土地估價(jià)師

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第八部分 關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知(國土資發(fā)[2005]144號(hào))

一、關(guān)于制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的必要性

制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)目的是為征地補(bǔ)償提供依據(jù)，直接為征地服務(wù)。制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)要考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格及農(nóng)用地等級等因素，在一定區(qū)域范圍內(nèi)(以縣域范圍為主)，在主導(dǎo)性農(nóng)用地類別和耕作制度條件下，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格及相關(guān)附加收益為主要依據(jù)進(jìn)行測算。以統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，同時(shí)綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活水平、被征地農(nóng)民社會(huì)保障需要等其他條件，確定補(bǔ)償倍數(shù)，計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用。征地區(qū)片綜合地價(jià)是征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制訂時(shí)要考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素進(jìn)行測算。已經(jīng)完成了農(nóng)用地定級的地區(qū)，應(yīng)充分吸收農(nóng)用地定級成果。已按《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》完成農(nóng)用地征用價(jià)格評估的地區(qū)，要充分考慮評估結(jié)果。要盡量采用多種方法分析測算，合理確定一定區(qū)域范圍內(nèi)的統(tǒng)一征地區(qū)片綜合地價(jià)。

制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，是依法合理做好征地補(bǔ)償安置工作、維護(hù)被征地農(nóng)民切身利益、保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)性工作，是貫徹落實(shí)《決定》和國土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》(國土資發(fā)[2004]238號(hào))等文件精神，解決當(dāng)前征地工作中存在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、同地不同價(jià)、隨意性較大等突出問題的重要舉措。各地對此項(xiàng)工作務(wù)必高度重視，認(rèn)真組織，力爭在2005年年底完成本地區(qū)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的制訂及公布工作。

二、關(guān)于推行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的區(qū)域

制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，是一項(xiàng)政策性和技術(shù)性較強(qiáng)的基礎(chǔ)性工作。各地要本著開拓創(chuàng)新、因地制宜的原則，積極推進(jìn)這項(xiàng)工作。東部地區(qū)城市土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，應(yīng)制訂區(qū)片綜合地價(jià);中、西部地區(qū)大中城市郊區(qū)和其他有條件的地區(qū)，也應(yīng)積極推進(jìn)區(qū)片綜合地價(jià)制訂工作;其他暫不具備條件的地區(qū)可制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

三、關(guān)于制訂和公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的步驟

(一)制訂方案，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。

(二)全面部署，科學(xué)測算。

(三)評審驗(yàn)收，搞好平衡。

(四)審查備案，統(tǒng)一公布。

四、關(guān)于制訂和公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)需注意的幾個(gè)問題

(一)合理確定不同地區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，要依據(jù)國家法律法規(guī)和文件的有關(guān)規(guī)定，從本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)民生產(chǎn)和生活實(shí)際需要出發(fā)，妥善處理征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合法性與合理性、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與農(nóng)民補(bǔ)償要求之間的關(guān)系，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保證原有生活水平不下降、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。要防止以制訂和公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)為由，壓低征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(二)做好省域內(nèi)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的總體平衡工作。各省(區(qū)、市)國土資源部門要在深入調(diào)查研究、科學(xué)測算的基礎(chǔ)上，按照同地同價(jià)的要求，合理確定和平衡省域內(nèi)各地(市、州)之間及各市(縣)之間征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差異;要認(rèn)真研究處理因各地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時(shí)間及測算方法等不同造成標(biāo)準(zhǔn)水平出現(xiàn)差異的機(jī)制和方案。

(三)認(rèn)真依法組織聽證工作。按照《國土資源聽證規(guī)定》，擬訂或者修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須要組織聽證。地方各級國土資源部門制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，要在認(rèn)真做好實(shí)地調(diào)研和科學(xué)測算的基礎(chǔ)上，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民群眾及社會(huì)各方面的意見和建議。

(四)注意與過去征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的銜接。測算征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，應(yīng)注意對過去依法確定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，尤其是對1999年至2004年期間征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)真分析和客觀借鑒，防止新、老征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之間差距過大而導(dǎo)致矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

例題：國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》要求制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)，主要是為解決當(dāng)前征地工作中存在的( )問題。(2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

A.安置措施不落實(shí)

B.征地補(bǔ)償同地不同價(jià)

