土地估價師

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土地估價師考試管理基礎與法規(guī)輔導：課堂筆記四（12）

②土地儲備

對于進入土地儲備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲備中心負責組織前期開發(fā)和經(jīng)營管理。

③土地供應

對進入土地儲備體系的土地，由土地儲備中心根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場需求制定土地供應計劃，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應土地。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲備土地的供應方式可分為招標拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。

例題：土地收購儲備制度的運作主要包括() 程序。

A.土地整理

B.土地收購

C.土地儲備

D.土地供應

答案：BCD

解析：土地收購儲備制度的運作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應三個程序

土地使用權轉讓

(九)土地使用權轉讓(掌握)

1、土地使用權轉讓的概念

土地使用權轉讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權再轉移的行為。具體而言，是指通過出讓方式取得土地使用權的土地使用者，按照出讓合同等有關規(guī)定的期限或條件，對土地投入一定資金進行開發(fā)后，通過有償?shù)某鍪邸⒔粨Q和無償贈與等方式，把土地使用權單獨或隨地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓給受讓人。土地使用權出讓合同和登記文件所載明的權利和義務隨之轉移給受讓人。

2、土地使用權轉讓的條件

在我國，土地使用權依法轉讓受法律保護，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權轉讓時應符合以下基本條件。

(1)按照土地使用權出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書

(2)按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件

為規(guī)范土地使用權轉讓活動，土地使用權的轉讓還要受以下幾個條件的限制：

①通過轉讓取得的土地使用權，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉讓合同終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用地要求。

②土地使用權轉讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權受讓人的權利、義務全部隨之轉移。

③土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓;土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權的，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。

④土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。

⑤原行政劃撥土地使用權的轉讓，土地轉讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉讓的合法權利，通過轉讓方式取得土地使用權的受理人，必須與轉讓人簽訂轉讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。

⑥土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權;土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價)來防止。

3、土地使用權轉讓的方式

土地使用權的轉讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

(1)土地使用權出售

土地使用權出售是指土地使用權的出售方將土地使用權轉移給購買方，購買方為此支付土地使用權價款的行為。土地使用權的出售，只轉移土地使用權，所有權仍屬于國家。

(2)土地使用權交換

土地使用權交換，也叫“互易”，指當事人雙方約定互相轉移土地使用權，或一方轉移土地使用權，另一方轉移金錢以外的物的行為。它是以一方當事人需要支配對方的土地使用權為前提，是雙方當事人的合意，是一種權利客體的交換。

(3)土地使用權贈與

土地使用權贈與，指贈與人(原土地使用權受讓人或者再受讓人)自愿將自己的土地使用權無償轉移給受贈人，受贈人表示接受的法律行為。贈與的基本特征是無償，與出售一樣，贈與的仍只是土地使用權，土地所有權仍歸國家.

例題：國有土地使用權轉讓的方式包括()。(2000年土地管理基礎試題)

A .出售

B.出租

C.交換

D.贈與

答案：ACD

解析：土地使用權的轉讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

(十)土地使用權抵押的概念和條件(掌握)

土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權人(抵押權人)履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程序處置。由于土地開發(fā)時間長、貸款數(shù)量大且風險較大，因而銀行往往要求借款人將土地使用權或房地產(chǎn)作抵押，以規(guī)避貸款風險。

土地使用權抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權的法律特征，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。

(1)用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權。

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（責任編輯：中大編輯）

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