土地估價(jià)師

第四十三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)的買家和賣家在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)成各種權(quán)益交易的總和。按照房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的時(shí)間順序，劃分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。

一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)有土地出讓的市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋的首次出售或出租市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是指新建房屋經(jīng)過(guò)首次流通交易之后再進(jìn)行所有權(quán)出售和房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成

房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參加房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體、交易對(duì)象和市場(chǎng)組織方式構(gòu)成的，構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大因素。

(一) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體――參加者

1.供給者

是指向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供土地或者房屋交易對(duì)象的經(jīng)濟(jì)行為主體。包括國(guó)家、房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)、事業(yè)單位、居民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等。

2.需求者

是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中用有償方式取得房地產(chǎn)商品的所有權(quán)或使用權(quán)的人，是房地產(chǎn)市場(chǎng)必不可少的參加者。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求者主要有：居民、企業(yè)事業(yè)單位、政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)和地方武裝以及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)和企業(yè)辦事處、個(gè)人及華僑、僑眷等。

3.中介人

中介人是指協(xié)調(diào)、配合、幫助房地產(chǎn)交易雙方進(jìn)行談判達(dá)成交易協(xié)議的機(jī)構(gòu)和自然人。中介人主要有房地產(chǎn)交易所、經(jīng)紀(jì)人以及在房地產(chǎn)交易中涉及房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的調(diào)查、保險(xiǎn)、法律手續(xù)、財(cái)產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)談判等活動(dòng)的中間人。

4.管理者

為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的各類問(wèn)題，需要專門的機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理，行使管理職能。

(二) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體――交易對(duì)象

房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易對(duì)象有土地使用權(quán)、房屋的所有權(quán)或使用權(quán)，房屋又分為住房與非住房房屋。

(三) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的組織方式

房地產(chǎn)市場(chǎng)的組織形式有“有形”的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所和“無(wú)形”的場(chǎng)外交易市場(chǎng)兩種形式。

1.房地產(chǎn)交易場(chǎng)所

是專門提供給房地產(chǎn)交易各方交易房地產(chǎn)的固定場(chǎng)所。

2.場(chǎng)外市場(chǎng)

是指在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所以外進(jìn)行房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

房地產(chǎn)市場(chǎng)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，它的功能主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(一) 有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置和合理使用

(二) 促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)

(三) 有助于調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

(四) 有利于房地產(chǎn)供求相對(duì)平衡，緩解用地矛盾和住房不公現(xiàn)象

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易具有不同于一般商品交易的一些特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在供給、銷售和需求三個(gè)方面。

(一) 市場(chǎng)供給的特點(diǎn)

1.市場(chǎng)供給缺乏彈性

供給彈性是指生產(chǎn)者對(duì)市場(chǎng)需求或價(jià)格變化的反應(yīng)和敏感程度。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是缺乏彈性的。

例題：判斷題

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的彈性非常大。

答案：錯(cuò)誤

2.市場(chǎng)供給的不同質(zhì)性

由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量等的差異，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的能力和需求的要求，市場(chǎng)供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)產(chǎn)品。

3.市場(chǎng)供給的地區(qū)性

房地產(chǎn)供給的范圍一般比較小，這是有房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點(diǎn)共同影響所致的。

4.市場(chǎng)供給的不完全性

在房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供給總量中，有相當(dāng)一部分是國(guó)家所有，國(guó)家出于穩(wěn)定考慮，會(huì)出臺(tái)一些政策措施，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，導(dǎo)致市場(chǎng)供給的不完全性。

(二) 市場(chǎng)需求的特點(diǎn)

1.市場(chǎng)需求的廣泛性

房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依托和憑借的基本需求，具有廣泛性的特點(diǎn)。

2.市場(chǎng)需求的多樣性

不同房地產(chǎn)需求者購(gòu)置時(shí)通常會(huì)有不同的目的和設(shè)想。

3.市場(chǎng)需求的融資性

由于房地產(chǎn)單位價(jià)值高，購(gòu)買房地產(chǎn)一般是一項(xiàng)最大的開支，難以在短時(shí)期內(nèi)全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信貸結(jié)構(gòu)的融資。

4.市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性

(三) 市場(chǎng)銷售的特點(diǎn)

1.銷售環(huán)節(jié)少、渠道短

房地產(chǎn)中間銷售環(huán)節(jié)較少，銷售渠道較短。

2.銷售作用方向與一般商品銷售相反

房地產(chǎn)銷售是將消費(fèi)者往產(chǎn)品一方集中，以達(dá)到認(rèn)識(shí)產(chǎn)品、購(gòu)買產(chǎn)品的目的。

3.銷售主要通過(guò)代理商來(lái)完成

房地產(chǎn)主要通過(guò)代理商來(lái)完成銷售。

4.銷售主要采用合同方式進(jìn)行

采用合同方式的原因在于：房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)交易包括出售和出租兩種轉(zhuǎn)移形式、房地產(chǎn)出售包括期貨和現(xiàn)貨交易兩種結(jié)算方式。

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