權(quán)(債務(wù))來評估得出的結(jié)果是一致的。在這種情況下，可以考慮將帳面價值作為評估值。但是對于較大的在建工程還是不以帳面值為評估值為妥。

三、已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)的差異。

從成本的角度來看，兩者僅相差驗收、權(quán)證取得等。也就是說，已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)在評估價值上不會有很大差別，為什么將兩者區(qū)別開來，理由如下：

1、竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益現(xiàn)值法，而固定資產(chǎn)可以采用市場比較法，重置法和收益現(xiàn)值法。

2、在運用收益法評估在建工程的收益要低于已投入使用的固定資產(chǎn)，即不僅要從完成程度上打折，還要從預測收益上打折。由于不確定因素太復雜，所以宜采用收益法。

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（責任編輯：中大編輯）

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