土地估價師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法城市基準(zhǔn)地價的應(yīng)用前景知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

城市基準(zhǔn)地價的應(yīng)用，從我國目前城市土地資產(chǎn)管理和價格評估的實踐分析，面臨著兩種不同的選擇。一是象韓國和日本一樣，城市土地的公示價格是標(biāo)準(zhǔn)宗地價格，在建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價格動態(tài)監(jiān)測體系后，基準(zhǔn)地價對城市土地價格評估的實用價值明顯減少，基準(zhǔn)地價將逐步消失。二是基準(zhǔn)地價作為標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的價格標(biāo)準(zhǔn)，在建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價格動態(tài)監(jiān)測體系的過程中有著十分重要的作用，基準(zhǔn)地價的研究必須加強，基準(zhǔn)地價作為我國城市地價體系的基礎(chǔ)將長期存在。對于這個問題的認(rèn)識，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從我國城市基準(zhǔn)地價研究的趨勢和應(yīng)用價值來進行分析。

1.城市土地和房地產(chǎn)交易頻繁，城市規(guī)劃研究深入，基準(zhǔn)地價有可能細化，區(qū)域應(yīng)用的針對性提高土地估價理論方法

我國城市土地使用制度改革和城市住房制度改革，進步建立起了我國的城市土地市場和房地產(chǎn)市場體系。土地有償使用的范圍逐步擴大，城市經(jīng)營性土地，特別是商業(yè)用地和住宅用地越來越多地采取招標(biāo)、拍賣的方式出讓。城市居民住房供應(yīng)已經(jīng)斷絕了公房分配來源，“要住房找市場”成為了唯一可行的途徑。城市規(guī)劃研究的普及和深入，改變了過去邊規(guī)劃邊建設(shè)，規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的局面，“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”成為了城市建設(shè)的指導(dǎo)思想。城市建設(shè)不但可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定合理的新增建設(shè)用地規(guī)模，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定城市建設(shè)和發(fā)展的方向，而且也可以依據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃和詳細規(guī)劃來進行城市建筑設(shè)計和景觀設(shè)計，城市土地開發(fā)利用的確定性和可預(yù)測性大大提高。這些使得城市基準(zhǔn)地價完全可以根據(jù)城市土地和房地產(chǎn)市場交易資料，按照“用途相同，位置相鄰、地價相近”的原則，來進行地價區(qū)片或者街道路段劃分。商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價可以用路線價予以詳細表達，工業(yè)用地和住宅用地的基準(zhǔn)地價可以用區(qū)片公予以詳細表達。以路線價或者區(qū)片價表達的基準(zhǔn)地價，其地價均質(zhì)土地單元的劃分與城市規(guī)劃建設(shè)單元喇如街坊、工業(yè)小區(qū)、住宅小區(qū)等)可以一一對應(yīng)，使得基準(zhǔn)地價區(qū)域應(yīng)用的針對性大大增強。由城市地價區(qū)片組合成城市土地定級單元，確定不同類型的城市土地定級單元的基準(zhǔn)地價，反映出了城市土地利用的層次性和系統(tǒng)性。因此，基準(zhǔn)地價研究可以驗證土地定級成果的科學(xué)性和合理性，也真正成為了現(xiàn)實?；鶞?zhǔn)地價研究和城市定級研究，相互檢驗，相互補充，有利于提高對城市地價形成規(guī)律的認(rèn)識。

2.基準(zhǔn)地價反映的是一個區(qū)域總體的地價水平，基準(zhǔn)地價的作用主要不是為了評估城市宗地價格利用基準(zhǔn)地價來進行宗地價格評估，是我國計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變過程中，在我國城市土地交易案例很少，土地市場不發(fā)育的情況下的一種過渡性的選擇。利用基準(zhǔn)地價來進行宗地價格評估，由于其要進行多種因素修正，使得地價評估結(jié)果產(chǎn)生許多匯合誤差，影響了地價評估的客觀性和準(zhǔn)確性。而以城市標(biāo)準(zhǔn)宗地作為城市土地宗地評估的參考標(biāo)準(zhǔn)，其土地價格與土地利用條件、土地質(zhì)量的對應(yīng)關(guān)系明顯，因素修正層次少，修正標(biāo)準(zhǔn)容易把握，所以地價評估的客觀性、準(zhǔn)確性好，也容易為客戶所接受。目前我國城市土地使用制度改革和住房制度改革已經(jīng)進入了一個相對完善的階段，城市土地市場和房地產(chǎn)市場基本形成，城市經(jīng)營性土地招標(biāo)、拍賣開始制度化，規(guī)范化運作，城市居民住房自有化率和商品化率都達到了較高的水平，以各個城市土地交易和房地產(chǎn)交易市場價格資料為基礎(chǔ)，建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價格動態(tài)監(jiān)測體系，時機已經(jīng)成熟，具有可行性。應(yīng)當(dāng)說，基準(zhǔn)地價在我國建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價格動態(tài)監(jiān)測體系后，它對于城市土地價格評估中的應(yīng)用價值將是十分有限的?；鶞?zhǔn)地價的作用，主要不是為了評估城市宗地價格，而應(yīng)當(dāng)是作為政府對城市地價進行宏觀管理的依據(jù)和控制標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價作為標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的價格標(biāo)準(zhǔn)，其可以保證標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇具有代表性和中庸性。土地估價師考試網(wǎng)

