土地估價師

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從理論上講，征收土地增值稅在抑制房地產(chǎn)投機、保障國家參與土地增值收益合理分配、促進土地集約節(jié)約利用等方面將發(fā)揮重要的調(diào)節(jié)作用，但征稅究竟能否真正發(fā)揮上述作用，還取決于稅制設(shè)計以及各地房地產(chǎn)市場的實際供需情況和發(fā)育程度等。

土地增值稅最初出現(xiàn)在上世紀 90年代初期的廣東、廣西和海南。當時這些地方出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)炒作現(xiàn)象，尤其是對于地皮的炒作在帶來暴利的同時也造成了大量地產(chǎn)泡沫的堆積。為了抑制過熱的房地產(chǎn)，這些地區(qū)出臺了土地增值稅。此后，國務院于 1993年 12月 13日發(fā)布了《土地增值稅暫行條例》，決定自 1994年 1月 1日起在全國征收土地增值稅，財政部于 1995年 1月 27日頒布了《土地增值稅暫行條例實施細則》。土地估計理論方法

該稅種調(diào)節(jié)的主要對象是土地增值收益，國家設(shè)立該稅種的目的重在抑制專門靠炒地皮牟取暴利的投機行為。然而就在土地增值稅開征不久后，房地產(chǎn)業(yè)陷入低潮，各地政府又開始了漫長的對房地產(chǎn)業(yè)的扶植，在各種減稅措施不斷的時期，稅率相當高的土地增值稅自然緩征。2004年 8月，國家稅務總局下發(fā)《關(guān)于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》，要求加強土地增值稅管理工作。一些大城市先后采取了行動。上海市從 2005年 6月 1日起，恢復對別墅征收累進制的土地增值稅。天津市明確從 2005年 10月 1日起，對普通住宅銷售預征 0.5%的土地增值稅，非普通住宅等的預征率為 1%。深圳市也稱從 10月 1日起征收土地增值稅。有的地方稅務部門還提出將土地增值稅的征收作為當前地稅工作的亮點。

土地增值稅的征收直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本和利潤，對開發(fā)商收益的影響可能影響房價(開發(fā)商為轉(zhuǎn)嫁稅負提高房價或者為避稅、減稅而降低房價)，從而影響住房消費者。因此，土地增值稅的征收影響面是比較大的，必須持謹慎的態(tài)度。前不久，深圳地產(chǎn)股集體下跌與深圳重征土地增值稅的傳言有很大關(guān)系。土地估價師考試網(wǎng)

對土地增值課稅是一項政策性很強的政府宏觀調(diào)控手段。從理論上來說，征收土地增值稅在抑制房地產(chǎn)投機行為、保障國家參與土地增值收益合理分配、促進土地集約節(jié)約利用等方面將發(fā)揮重要的調(diào)節(jié)作用。但是，土地增值稅究竟能否真正發(fā)揮上述作用，達到宏觀調(diào)控的預期目的，還取決于土地增值稅本身的稅制設(shè)計，包括稅基、稅率、計稅依據(jù)、減免稅優(yōu)惠等設(shè)計是否科學、合理、公正;同時取決于該稅的實際征管情況，即地稅部門的重視程度、征稅所需的基礎(chǔ)條件是否具備、公民的納稅意識等等。從該稅的征收實踐來看，一些地方對土地增值稅的征管不夠重視，認為征收成本高、部門配合難度大、收效不明顯，因而管理上比較粗放，致使收入規(guī)模長期偏低。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，雖然土地增值稅征收的增長速度較快，但收入額一直不大： 1996年為 1.1億元，當年全國稅收總收入 7051億元; 2004年為 75億元，當年全國稅收總收入 25718億元。

對土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的土地增值部分進行課稅是必要的，但也需要認真考慮一些相關(guān)問題，一是如何合理區(qū)分土地因政府投資周邊基礎(chǔ)設(shè)施而引起的增值、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易過程中的人為增值和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自身投資經(jīng)營帶來的增值。如果稅制設(shè)計不合理、稅負過高，則很可能使開發(fā)商因自身投資經(jīng)營帶來的增值收益受到損失，影響開發(fā)商對土地投資經(jīng)營的積極性，最終導致房地產(chǎn)市場趨于萎縮，產(chǎn)生市場閉鎖效應。法國和德國很早就對土地增值課稅，但后來由于稅負過重，引發(fā)市場閉鎖效應，房地產(chǎn)業(yè)受到打擊。為此，兩國政府曾多次對該稅種進行改進，最終法國改為綜合所得稅，德國則不對非投機行為的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅。這對我國具有一定的借鑒意義。

二是要考慮對土地增值課稅與一般企業(yè)所得稅之間的關(guān)系，以防重復課稅，造成稅負過重，最終影響整個房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。在國外一些土地資源相對豐富的地區(qū)，房地產(chǎn)多作為一般財產(chǎn)對待，對房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓中顯化的土地增值收益不單獨課稅，而是把土地增值收益視為一般所得，連同其他所得一起征收所得稅。

此外需要注意，各地是否征收土地增值稅要充分考慮當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場的實際供需情況和發(fā)育程度、房地產(chǎn)市場的監(jiān)管條件等重要因素。筆者認為，當前不適宜在全國范圍普遍征收土地增值稅。所謂房地產(chǎn)市場“過熱”，需要加強宏觀調(diào)控，“過熱”的只是部分地區(qū)，各地在采取綜合措施包括利用土地稅收手段進行調(diào)控時一定要全面結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況。從近期出臺的《國家稅務總局、財政部、國土資源部關(guān)于加強土地稅收管理的通知》、《國家稅務總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》來看，國家開始重視把土地稅收作為加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段，但是利用土地稅收手段進行調(diào)控需要有一個不斷完善和調(diào)整的過程。

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（責任編輯：中大編輯）

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