土地估價師

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第二部分 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定(國土資源部令第39號)

一、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》出臺背景實施時間：

2002年4月3日國土資源部第4次部務會議通過，2007年9月21日國土資源部第3次部務會議修訂，自2007年11月1日起施行。

二、重要條文

第一條 為規(guī)范國有建設用地使用權出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規(guī)定。

第二條 在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規(guī)定所稱拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規(guī)定所稱掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

第三條 招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

第四條 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

例題：按照現(xiàn)行政策，下列情況中，( )可以獲準采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權。(2007年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

A.汽車銷售中心用地

B.商品房開發(fā)用地

C.公共建筑用地

D.工業(yè)用地

E.現(xiàn)狀用地方式不變的情況下補辦出讓手續(xù)

答案：CE

解析：法規(guī)考核點?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第五條 國有建設用地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有建設用地使用權出讓年度計劃，報經(jīng)同級人民政府批準后，及時向社會公開發(fā)布。

第六條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照出讓年度計劃，會同城市規(guī)劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的出讓方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門組織實施。

前款規(guī)定的出讓方案應當包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等。

第七條 出讓人應當根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。

招標拍賣掛牌出讓文件應當包括出讓公告、投標或者競買須知、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或者成交確認書、國有建設用地使用權出讓合同文本。

第八條 出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

例題：某國土資源管理局準備于2007年10月25日以招標方式出讓一塊國有土地，按照規(guī)定，應該在2007年( )前發(fā)布。(2007年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

A.10月18日

B.10月10日

C.10月5日

D.9月25日

答案：C

解析：法規(guī)考核點?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第八條規(guī)定，出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

第九條 招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：

(一)出讓人的名稱和地址;

(二)出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年期、用途、規(guī)劃指標要求;

(三)投標人、競買人的資格要求以及申請取得投標、競買資格的辦法;

(四)索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式;

(五)招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等;

(六)確定中標人、競得人的標準和方法;

(七)投標、競買保證金;

(八)其他需要公告的事項。

第十條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)土地估價結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價。

標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。

確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。

招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

第十一條 中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。

出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

第十二條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。

第十三條投標、開標依照下列程序進行：

(一)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。

標書投入標箱后，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。

(二)出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動。投標人不少于三人的，應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

(三)評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。

評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。

(四)招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。

按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據(jù)開標結果，確定中標人。

例題：依據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，在( )的情況下，主持人應當終止拍賣。(2008年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

A.競買人不足三人

B.競買人不足五人

C.競買人不足七人

D.競買人的最高應價未達到底價

E.競買人的最低應價未達到底價

答案：AD

解析：競買人的最低應價未達到底價，投標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動。

第十四條 對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

第十五條 拍賣會依照下列程序進行：

(一)主持人點算競買人;

(二)主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項;

(三)主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示;

(四)主持人報出起叫價;

(五)競買人舉牌應價或者報價;

(六)主持人確認該應價或者報價后繼續(xù)競價;

(七)主持人連續(xù)三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交;

(八)主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。

第十六條 競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

拍賣主持人在拍賣中可以根據(jù)競買人競價情況調整拍賣增價幅度。

第十七條 掛牌依照以下程序進行：

(一)在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布;

（責任編輯：中大編輯）

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