3.基準(zhǔn)地價有利于對城市地價空間分布規(guī)律的認(rèn)識，容易做到不同地區(qū)城市土地價格的區(qū)域均衡，是國家進行區(qū)域投資環(huán)境整頓和區(qū)域經(jīng)濟管理的重要手段我國幅員遼闊，自然、經(jīng)濟和社會發(fā)展條件的地域差異十分顯著，這決定了我國城市土地價格的形成具有一般小國不具有的復(fù)雜性。在我國，城市的大小不同，城市土地定級的級別數(shù)量也不一樣，但是，一般的大城市，城市土地級別都是在712級之間，最多的也不超過20級，以城市定級為基礎(chǔ)制定基準(zhǔn)地價，既反映出了一個城市土地的價格水平，也反映了其城市土地價格的地域分異規(guī)律，而且因為其價格數(shù)字少，并呈現(xiàn)出一定的級差規(guī)律，容易掌握。要認(rèn)識我國城市土地價格的地域分異規(guī)律，以城市為單位來進行基準(zhǔn)地價評估是最為可行的辦法。從我國基準(zhǔn)地價研究的現(xiàn)實情況看，目前全國一些直轄市、省會城市、計劃單列城市大多都完成或正在完成城市土地價格調(diào)查工作，按照國土資源部城市土地價格大調(diào)查的要求，各地城市新出臺的基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，都基本做到了統(tǒng)一。從不同城市的最高級別和最低級別基準(zhǔn)地價，就能夠看出一個城市的等級規(guī)模，可以看出各地投資門檻、城市土地質(zhì)量和城市用地的供求關(guān)系。根據(jù)每個城市土地級別的基準(zhǔn)地價，也容易了解同一個城市土地質(zhì)量的差異，能夠看出舊城改造和新區(qū)開發(fā)的對比關(guān)系，正確把握城市建設(shè)的發(fā)展方向。有了基準(zhǔn)地價，政府管理部門和投資者對一個城市的投資環(huán)境就有了一個清晰的了解，對于城市的發(fā)展?jié)摿屯顿Y方向就有了一個正確的認(rèn)識，根據(jù)基準(zhǔn)地價就可以進行投資區(qū)域選擇和區(qū)域政策調(diào)整。開展基準(zhǔn)地價研究和適時更新，有利于提高我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)投資環(huán)境的透明度，降低投資風(fēng)險。為了加快落后地區(qū)的開發(fā)，根據(jù)基準(zhǔn)地價制定地價政策，可以顯化政策優(yōu)惠的經(jīng)濟效應(yīng)，也有利于增強投資環(huán)境的吸引力。

4.以基準(zhǔn)地價控制城市土地出讓的最低價，對土地收益進行合理分配，是我國社會主義公有制條件下，加強城市土地資產(chǎn)管理的必然選擇我國和許多西方資本主義國家不同，城市土地為國家所有。我國城市土地國有制，雖然在城市土地開發(fā)和城市建設(shè)方面，具有資本主義私有制不可比擬的優(yōu)越性。由于土地為國家所有，城市建設(shè)容易做到統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)，以較低的投資和土地開發(fā)成本，能夠進行土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整和實現(xiàn)城市的現(xiàn)代化更新。但是，由于土地歸國家所有，所有者主體利益容易忽視。如果沒有基準(zhǔn)地價，控制城市土地出讓的最低價格，就容易出現(xiàn)低價出讓土地，過量批租土地的現(xiàn)象發(fā)生。不僅造成國有土地資產(chǎn)的大量流失，也容易造成土地資源的閑置和浪費。目前，我國基準(zhǔn)地價雖然隨著以標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價格動態(tài)監(jiān)測體系的建立，在城市土地交易價格評估中的應(yīng)用減少，但是在今后相當(dāng)長的時期內(nèi)，仍然是政府控制城市土地出讓最低價的科學(xué)依據(jù)。以基準(zhǔn)地價來控制城市最低出讓價格，并確定國有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置價格，劃撥用地出讓補交出讓金、城市土地儲備土地收購價格和城市土地征用、拆遷補償價格等等，其為土地管理工作者所熟悉，容易操作和管理。加強基準(zhǔn)地價研究，統(tǒng)一各個城市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，使其基準(zhǔn)地價具有可比性，可以通過城市基準(zhǔn)地價的橫向比較，來促進各個城市地價水平的合理和協(xié)調(diào)。以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)開展地價管理，確定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的機會成本，征收土地稅費，和計算國家作為土地所有者參與土地開發(fā)收益分配的份額，不僅具有科學(xué)依據(jù)，其計算也十分簡便。以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，建立起城市土地資產(chǎn)價格核算體系，有利于分析城市規(guī)劃的經(jīng)濟可行性，可以對經(jīng)營城市起到科學(xué)的指導(dǎo)作用他有利于提高國有土地資產(chǎn)管理的透明度，便于廣大干部和群眾對土地市場交易和管理的監(jiān)督。

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