C.征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

D.征地費(fèi)用分配不合理

E.征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大

答案：BCE

解析：法規(guī)考核點(diǎn)?！蛾P(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》 (國土資發(fā)[2005]144號(hào)) 規(guī)定，制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，是依法合理做好征地補(bǔ)償安置工作、維護(hù)被征地農(nóng)民切身利益、保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)性工作，是貫徹落實(shí)《決定》和國土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》(國土資發(fā)[2004]238號(hào))等文件精神，解決當(dāng)前征地工作中存在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、同地不同價(jià)、隨意性較大等突出問題的重要舉措。

附件1：

征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測算指導(dǎo)性意見(暫行)

一、概念及內(nèi)涵

征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)(以市、縣行政區(qū)域?yàn)橹?，綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。

統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用的主要依據(jù)。征地補(bǔ)償費(fèi)用在統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地區(qū)位、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、原征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等因素確定相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)倍數(shù)進(jìn)行計(jì)算。

統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)適用于集體農(nóng)用地征收補(bǔ)償測算，集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償和國有農(nóng)用地補(bǔ)償測算可參照執(zhí)行。

二、基本原則

(一)主導(dǎo)性原則。選擇主導(dǎo)的地類和耕作制度進(jìn)行測算，用主導(dǎo)農(nóng)用地收益反映測算范圍內(nèi)的農(nóng)用地客觀收益。

(二)適當(dāng)從高原則。在依據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)作物產(chǎn)值測算的同時(shí)，適當(dāng)考慮改進(jìn)生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。

(三)協(xié)調(diào)平衡原則?？紤]土地等級狀況，與當(dāng)?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價(jià)水平相協(xié)調(diào)，與原征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相銜接。

(四)公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》要求，依法組織聽證，廣泛聽取各有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會(huì)各方面的意見和建議。

三、基本要求

(一)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)分兩個(gè)層次制訂，一是市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，以市(縣)行政區(qū)域?yàn)榛締卧朴?二是市(縣)內(nèi)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，把市(縣)劃分為不同區(qū)域，確定各區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

(二)市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為控制性標(biāo)準(zhǔn)，在省內(nèi)進(jìn)行綜合平衡;市(縣)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)在市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上形成。

(三)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)不設(shè)地塊修正體系。

(四)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般3～5年調(diào)整一次。

例題：依據(jù)有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般( )年調(diào)整一次。(2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

A.2—3

B.3—4

C.3—5

D.4—5

答案：C

解析：統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般3～5年調(diào)整一次。

四、工作步驟

1.確定測算范圍;

2.確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量;

3.確定主要農(nóng)作物價(jià)格和年產(chǎn)值;

4.確定市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn);

5.確定市(縣)分區(qū)域的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

五、主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定

(一)主導(dǎo)耕作制度的確定

主導(dǎo)耕作制度包括土地主要復(fù)種方式和主要農(nóng)作物種類。其中，主要土地復(fù)種方式根據(jù)土地的復(fù)種面積比例情況確定，主要農(nóng)作物種類在土地復(fù)種方式的基礎(chǔ)上根據(jù)種植面積進(jìn)行判斷。

注意事項(xiàng)：

1.確定主要土地復(fù)種方式時(shí)，如果某種復(fù)種方式(如一年一熟)的面積超過市(縣)范圍內(nèi)耕種土地的60%，可以確定該復(fù)種方式為主要復(fù)種方式;如果市(縣)范圍內(nèi)具有一種以上主要復(fù)種方式(面積超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要復(fù)種方式。

2.確定主要農(nóng)作物種類時(shí)，如果某一種農(nóng)作物種植面積超過70%，可以直接確定其為主要農(nóng)作物;如果有一種以上主要農(nóng)作物(超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要農(nóng)作物。

3.主導(dǎo)耕作制度還可以通過查閱《農(nóng)用地分等規(guī)程》附表得到。

(二)主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定

主要農(nóng)作物年產(chǎn)量為其前三年產(chǎn)量的平均值，農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)通過抽樣調(diào)查采集。

注意事項(xiàng)：

1.在具體調(diào)查時(shí)要考慮抽樣點(diǎn)分布的均勻性和代表性，同時(shí)還要對農(nóng)用地的附加收入(如養(yǎng)殖、間作

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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