土地估價(jià)師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績(jī)!

4.10 基準(zhǔn)地價(jià)更新

4.10.1 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線

基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線有以下三條：

1. 以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益(地租)為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域(或以土地定級(jí)為基礎(chǔ))，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

3. 以土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格(標(biāo)定地價(jià))或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。

城市基準(zhǔn)地價(jià)可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新，也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。

4.10.2 級(jí)差收益(地租)法更新基準(zhǔn)地價(jià)

4.10.2.1 應(yīng)用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)交易地價(jià)資料不豐富的城市。

4.10.2.2 基本方法

1. 有定級(jí)基礎(chǔ)的城市：先判斷原定級(jí)范圍的準(zhǔn)確性，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級(jí)差收益(地租)測(cè)算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。

2. 沒有定級(jí)基礎(chǔ)的城市：先用上述分類定級(jí)方法先定級(jí)，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級(jí)差收益(地租)測(cè)算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。

3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的步驟和方法相同。

4.10.3 利用市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)

4.10.3.1 應(yīng)用范圍：主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)交易資料較多的城市。

4.10.3.2 基本方法

1. 有定級(jí)的城市，以城市定級(jí)為基礎(chǔ)，利用級(jí)別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新評(píng)估各類用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

2. 沒有定級(jí)的城市，一是可運(yùn)用上述分類定級(jí)方法先進(jìn)行定級(jí)，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上更新;二是不進(jìn)行定級(jí)，而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法，在均質(zhì)區(qū)域上更新;

3. 市場(chǎng)交易資料的要求：與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中對(duì)資料的要求基本相同，但是在樣本數(shù)量上可以少于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的數(shù)量。

4. 具體來講，利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法和地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法。

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